|
||||
开发所谓的“豪华住宅”,有违房产市场发展趋势,对此,房产企业应予以重视。
现在有的房产企业,为了强调其开发房产的个性化,不看环境,不分地域,过分追求开发建些所谓的高档“豪华住宅”。这与房产市场的发展趋势相背离,是不可取的。
在这里,首先要分清一个概念,什么是“豪华住宅”,什么叫改善居住环境。只有分清了这两种情况,才能进行下列的论述。
所谓的“豪华住宅”,是从其它的商品上延伸过来的,它是相对于普通商品而言的。对于那些“豪华住宅”,无非是地段好一点,环境优一点,设计新一点,绿化多一点,面积大一点,房型好一点,房间多一点,装潢好一点,最后价格高一点。
改善居住环境,是对原有的居住状况进行改善,它是在发展中出现的情况。改善居住环境是针对现有不良的居住状况而说的。而目前似乎将“豪华住宅”与改善居住环境混为一谈,我们现在住房的整体条件有待改善,房产市场也处于一个快速的发展之中,有许多方面还是在填补空白。现在推出的一些“豪华住宅”,除去那些表面现象外,都是现代生活理应达到基本居住条件。
为什么说开发所谓的“豪华住宅”,与房产市场的发展趋势相背离呢?
一、一般性分析
1、从需求的现状来看
需要住房的是普通市民,仅从上海来看,就有大量的地方有待再开发,有在量的普通市民需要改善居住环境。不仅有许多旧的房屋需要改造,就是那些相对较旧,而居住硬件难以改善的房屋也应改造。这正是房产发展的好时机,但决不会开发高档房屋。
2、从房产行业的历程来看
前些年,有相当部分的房产企业热衷于开发商务楼,其结果造成了大量的积压。因为商用与住宅相比,毕竟市场要小 。同样,“豪华住宅”与普通住宅相比,市场要小。房产市场由前些年的商务楼与住宅同时开发,已走向重点开发民用住宅。现今,“豪华住宅”与普通住宅的同时开发,将走向重点开发普通住宅。房产大众化是房产发展的必然趋势。
二、从房产的自身来分析
房产不同于一般的商品,是一种特殊的商品,既是一种价值高的商品,又是一种生活必需品。商品的等级有高低档之分,房产既然是一种特殊的商品,也有高低档之分。但房产的高低之分,除了作为商品由其内在因素决定之外,还受地理环境因素的影响,受自然条件的影响比较多。主要由地理环境来决定企业所开发的房产项目档次是高是低,相对来说,企业是处于被动的地位。这里,并不排除企业开发高档房屋的可能,但受自然环境的限制,一般情况是,自然条件适合开发哪一类的房产就开发哪一类的房产。
决定一般商品的档次是技术加材料,而房产很大的因素是地理。由于地下环境的差异,决定了房产不会是雷同的。一般商品的开发是市场需求决定产品、决定产品档次、决定运用技术和材料,而房产的开发是地理环境、市场决策决定产品和档次。因此,以市场为导向,是一般企业开发商品的宗旨,而房产的开发,除去市场因素外,地理环境起着至关重要的作用。只要有市场,一般的商品可以随意生产而少有限制(相对于房产而言),房产的开发,则更多地受到自然条件的制约。
如果人们的收入差别不大,也就无所谓商品的高中低档之分。问题是人们的收入存在着差别,根据收入的不同,也会有不同的需求。但是,这种需求与普通商品的需求有何区别呢?高收入者他有多支出的能力,对于一般商品来说,他愿意购买高档商品;而对于房产来说,他选择的则是地理环境。而地理优劣是客观存在的,企业必须根据地段来确定开发的类型。由于土地的因素决定了房产的高价格,而房产的价格与收入之间的差距是比较大的,从而也就决定了购房不能象购其他商品那样地简单,而是要首先选择土地环境。房产的开发是以地理环境为基础,有怎样的地块,就开发怎么类型的房产。
从以上可以看出,房产商开发“豪华住宅”有违市场趋势。对于那些过分追求开发“豪华住宅”的房产企业来说,无形中缩小了发展空间,也就影响了企业进一步的发展。
房产的开发,讲求的是“天时”、“地利”、“人和”。“天时”,是指房产开发的时机,即房产开发大环境、大气候。因为房产行业的发展是与宏观经济形势紧密联系的。现在房产市场上,不论房产开发企业,还是房产中介公司,它推出的房产方案无论如何变化,总超不出“天时”、“地利”、“人和”这三条的范围。
“地利”是指房产开发中的自然环境,因为房产开发商不开土地,自然要考虑开发项目的地理环境。
“人和”是指房产开发中的人文因素,因为房屋是开发给人使用的,必须要全面地考虑人们的需求。
“天时”是社会经济环境,“天时”不合,企业可以调整发展战略。“人和”是人文因素,对于“人和”,企业也应当能比较好地把握。对于“天时”和“人和”,企业有着主动性。而“地利”则是自然地理环境,人们和自然相比,人是处于被动的地位。所以说,在“天时”、“地利”、“人和”这三者中,犹以“地利”最为重要。房产项目的市场定位,主要是由其地理环境的因素的决定的。
总的来说,房产不应追求高档,而要追求高质;不应追求豪华,而要追求自然。对房产开发定位真正起作用的是所开发项目的地理环境,是“地利”。此所谓“人法自然”。只有“人法自然”,才能“因地制宜”地开发出好的房产项目。 (石磊)