|
||||
按揭购房“山路十八弯”1980年6月,中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式宣布:我国将实行住房商品化。于是,中国的住房制度改革从“提租补贴”、“租售并举”到“小步租售不补贴”、“建立住房公积金”等,一出出好戏开始接连登台,促使私人建房、买房迅速增长。1992年以后,国务院将土地所有权与土地使用权分离开来,允许土地使用权进入市场流通。一时间,社会商品房购买力急剧膨胀,全社会范围的集资开发房地产热如火山爆发。1993年下半年开始的宏观调控虽然对全国房地产市场影响很大,但随着全国的房地产开发逐步走上正轨,尤其是沿海一些地方政府更是因势利导,走在全国城市住房制度改革的前列,不断大胆尝试,总结经验并加以推广。特别是其整顿房地产税费,推行楼宇银行按揭的做法,使得房地产开发更是如虎添翼。
1996年(特别是最近几年)以来,随着我国宏观经济的启动,有关政策法规的进一步完善,尤其是房地产金融(银行按揭)的进一步发展,房地产市场开发也进一步发展壮大。银行按揭启动房市金钥匙一位开发商告诉记者,1995年之前,受供需结构差异和国家宏观调控的影响,相当部分的开发商都在凄风苦雨中捱日子,绝大部分的发展商缺乏对项目充分的市场调研及正确的市场营销观念。他们仍停留在计划经济环境下以产定销(卖房市场)的旧思维定式中,认为只要将房地产物业生产、建设出来,就会有人购买,各种商品房都是长期需求大于供给。特别是在早期高档住宅畅销,发展商利润丰厚的示范效应影响下,各开发商热衷于项目炒作,不问市场,没有大批量开发适销对路的楼盘项目。有的甚至因缺乏资金在开发过程中搁浅,造成“烂尾楼”泛滥,给国家造成巨大的经济损失。现在成都仍有部分写字楼、住宅、商场、别墅等项目无人问津。1996年之后,房地产市场的购买力开始转向最根本的支撑面———个人购买,这是房地产市场上一个根本性的、里程碑式的转变,这也标志着房地产市场开发结构趋于健全,房地产行业开始真正步入健康,有序的发展道路。尤其是购房抵押贷款以及银行按揭的出台,是政府启动楼市的一把金钥匙。它极大地释放了市场购买力,将普通市民购房的潜在需求转变为现实的购买力,也客观上相当程度地解决了工薪阶层“住房难”的问题,标志着银行按揭开始普及化。正是基于这一点国家对按揭贷款一路绿灯,相反却对开发性贷款加强了审批力度,导致部分开发商的开发性资金严重不足。开发贷款制约房市“瓶颈”“周总,最近在忙啥呢?”“项目缺乏资金跑贷款。”“结果如何呢?”“难呢!?困难大呀!”(面部表现出无可奈何的神情)这位开发商告诉记者,近几年,随着国家对金融市场整顿的相关政策出台,特别是针对房地产市场开发性贷款发放制度的加强管理,金融机构在发放开发性贷款时,要全面了解贷款企业的情况,比如贷款企业信誉度、资质证、当年的财务状况、开发手续、目前项目的资金状况等,最后还要到现场进行实地考察,确定无误后才能办理贷款发放手续。一般情况下贷款都要通过抵押办理,一种是以贷款企业的其他资金做抵押;一种是以土地做抵押。前者是多数公司在项目开发过程中办理贷款时采用的方法。“现在由于办理开发性贷款的手续多,程序复杂,从前期准备到贷到资金的周期比较长,有些企业甚至因为种种原因而很少或者根本贷不到款,造成因资金短缺而使部分项目开发无法进行。导致一些半拉子工程的产生,加剧了开发商的负担,制约房地产市场的发展,有些企业甚至因为这个原因而退出房地产开发市场。当然这种企业退出房地产开发不排除该企业在其它方面存在的一些不利于其继续发展的问题。”一位开发商告诉记者。金融界一些人士的观点正好说明了房地产企业获得开发性贷款难的真正原因。如果企业贷款需要用资产来抵押,那一定是企业在现金流动方面出了问题,是企业信誉有问题的表现。贷不到信用贷款,所以才需要用抵押资产来贷款。房地产这类资金密集型企业,要想寻求发展必须有雄厚的资金,除自有资金以外,必要时还要银行资金支持。那么作为企业本身,必须先有一个良好的口碑,健全的规章制度,取得银行信任,金融界才会给予大力支持。(文强)