|
||||
2002年伊始,似乎就已注定要成为关乎中国楼市未来前程的关键之年。
去年岁晚,清华学者魏杰教授依照其缺少根据的理由发表了“2002年是房地产的冬天”之言论,引发了业界内外众多的猜度和议论。官员的担忧、媒体的唱衰、发展商的自危,一时间令住宅业界颇有些风雨飘摇。
市场发展的前景与企业的竞争压力不是一个概念。近前我曾经用《春天里的一阵风》一文对魏教授的言论提出了质疑,说明中国住宅市场持久的春天和当前所处的“调整分化期”,认为在市场持久的春光之下,相当数量的发展商正面对着更高的政策门槛和更激烈的竞争环境。
中国的住宅行业十分特殊,没有任何其他的行业如同住宅行业这样能够长期持续地兴旺发展、能够牵动千家万户、能够拉动数十个行业的共同成长和能够影响文化和文明的进步。正是它巨大的市场潜能和发展前景,引来了数以万计的投资入行者,使得业内的竞争变得十分复杂激烈,也就引来外界众多的议论和误解。
为了尊重我们这个重要而特殊的住宅产业,为了让住宅产业在国民经济、城乡建设、文化创新和民族复兴等伟大事业中发挥更加重大的作用,中国楼市呼唤一次新的、全面的启动。
回顾前两次启动
1992年,邓小平的南巡讲话和中共十四大关于建立社会主义市场经济体制的重大决策公布之后,在经济发展的“春天故事”中,中国的房地产迎来了她的“第一个春天”。对房地产发展政策的有限放开和商品房的出现促成了对中国楼市的“第一次启动”。1992年是中国房地产业高速发展中最值得称道的一年,这一次启动完成了中国改革开放以来住宅发展的一次悲壮的预演和并非强势的开始。
1992年和1993年上半年曾经出现过一些业界的奇迹,全行业的开发利润率也达到了顶点。之后,便是长达数年的宏观调控。众多发展商在彷徨与困惑之中盲目地走上多元化的麦城或者中箭落马。海南和北海等地矗立的许多“半拉子”工程,至今还让很多人望而生畏。
1998年6月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住宅建设的通知》,明确提出了停止住房实物分配、实行货币分房的新政策,引发了中国楼市的“第二次启动”——对住宅消费市场的启动。公房上市、银行按揭、集团购买转变为个人购买等大规模的行业行为,使得庞大的中国住宅市场的帷幕被真正拉开,住宅产业的“第二个春天”开始了。迄今为止,商品住宅的开发高潮迭起、方兴未艾。这三四年来住宅产业、产品和企业实现的进步,是中国住宅发展史上最为迅速和壮观的。
以上两次启动和两个“春天”所构成的住宅产业发展阶段,为住宅市场引来了许多投资,使得数年之内全国的发展商多达两万余家。住宅行业的这种巨大诱惑力主要源于以下8个方面——
1、住宅市场庞大而持续;
2、住宅是千家万户关心的第一大桩的商品和投资;
3、政策弹性和运作弹性巨大;
4、住宅产品的创新空间大;
5、住宅产品在地平线以上,容易有成就感;
6、曾经有过的畅销神话,少数成功者的成功故事很感人;
7、地域性强,不易出现垄断者;
8、良好运作可能产生的高投资回报率。
然而,鲜为人知的是,公众对住宅业一直存在着诸多误解,例如——
·误认为房地产十分简单,其实它可能是最复杂的行业;
·误认为房地产有暴利可图,其实全行业只见微利;
·误认为大多数发展商都是成功的,其实目前只有少数发展商取得真正的成功;
·误认为有钱有地就可以开发,其实需要企业的综合竞争力;
·误认为照抄别样就可以卖房,其实许多东西是无法照抄的;
·误认为是房子总会有人买,其实无效的住宅商品将长期无人问津;
·误认为房地产完全是市场行为,其实太多地受制于政府的政策;
·误认为房地产又一次过热,其实过热的是无效的商品(与市场不对路的商品)。
众多的诱惑与误解是中国楼市迄今为止尚未能全面启动和健康成长的重要原因。所以目前,除上海之外,从国家到各地,住宅产业尚未被立为“支柱产业”。
社会各界对楼市广泛心存疑虑,他们:
·担心住宅市场泡沫化发展,影响经济的稳定;
·担心太多的滞销房和存量房,带来建设性的破坏;
·担心这个行业中广泛存在黑金交易,使得官员的腐败日趋严重;
·担心全国的楼市崩盘,再度陷入当年海南和北海的困境;
·担心发展商都素质低下,在无情的竞争中演出闹剧与悲剧;
·担心这是一个成不了大器的行业,难以承接“支柱产业”的盛名。
这些由于业界内外原因所导致的疑虑,对住宅产业的健康发展带来重大的伤害,可能影响到住宅产业的正常发展。
中国楼市进入非常时期
一、中国楼市正在进入市场稳健发展的时期,有许多理由可以说明这个发展期的持续性——
人口大国、政策的改变、服务的进步、GDP的成长、恩格尔系数、国力的引导、国策之需、基础设施的改善、巨额的民间存款、车房组合、入世带来的新市场、工厂化建房、人居文化进步、消费观念改变、城市化进程、旧城改造计划及人均面积的增长等等。
当前中国的住宅市场,正以每年人均新增大约1平方米的速度成长,这个数字的总和,已是整个欧盟国家每年住宅新开发量总和的10倍多。这种奇迹,是突变的政策与人口大国结合的特殊产物。
二、中国的住宅开发面对十分复杂的局面,复杂局面的构成因素有——
1、受宏观经济影响明显;
2、涉及大量的直接及相关政策;
3、涉及十分繁复的审批程序;
4、影响和受影响于近60个行业;
5、是百姓最大宗、最慎重的长效投资消费品;
6、涉及工艺、技术、材料、设备最多;
7、涉及科学、艺术、哲学知识最广;
8、复杂的法律知识与问题;
9、要求过程运作技巧最多;
10、具有较强的地域性;
11、与地域文化有深刻的联系;
12、资金投入大,风险大;
13、人才流动最为频繁;
14、涉及广泛的公共关系;
15、与多方面的社会分工相联系;
16、合作开发中的矛盾冲突;
17、行业内的恶性竞争;
18、庞大的竞争对手组成;
19、行业技术的迅速进步;
20、入世后新的挑战和机遇。
三、巨大的市场和复杂的局面,导致出现了以下若干特殊的行业现象——
·住宅开发量巨大,但与市场真正对路的有效商品住宅少;
·住宅产品或半成品多,合格而完整的住宅商品少;
·一手房的开发量大,二手房的交易量小;
·传统工艺盛行,工厂化尚未开始;
·亏本者多,盈利者少;
·行业内问题多,交流与合作少;
·中小企业及中小楼盘多,大型企业和大型楼盘少;
·盲目入行者多,清醒退却者少;
·控制性管理多,引导及扶持性管理少;
·地价和房价高,收入和购买力低;
·宣传炒作多,冷静思考少;
·竞争激烈,但竞争水平不高;
·浅薄外行多,真正入道者少;
·固守一隅者多,异地开发者少。
四、与此同时,在竞争压力驱动的跨越式进步中,中国住宅市场和住宅产业很快地跨入了一个全新概念的时代——
调整与分化时代、微利时代、创新时代、速度致胜时代、服务时代、品牌时代、精品时代、大盘时代、郊区化时代、国际化时代、并购时代、结盟时代、专业化时代、社会化时代、资源集成时代、文化竞争时代、战略竞争时代。
五、楼市尚存巨大的增长空间。
其实,面对复杂局面,新时代的中国楼市并没有进入“泡沫化”的冬天,相反还存在着巨大的增长空间,这是因为——
1、政策尚存巨大弹性;
2、入世后的综合效果尚未显现;
3、收入与购买力的持续增长;
4、可能成为国家和地区的支柱产业;
5、工厂化与产业化技术的出现;
6、人居生活水准的提高;
7、消费观念的进一步改变;
8、住宅产业的综合进步;
9、人们对第二套住宅甚至第三套住宅的需求。
中国楼市进入的这个非常时期的基本特点是——市场发展迅速并且前景良好,但企业竞争已近乎白热化,行业内存在的问题众多而亟待解决。一旦这些问题得以解决,中国楼市还将进一步健康而持续的发展。
楼市呼唤第三次启动
当时光进入2002年之际,中国楼市面临的时机和形势正在发生着一些根本的改变——
·经过几起几落后,发展商和消费者正处于较量之后的冷静;
·进入入世之后的第一年;
·继成本/价格竞争、品质竞争、品牌竞争之后,楼市进入文化竞争与战略竞争时期;
·中共十六大前后的影响,政府职能的调整和转变;
·面对全球的经济衰退,中国经济已成为亚洲经济前进的火车头;
·中华民族21世纪的复兴伟业正在启动。
2001年的中国大事预兆着中国政治、经济和文化发展新时期的到来。与“第一次启动”之启动了少量的发展商和“第二次启动”之启动了基本市场不同,“第三次启动”应当是一次全面的启动,在有关各界的共同努力下,中国的住宅产业将被推送到一个真正持续发展的轨道上去。
“第三次启动”的核心思想是:稳定住宅市场信心,重塑住宅产业和市场的发展环境,组织全社会的关注和互动,将住宅产业真正地引向正常发展的战略轨道。
“第三次启动”关系到住宅产业未来的战略角色,需要全社会多个方面的共同努力——
1、政府的责任:扶持住宅产业,调整相关政策、做好投资导向、简化审批程序、增强服务职能、设定必要门槛、重塑行业环境、推进“支柱”地位;
2、发展商的责任:提高综合素质、打造核心能力、开发住宅精品、竞争之中归并、提升审美追求、创新引导市场、增强企业诚信、注重售后服务;
3、消费者的责任:改变传统观念、注重科学消费、提高审美情趣、追求生活品味、促进市场进步、加强自我保护意识、监督政策行为;
4、媒体的责任:唱好市场前景、批评行业时弊、消除公众误解、杜绝作秀炒作、播送行业信息、传播专门知识、演绎经验技能、保护正当竞争、维持发展信心、宣传法律知识;
5、理论界的责任:组织产业认知、正确分析走势、引导健康思考、推进行业发展、批驳障碍言论;
6、厂商/供应商的责任:开发科技产品、提供先进部品、促进工厂化和产业化、加速升级换代;
7、行业商会协会的责任:研究行业战略、塑造行业文化、促进政策改进、推动行业立法;
8、文化界的责任:倡导人居文明、推动文化创新、创造美学追求、促进民族复兴。
业界公认,当前全国各地住宅发展最好的是上海。在上海,住宅产业和市场可以认为已经开始了“第三次启动”,那里政策优越、消费者理性、媒体成熟、发展商良性竞争。在中国的住宅市场中,从数量到质量,上海都是领先的。
之所以提出“第三次启动”,是因为前两次启动存在和具有某些局限性,这些局限性使得住宅市场和产业的启动不彻底、不完整。在过去的两次启动中,政府和政策无疑起到了十分关键的作用,在“第三次启动”中,政府和政策仍将巩固这种作用。
中国楼市被真正启动之后的演进趋势和标志现象将会是——
1、住宅业对经济发挥重大影响,国家和不少地区理直气壮地将住宅产业确立为“支柱产业”;
2、国家和地方有关住宅产业和市场的政策已调整到位;
3、发展商队伍经过优胜劣汰的洗礼之后已趋正常数量;
4、中国住宅的商品素质普遍提高;
5、住宅建设的标准化、工厂化、产业化技术大范围推广;
6、住宅产业有效地拉动数十个相关行业,对国民经济贡献明显;
7、涉及住宅业的恶性事件大幅度减少;
8、行业指标稳定而持续上升;
9、广大农村的房地产伴随着城市化进程开始正常发展;
10、高科技成果在住宅产业中得到广泛而及时的应用。
中国的住宅产业出于自身的背景,必将对中国的经济腾飞和民族的文化复兴负有特殊的使命,这些背景包括——
·住宅市场将可能有30年左右的持续发展期;
·住宅商品直接与人居文化、消费文化相关;
·住宅业及其相关行业最大地覆盖了巨大的社会层面;
·住宅业涉及的科技进步空间极大。
今天,当人们研究欧美经济阵营强大的背景因素时,不难发现——起始于500年前的欧洲文艺复兴运动,以及其后的启蒙运动等等,为欧美社会乃至人类文明的近现代形态和当代形态做出过不可抹灭的历史贡献。
在所有的现代化当中,最根本的是文化的现代化。中国的文化现代化和民族的复兴大业需要全民族的文化创新,而具有特殊背景的住宅产业对此负有神圣的使命。我们不难想象,当巨大的中国住宅市场被全面地启动并且持续下去之后,国家的经济命脉、人民的审美追求、文化的创新行为都会长期而广泛地受益于这个伟大的行业,那是当年始发于意大利佛罗伦萨的欧洲文艺复兴运动所绝对不可比拟的。
在2002年,中国楼市呼唤着“第三次启动”——一次真正的认知,全面的启动和持续的发展。中国的住宅产业将迎来“第三个春天”——那将是一个长久的春天、健康的春天、美好的春天。(卢铿)