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随着城市建设规模的日益扩大和人们商、住需求水平的不断提高,多年前仅为了安身立足而因地制宜建起的大量住宅楼,已远远不能满足现代人居需求。但城建、开发不可能马上对其进行彻底的更新换代,大量的二手房便顺其自然地要进入市场调剂,这个市场也愈来愈大。像陕西各地市的老城区,尤其在西安的东、西郊、城内一些区域,这类房都比较集中。
在西安红火的楼市上,近年二手房交易也逐渐有了起色。像房屋超市、房屋置换中心等的年成交量都在增加,但相比之下,西安这个大市场只是迈出一小步。有资料显示,去年在上海,各类二手房的交易量几乎与上市的新建商品楼销售量平分秋色,足可见其广阔的前景。
如果你的资金要投入二手房市场,中间的利润甚至比投资新楼盘还大,但要号准脉搏却是个大学问。据房屋置换中心有关人士说,许多二手房或者是结构不好,或面积窄小,一般的建筑面积在40~80平方米之间,大多处于商业区繁华地段。承租房的主要是城市外来人员、部分学生及其他流动人口;没有经济实力购买新房、大房的居民购买或暂住;随着城市人口老龄化发展,一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居,只要能满足他们日常的生活起居,这类人群的相当一部分会选择此类房产颐养天年。
二手房不像新楼盘那样有统一标准,如果是投资房产,这类房关键要算好经济账。像大中城市地段较好的房屋,每年的租金收入一般是房价的6%~8%。有行家推算,比如楼房设计使用寿命一般为50~70年,按最低使用年限50年计算,年折旧率为2%。扣除折旧因素实际年租金收入为房价的(即年收益率)4%~6%。投资二手房产比投资5年期国债收益高出0.86~2.86个百分点,比现行各类定期存款所得利息收益更高。二手房产价格受折旧和其他诸因素影响,比市场上新房价格便宜很多,实际所得收益会高于前述的平均收益。所以投资二手房产后,通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益,如果市场房价上扬,还可及时上市转让以获得更大收益。
随着职工取消福利性分房和住房分配货币化进程的加快,以及城镇居民的收入水平和居住水准逐步提高,二三级市场越来越有活力。但个人投资二手房,要结合本地实际,权衡利弊,留有选择空间和余地,还有投资二手房在经济上收益并非都划算,存在一定风险。个别人贷款投入二手房,更要算好出、入账,如果还款额不超过家庭月收入的40%、贷款总额占房产总额50%以下的,仍不失为一种好的投资理财方式。(史西成)