|
||||
由于目前市场上适合中小规模企业的办公物业并不太多,这就使得许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业、被称为“新商业族”的中小规模企业常常为选择合适的办公物业而苦恼。尽管公司的经济实力并不很强,特别是创业初期的新商业族们囊中未免羞涩了一些,然而为了公司的生计和以后的发展,他们选择办公物业时的基本原则仍然是最注重地段,价钱贵点儿、环境差点儿……倒在其次。当然,如果某些不足能够得到改善,是新商业族最渴望的事情。从另一方面来说,巨大的市场需求使一些名不见经传的办公物业租售火爆,优越的地段条件几乎掩盖了它们的所有瑕疵。某项调查显示:中小企业选办公物业的首要因素就是良好的地段,其中包括优越的地理位置、四通八达便利的交通,然后才是价格、办公面积、物业服务、配套设施等其他因素。
黄金地段乃首选因素
新商业族看中的黄金地段是指某地区的交通和商务枢纽位置,比如东、西二三环的立交桥一带,西部的金融街商圈、复兴门商圈,西北部的中关村,东部的东直门、朝阳门、建国门商圈等,都拥有浓郁的商务氛围与繁华、成熟的大环境。例如西直门、车公庄附近的成铭大厦、国英绿景公寓、物华大厦、华糖大厦,安贞桥东北的华世隆国际公寓等。
设施与配套讲求实用
楼宇内符合办公条件的基础设施要有,如先进的智能、通讯、监控、消防、供暖系统,24小时全功能商务中心、24小时电梯、24小时热水,楼体空间承重墙少,可自由分隔。位于车公庄大街的物华大厦的建筑主体采用预应力的建筑学新技术,增厚楼板,加大承重力,大大减少了承重墙的使用,室内空间可随意分割组合,非常适合办公。户型面积一般在200至1000平方米左右,此外还应提供足够的停车位,包括有地方停放自行车。
楼宇内或物业周边要有满足办公需求的基本配套设施。此类物业一般都在一二层设有相应的商业配套设施,如连锁超市、快餐店、洗衣店等,再加上物业周边大量的商业、餐饮、休闲、娱乐场所与设施,最大限度地为这些形形色色的新商业族人士提供更多的方便与快捷服务。
物业本身的服务项目也应比较齐全。客户服务中心能够提供24小时家政、物业租务等服务。
新商业族的价位需求是每平方米8千至1.2万元之间,而目前市场上的这类物业均价多在每平方米1万至1.5万元,与新商业族的期望值有一定偏差。许多客户表示,如果价位能调低一些,他们愿意向朋友推荐。但供不应求的市场现状使他们的美梦一时半会儿不太可能付诸实现。
现房制胜准现房都没戏
做保健品销售的张先生寻找办公物业的过程是这样的:先找来最新版的北京市综合地图和北京市楼市指南地图,按图索骥地寻找繁华的立交桥商圈类地段的办公物业,列出几个目标的名称、价位、销售电话,当然预定目标必须是现房,连最热门的准现房都不考虑。张先生认为:“我的货源是现成的,赶紧找个比较合适的办公场所,再招几个销售人员,我这生意就算开张了!别说期房,就算价钱也低不少的准现房我都等不起。”类似张先生这样的新商业族都是恨不能交了首付款立马搬进门办公的“急茬儿”的主。而卖得比较火的中高档办公物业也都是“一色儿”的现房。
买来做投资也挺划算
购买新商业办公物业的客户群呈多元化格局,国企、集体、私营性质的都有,但90%以上的客户买房只是为了办公,极少一部分是为商住两用或投资。其实,这类物业如果买来做投资还是挺划算的,不仅是因为房子紧俏,还因为有相当一部分租房办公的市场需求。有的客户怕买了之后物业贬值,想先租一段时期看看行情,而目前已有物业为了吸引更多的客户,推出一种“以租代买”的灵活的经营方式,对一些企业和投资型买家来说颇有吸引力。客户在租赁期内或租赁期满时,用“以租代买”的形式购买所租的房子,该客户可以按照起租时的房子出售单价优先购买,客户可将租赁期内已付的租金扣除该物业在此期间为其所承担的物业管理费、采暖费及总房款的贷款利息后,余款作为购房款的一部分。据悉,目前类似的办公物业中只有物华大厦有此服务项目。
新商业族渴望改善环境设施
目前,新商业办公物业虽然备受中小公司的宠爱,但一些不尽如人意之处也可以说是他们内心最渴望有所改善的地方,毕竟找一处黄金地段、方方面面都适合他们的办公物业不容易,这也是他们不会轻易更换办公地点的主要原因,所以,就算总的原则是“不求最好,但求好用”,但他们仍希望物业在许多方面加以改进。一些物业开发商为了加强与客户的沟通,定期向客户征集意见和建议,积极地针对问题进行改进,如加强保安力量与管理,减少“小广告”、推销员等干扰客户正常工作的闲杂人员出入楼宇;做好楼宇门前及大堂的各种设施设备的维护、保养;也有客户希望成立业主委员会等。而客户意见最大、最不方便的停车位太少,楼宇周边上下班交通拥堵,电梯紧张,楼宇智能化不够先进等属于硬件本身的问题,对于开发商来说,虽说改善的难度较大,但也应与客户尽可能地沟通,在得到客户理解的基础上努力地对物业各方面加以改进与完善。(叶晴)