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物业管理在我国的发展已经走过了20多年,在全国各大城市都有了一定的发展基础,但由于受其自身起步的历史性原因的束缚,绝大多数物业管理公司都达不到经营规模,以致影响了它们的进一步发展。笔者认为,物业管理要摆脱困境,实现更大的发展,就必须采取一场新的“革命”——重组。
一、物业管理规模过小造成的两难困境
由于种种原因,当前大部分物业管理都达不到经营规模。众所周知,就住宅小区而言,一个物业管理公司的正常运营至少需要12名职工,其中,1名经理负责组织领导公司的全面工作,2名财务工作人员分别负责会计和出纳工作,1名清洁工负责小区的清洁工作,1名水电工负责小区的水电工作,1名园丁负责小区的绿化工作,6名保安人员分别轮班负责小区24小时的守门与巡逻工作。现撇开其它管理费用的开支不谈,仅就工资的支付而言,按南宁市工资水平,假设每月每人的工资收入为600元,则该公司的月工资费用就是7200元。由于大部分公司的收入来源主要是物业管理收费,其它经营收入很少,因此在此只计算物业管理收费收入。现按照每平方米收取0.4元物业管理费的标准计算,要正常运行,其物业管理规模就必须达到18000平方米以上。实际上,当前在南宁市物业管理规模在18000平方米以下的公司仍然很多。为了确保公司正常运行,公司只能提高收费,但业主的收入也是有限的,因此,通过提高物业管理费来解决公司运营困难也是不可行的。由此,物业管理钻进了两难境地:提高收费业主反对,不提高收费公司难以运营。
二、制约物业管理扩大规模的因素
由于物业管理规模不足,使物业管理处于两难境地。制约物业管理规模扩大的因素主要是以下几方面:
(一)传统的物业管理模式。我国的现代物业管理主要是伴随住房制度改革、土地使用制度改革和住房生产制度改革的发展而在全国逐步推行,它原先的基本模式是谁开发谁管理。采取这种管理模式所导致的直接后果是:1、物业管理权不能流动,物业管理市场化无法开展;2、制约了物业管理竞争,不利于提高物业管理服务质量;3、制约了物业管理公司的进一步扩张,影响了物业管理公司实现规模经营。
(二)各房地产开发公司的开发能力。在传统的物业管理模式下,基本上采取了谁开发谁管理的做法,物业管理权很少流动,因此,物业管理规模主要取决于各房地产开发公司的开发规模。各房地产开发公司的开发规模越大,其物业管理规模就越大;反之,其物业管理规模也就越小。而各房地产开发公司的开发规模主要取决于他们的开发经营能力。
(三)物业管理公司的利益驱动。物业管理是一项新兴行业,其推行的主要对象是上世纪80年代以来的物业,由于这些物业成新率较高,管理费用开支较少,各物业管理公司为了保持既得利益,互不相让各自所占的市场,其结果是物业管理权难以流动,物业管理公司的扩张受到抑制,难以实现规模经营。
(四)城市规划的影响。在传统的物业管理模式下,物业管理规模不仅受到房地产开发公司的开发能力的制约,而且由于房地产开发必须服从城市规划,因此,城市规划直接影响房地产开发公司的开发规模,进而间接地影响物业管理规模。如果城市规划方面增加成片开发土地,使房地产开发规模就相应越大,这样,物业管理规模也就随之越大;反之就越小。
(五)零星的旧城改造的影响。在谁开发谁管理的模式下,零星的旧城改造不利于物业的成片管理。即使有的开发公司开发的旧城项目较多,但由于物业本身就是不动产,不可随便移动以方便集中管理,必然导致分散的物业管理,很难形成规模经营。
(六)对物业管理公司的管理软化。当前,不少地方对物业管理公司的管理较软,未形成硬约束。当物业管理公司收不抵支,财务恶化,运行困难时,其基本的应对措施就是想方设法向业主多收费用,而不是采取破产的办法,鼓励大公司介入,形成优胜劣汰、兼并重组,实现规模经营,以致一些半死不活的公司继续存在,影响了物业管理的发展。
三、推进重组,实现物业管理大发展
上述分析表明,只有实现物业管理规模增大,才能使物业管理摆脱两难境地。同时也表明,要实现物业管理的大发展,就必须进一步扩大物业管理规模。而要实现物业管理规模的扩大,就必须采取兼并、破产、招投标等办法实现物业管理重组。
所谓“物业管理重组”,就是通过采取兼并、破产、招投标等办法,把多个物业管理公司从零星分割经营管理物业,改变为集中的、成片的、大规模管理,以降低经营成本,提高服务质量,从而实现物业管理跨跃式发展。
当前,为了实现物业管理重组,我们应该做好以下几方面工作:
(一)组织有关专业人员根据社会发展和人民生活水平,科学地测算物业管理正常运营所需要的最低合理规模;
(二)研究、制定有关优惠政策,鼓励各公司采取兼并、破产等办法进行重组,实现规模经营;
(三)对不符合最低合理规模要求的物业管理公司要坚决给予清理,取消其营业资格;
(四)进一步规范物业管理收费,以防止物业管理公司乱收费行为,从而形成物业管理公司财务管理上的硬约束,以迫使物业管理公司不断扩张;
(五)有计划、按步骤地把各单位自管房及房改房纳入社会化管理,为物业管理成片地大规模地经营管理创造条件;
(六)城市规划要兼顾物业管理,从有利于未来的物业管理的发展上进行规划,从而从源头上抓好物业管理;
(七)积极采取招投标等办法,大力推进物业管理化进程,为物业管理重组创造条件。
(方钟研)