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眼下,住宅区规模型开发已成趋势,少则20万平方米、多则40万平方米,最近即将在浦东开发的一个住宅区规模达到300万平方米,据说开发时间需要8—10年,这在全国也十分罕见。于是“大盘”开发引起业内人士的普遍关注。
碰到许多大型住宅区的开发商,似乎各自都有一套开发“套路”,同时也各有一肚子话要说。于是,本报《房产市场》专版会同几家开发商,围绕“上海大型住宅区开发得失”开展座谈和交流。参加单位有证大家园、春申万科城、上海春城、上海春天、锦绣华城、东方城市花园、锦绣江南、万邦都市花园以及新昌路聚居区等,以下简要汇总此次座谈摘要,供读者参考。
“一碗饭”众人难吃
一座几十万平方米的大盘由一家企业一口一口慢慢地“啃”,还是由多家开发商“分包”为好,今天两种开发模式都已在上海出现。针对这个问题,此次座谈会与会者众口一词:“一碗饭”多人吃是不合适的。
“证大“说,如果几家企业同时搞了一个“大盘”,各家思想、观念和水平有高有低,表现在楼盘内在品质和外在风格上就难免有高有低,“大盘”的整体性会遭到破坏。如果每家企业在开发期间老总再不停地换人,这个“大盘”将更是雪上加霜了。上海的开发商经过多年磨炼,今天由一家企业完成一个“大盘”完全没有问题。
“万科”举例说:广州的“华南板块”占地300万平方米,上海任何一个板块都比不上它。这个板块现在被8只“老虎”占据,一年各自能推出50万平方米房子。但目前大家似乎更多地从销售而非城市总体发展角度进行开发,估计日后会出现问题,因为谁也没有注意到配套是否跟得上。一个城镇或者一个超级大盘难道仅仅靠几个小区就能堆积起来吗?反过来说,如果开发商积极性过高,都各自搞配套设施,那么今后维护问题怎么解决呢?
美国华盛顿有两个大型社区,分别是两家开发商通过多年建设造起来的,尽管两个社区互有高低,但明显比其他小型住宅区品质要高。
“大华”认为,目前事实已经证明“分包”出现许多问题,而且有很深的教训。大华社区是由一家开发商逐年打造的大型小区。对建筑本身来说有同一家开发商长期开发有一定的延续性和责任性,在大社区建设上包括商业、街区环境等各个方面配套都可保持一定的成长性。因此居民对地区的熟悉可产生一定的亲切感,同时又能享受到生活环境持续的改良和更新。尽管其中留下各个时期烙印,但住在大华社区的居民大都不愿离开这个地方,他们对大华很留恋。
对开发商要求更高
做“大盘”很不容易,这是所有与会者取得的共识。
“万科”说,经过9年开发,万科城市花园已初具规模,但发现一个奇怪现象,首期入住业主几乎全部易主了。而国外大型社区恰恰相反,首期居民往往最“留恋”本土。这件事引起我们的反思,是否当初有急功近利思想、缺少统一规划和预期开发思路、也没有较好地控制开发进程中各个节点间的关系呢?
今天我们注意到这个问题了,在对未来楼盘总体把握度之后,对“大盘”的前期和后期开发予以统一考虑,包括统一规划和设计,甚至有统一风格和标识,细化到每一个垃圾箱乃至箱子上的图案都有同一性,给人是一个“完整小区”的印象。
“绿地”说,目前做“大盘”主要有两个途径,一是在中心城区内成片改造和建设,一个是在城市边缘地带开发。
前者有一定的城区基础,包括原有的道路、配套、人口、交通乃至文化等等背景和条件,做这种盘时一定要考虑延续性。后者如“一城九镇”等规模型开发则几乎是在一张白纸上做盘,可以根据事先的设想“画图”,尽管两者有区别,但最终本质是一样的,为了尽快销售,如果房子卖不出去,企业马上会出问题。显然做“大盘”的开发商面临的销售压力要大一些。
由于旧区改造还要承担一定的社会效益,比较下来,做旧改项目的开发商责任更大。这就需要开发商有好的心态,好的管理体制、好的企业文化和好的企业品牌。我们在旧改中确实碰到一些困难,但是我们挺过来了。上海10年旧改完成了其他国家几十年才完成的事,确实不容易。
“证大”认为,最近上海推出销售50强,我们觉得还不够,反映一个企业不仅要看销售业绩,还要看企业内在素质。一个好的开发商考虑的不仅是卖房子,更要考虑“卖”生活,开发商有责任不断引导消费者新的生活方式,从而带动居住水平不断提升。就说大型小区学校配套问题吧,难道仅仅缓解小区居民就读问题就行了吗?我们更要考虑培养孩子成才这个大问题,对开发商来说,其中大有问题可探究。
要有强有力支撑
与会者一致呼吁,造“大盘”一定要得到地区政府强有力的“支撑”。
东方城市花园认为,“大盘”和社区是两种概念,“大盘”可由开发商一家去做,但社区没有政府支撑是做不成的。不要怪开发商“只知道追求利润”,没有利润开发商就不能生存。另外,大盘和社区建成后,作为住宅开发的一个“产业链”,服务是一个关键性问题,“服务”这个概念很广泛,事实上我们对“服务”的认识还远远不够。