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北京市二级市场从开放到现在已经两年多了,虽然取得了一点点成绩,但存在的问题似乎总是市场内最主要的元素。在二级市场存在的诸多问题之中,最让人恼火的,除了房源稀少、可供选择性差之外,二手房价格的攀高不下成了人们最头痛的问题。从我爱我家对今年第一季度的二手房成交分析看(如图),今年二手房的价格在2月份曾出现过短暂的下降,而在3月份则在恢复到春节前的基础上,价格继续维持了上涨的趋势,平均单价比春节前上涨406元,比2月份则上涨了707元。
供给不足促成上涨
3月份之所以出现如此大的价格上涨,除了2月份正值春节期间,是二手房交易的淡季,价格下降属于市场季节性降价外,之后出现的价格上涨,则是二手房价格的正常上涨。去除成交房产的地理位置差异造成的价格差异因素,价格涨幅也在200元/平方米以上。这和购买二手房的客户所希望的二手房降价,形成了鲜明的对比。
就目前而言,造成价格不断上涨的原因,除了新开楼盘价格的压力外,主要原因还是二手房的供给不足。虽然有巨大的存量房实实在在地摆在那里,但是能不能上市却并不是这些房屋目前的“所有人”能完全做主的。市场进一步开放的呼声由来已久,但是真正放开还需要各方面的共同努力。
大量拆迁户成为消费主力
造成二手房供应压力加大的另外一个因素就是拆迁工作的进行。目前,北京市内正进行大规模的拆迁工作,而被拆迁者因为急于购置居所的缘故,大多将目光瞄准了价格相对便宜的经济适用房和二手房。这和消费人群的购买能力及消费观念有着不可分割的关系,用手头的拆迁款加少数存款来购置居所的客户是目前二手房消费的主体,而所谓的投资置业者在这一市场上目前只能充当肢体的角色。
3月份朝阳区曾经拍卖过砖角楼的15套二手房,在拍卖正式进行之前,曾有近百人前去看房,最后这15套房子以每平方米4400元至4500元的价格全部拍卖成功。但是像这样一下有十几套二手房一起拍卖的情况毕竟还在少数,大多数的客户还主要是望眼欲穿地等待着卖主的出现。这种卖方主导市场的情况,既不利于二级市场的长远发展,更给住房消费蒙上了一层阴影。
该买二手房的买了经济适用房
早些时间,关于国外房地产成熟市场的梯形消费的讨论曾对我们的住房消费起到过很好的指引作用,但是在目前,至少在北京,要想达到住房市场真正梯形消费还为时过早。
据悉,今年又有大批经济适用房开工投入房地产市场,这无疑为众多购买能力有限的消费者提供了更多的选择,一部分准备先购买二手房过渡一下的买房人干脆跨到下一个“阶梯”,排号买经济适用房。与此相对的是,二级市场的开放程度仍在限制着大批存量房屋的上市交易,阻碍了购买能力相对低一些、仍想先购买位置较好且价格相对要低的二手房的消费者的需求。 (桑世兴)