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记者从北京首届“低价位商品房展会”组委会上了解到,此次4月12日至14日成交量达到960套,二手房成交量为233套,总款数为3.7亿,三天来房展会的人数达到三四万左右。
低价房,持续火爆只因供不应求?
据悉,此次房展会是政府搭台服务百姓的“公益房展”,共设80个标准展位,参展单位50家。而此前,4月4日至4月7日的春季房展会上最抢手的是4000元以下的中低价位房,其中,排在前五位的是长安新城、新华联家园、北小园小区、顶秀欣园和旭日嘉园。
业内人士称,低价房远远不能满足广大百姓的购房需求。不少购房者对记者说,希望这种房展会的项目能更多些,价位更合理些,让百姓选择的余地更大些。
从2002年的这两次房展会的情况来看,北京房地产市场持续火热。经过第一轮购买后,市场对高档住宅和投资类住宅的需求有所减少,而市场已呈现出以4000元以下的中低价位房为主流,但是中低价位房的供应量仍显不足。因为在北京这一层次的需求量相当大。
据了解,2001—2005年,北京将完成303万平方米的改造任务。2002年北京城区拆除总量为245万平方米,危改拆迁量高达84万平方米,动迁居民7万户。预计每年需拆迁用房200—250万平方米。不仅拆迁居民需要低价房,绝大多数消费者购房考虑的主要因素是价格,其次是交通和环境,每套20—30万价位的房子更符合北京大众百姓的消费值。虽然今年200万平方米经济适用房已竣工,但要满足这么大的需求量还是不够的。
据业内人士介绍,之所以到目前为止北京房地产市场还不能很好的满足百姓住房需求,一方面是由于北京的二手房市场还不规范,没有真正的启动,供应量少,而且价格又很高。另一方面,跟我国目前的经济状况有关,还没有发展到能普遍解决广大百姓住房问题的时候。
开发商,是无意涉足还是另有隐情?
按照商品经济的一般规律来说,一种商品在市场上供不应求,必然会导致其他商家蜂拥而至,加大投入。而在北京房地产市场上,中低价位房的热销,是否会吸引中高挡(6000以上)的开发商来投资这一领域呢?记者从一些市场定位为高档产品的开发商那里了解到,他们不一定会热衷这一市场。
首先,房地产市场是分层次的。从目前北京的房地产市场来看,需求在两端,呈哑铃型。中挡(4500-8500)的产品供应量很大,竞争激烈,不少楼盘不同程度的提高了自身的内在品质和附加值。如在整体设计上赋予了更多的文化内涵和主题等。虽然在这一层次的竞争相对突出一些,但是也没有发展到打价格战的地步,利润空间相对于4000元以下的中低价位房还是可观的。北京高端产品的市场广阔,利润空间也较高。甚至有业内人士声称,北京无真正意义上的豪宅。高品质的住宅在北京还是很奇缺的。由于这种市场的存在,使得众多开发商愿意把自己的市场定位为只做中档以上的产品。他们认为,在纯市场经济的背景条件下,没有一个开发商愿意做利润只有1%的产品,而不去做利润为10%的产品。而对于今年这样一个消费年来说,真正能扩大内需,拉动国民经济的是对于高档产品的消费。
其次,做中低价房要受土地供应来源的限制。有的开发商说,即使自己想做4000元以下的房子,也不是那么容易的。一方面,虽然国家成立了土地储备中心,但是对于土地的出让、划拨还是没有完全的走入市场化。而目前大多经济适用房开发商都是实力雄厚而且具有政府背景的。另一方面,做中低价位房产品,必须严格处理好成本和利润的关系。同时,做中低价房也要注意性能价格比,不能把做成“低价低质”,否则市场不会接纳。
再次,能不能做中低价房还要看所拿到的土地而定。如果是郊区的一块土地,综合考虑一下周边的交通、环境、人群,适合开发中低价房还是可以运作的;如果是在CBD区域拿到一块土地,做中低价房就不可能了。(陈华三)