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众所周知,买房人购买期房很大的不确定因素,就是还没有入住就得每月向银行支付数千元甚至上万元的月供款,当收楼的时候才发现现房的实际情况和自己想象中的差距甚远,这时往往引发纠纷。但如果有开发商只用你交纳首付款,入住之前的月供款由他们替您向银行偿还,这样的承诺您相信吗?不久前,北京东三环某项目推出了一种名为“财富利保利”的促销活动却将这种承诺变成事实。很多业内人士提出:开发商这样的促销行为真的能降低期房的风险吗?
■御景园推出“财富利保利”
上月底,北京东三环项目御景园向有意购买其二号楼的买房人做出承诺:在买房人交纳了首付款后的第一年里,开发商将替业主向银行交纳这一年的月供款,这样一来,买房人可以等到项目现房后再开始自己的还款过程。
御景园销售总监许世坛为买房人算了一笔账:以客户在2002年4月30日采用8成20年按揭的方式购买新御景一套231.64平方米的住宅为例,总房款是241.4万元,首付20%即48.3万元,月供为12785元,按照现楼按揭计划,开发商承担业主入住前所有按揭款(新御景入住时间为2003年4月30日),这样算下来买房人节省了15.34万元,占到了首付款的32%。
在业主于2003年4月30日入住后,开发商将与业主签订租赁委托合同,那些投资型买家可以把住房委托给开发商,开发商替业主将房屋出租,业主将在未来时期内得到长线的回报。
这种促销方法刚刚推出十几天便收到成效,御景园二号楼在短时间内销售数十套,对于这个在东三环位置价格较高的项目来说,算是一个不小的奇迹。
开发商也坦陈这一促销方式有些宣传的色彩,许世坛说,京城楼盘曾经制造过各式各样的概念和销售模式,但其中做秀的成分多,务实的成分少,但最后做秀的成本却由买房人承担,而新御景此举则囊括了房地产从建设到交楼再到租赁的全程服务,这种做秀是务实的做秀。
■谁为期房上保险
去年底到今年初,北京房地产市场纠纷不断,其中很大比例的纠纷都源自期房交工后与承诺不符。因此,各种各样规避风险的招数应运而生。比如工商部门以及消费者协会提醒买房人,可以将项目销售员的口头承诺录音,作为日后遇到纠纷后向有关部门投诉的依据;为了让买房人避免买房风险,房地产一些专业律师纷纷出谋划策,其中一位律师拟订了204条补充协议,为买房人买房行为保驾护航……
凡此种种,虽然很多人、很多部门为规避期房风险费尽脑汁,但有关人士认为,这些风险一方面要依靠政府部门的法规不断完善,一方面要让开发商认识到期房带给业主的风险,从自身角度为买房人提供规避风险的举措。
据了解,从近期房地产市场发生的种种纠纷看,期房风险主要存在于几个方面:首先是面积方面,公摊面积纠纷是最主要的体现。业主到入住后发现,他们分摊的面积远远大于合同中的面积,许多本不该业主分摊的面积也转嫁到业主头上,比如,小区的物业管理住房,有关部门已经明文规定不得算入分摊,但仍有项目不执行;所用材料与广告宣传不符,开发商明明承诺业主使用某种品牌,但交房时却使用了另外的品牌,使业主认为开发商赚取了两个品牌之间的差价;物业管理问题,收费过高以及不合理收费问题是最主要的矛盾所在;停车问题,主要表现在小区停车位不足与小区车辆过多产生的矛盾、停车收费不合理造成的矛盾。
■开发商开始为期房投保
御景园“财富利保利”从某种意义上讲为买房人选择期房上了保险,它也给了买房人一个信息:开发商有实力也有足够的信心将期房建成买房人理想的居所。同时,令买房人高兴的是,除了御景园,还有不少开发商已经明白为期房做保的意义,纷纷推出各种举措,为买房人的安全购房承担风险。
比如分摊面积问题,学院路附近的富润家园就在项目建设初期,与房屋测量部门取得联系,将项目提供的图纸进行测量,算好分摊面积,将结果提供给买房人,一旦到了现房阶段,买房人仍然按照结果中出示的面积进行分摊;材料不符问题,御景园的开发商在本行业做出表率,他们将房屋使用的材料品牌、样品放入一个封闭的材料箱,买房人在入住后如发现所用的品牌与材料箱中的品牌不符,可以要求退房或者索赔;至于物业管理费问题,已经有很多开发商在项目建设阶段便确定物业管理公司,由物业管理公司参与监督项目的建设过程,甚至邀请买房人加入其中,物业管理收费明码标价,不会在入住后自行涨价……
不少人士乐观地认为,北京房地产市场在2002年将迎来一个服务主题年。期房风险也有望降低。(张剑)