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4月12日,记者收到万泉花园物业开发有限公司总经理朱峰的来信,表示希望通过《信报》将近期“有关万泉面积争议的问题”向读者做出解释,表示要对业主们做到“真诚相待实话实说”,以下为来信摘录:
首先是业主对面积的疑问,业主认为一期总面积为54286平方米,实测面积为71512平方米,这其中差了1.7万平方米,业主认为这部分面积是虚增的,实际情况是:万泉新新家园 于1998年9月取得建设工程规划许可证?98-规建字-1172号?,建筑面积为54286平米,并按此交纳了土地出让金,但这部分建筑面积只包含地上部分,而阳台、跃层、地下部分及附属用房面积都未能包含其中,依照有关规定,万泉新新家园开发商于事后将原规证?98-规建字-1172号?54286平米建筑面积变更为71512.97平米,并补交17227平米的土地出让金。经过北京市房地局有关部门复核,万泉新新家园按照建筑总面积71512.97平米交纳了应缴的土地出让金,其面积均可销售。因此万泉新新家园一期整个开发过程中法律手续是完备的。
但是,从北京市房地局核发给开发商的京房内证字299号《内销商品房的预售许可证》来看,建筑总面积依然为54286平方米,这是为什么呢?实际原因是,在开发商办理预售许可证变更手续时,一期住宅均已售磬,再办预售许可证已无多大实际意义,开发商取得了有关部门的“项目竣工地价款核实复函”,就可证明销售面积的合法性。因此,开发商犯了一个工作程序上的疏忽:没有及时在预售许可证上进行销售面积的数字变更,以致引起业主的误解。
其次是业主对地下室分摊面积数量不清楚,对其中部分被“挪用”的疑问,业主认为,在地下室分摊面积中,有一部分,同一块地方既分摊,又被出租,是赚了两次钱,实际情况是:万泉新新家园一期1#—10#楼的实测地下室总面积为8110.43平方米?不含地下车库?,不可分摊面积为2272.07平方米,可分摊面积为5838.36平米?楼梯间、电梯井道、公共走道、外墙公摊面积共2241.41平米,物业管理、设备用房3596.95平米?。此面积数据是政府有关部门、发展商及业主遵照有关法律法规、销售合同共同确认的面积,因而万泉新新家园开发商非法分摊5000多平米的事实是不存在的。
开发商和物业公司考虑到社区环境安全和优化管理秩序的需要,同时为满足部分业主需求,一期小区内并没有按原批准的物业管理用房面积3946.52平米进行使用,而只使用了1288.88平米,其中1884.54平方米的物业管理用房提供给部分业主作为储藏间使用。开发商这样做,有自己的原因:
原因一:万泉新新家园是多层低密度的高尚住宅社区,地下室采用大开挖形式,几个楼的地下室连成一片,地下车库直接通到各楼业主家中。如果将物业管理用房分散至各楼地下,势必会影响业主生活的私密性,为了保证项目的品质,提高业主生活的质量,开发商和物业公司协商,将地下室物业管理用房的功能进行了调整,只使用了1288.88平米,而部分物业管理用房将调整在楼外,另行在小区周围集中租房29间约800平米以及小区内可销售的2套现房约400平米提供给物业公司,这样就可以把分散在各楼地下室的年轻男性保安人员改为集中居住,不与业主共同进出,便于加强小区的安全和统一管理。为此,开发商多付出了700多万元的费用。
原因二:地下可分摊物业管理用房面积3946.52平米只使用了1288.88平米,而其它1884.54平米的物业管理用房却“挪用”给一期业主作储藏间使用。这是因为,一期地下部分不可分摊面积2272.07平米属发展商产权,用来给一期业主作为储藏间使用,但是却不能完全满足一期业主,也就是说,还会有一部分业主不能拥有储藏间。为满足这部分业主需求,开发商和物业公司决定把1884.54平米面积提供给业主作为储藏间使用,并象征性地收取每户1000元的租金,可以使用70年。需要解释的是,开发商收取的这笔租金费用近20万元,但并没有中饱私囊,而是补充到物业管理费用中。也就是说,取之于业主,最终也用之于业主。开发商没有能和业主及时沟通说明情况,越权挪用了一部分分摊给业主的面积,虽然为一期业主解决了问题,但却没有让他们明白事情的始终,从而导致了对开发商的误解。
记者调查得到的证明
万泉新新家园原总经理吕大龙在接受记者采访时表示,万泉新新家园没有任何违反政府规定的行为。万泉新新家园市场部负责人对记者表示,他首先代表开发商向业主和媒体表示道歉,由于自己工作的失误没有很好地配合业主和媒体;同时他认为,万泉新新家园作为一个高档楼盘,一直致力于为客户提供全方位的服务。为了证明有关媒体错误报道开发商通过篡改工程图纸和瞒报规划共向业主非法分摊了5000多平方米的建筑面积,他取出一份北京市国土资源和房屋管理局于2000年7月26日开给市房管局权属处、编号为(00)年第077号的《竣工项目地价款核实复函》,该函明确认定“(万泉新新家园)其中地上面积54286平方米。根据你处海(00)0064号核实函,……总建筑面积核定为71512.97平方米,其中地上62669.89平方米。其相应地价款已交清。”经过北京市房地局市场处复核,万泉花园物业开发有限公司实际交纳土地出让金71512.97平方米,其面积均可销售开发商还解释为什么业主会对公摊面积有一些误解,原因是以前是执行市国土局于1998年颁发的第1285号文件,现在是市国土局于2000年9月开始执行的第39号文件,原文件公摊面积比新文件要多。
稍有房屋购买常识的消费者都知道,超面积销售是不可能在政府部门完成销售登记、备案、产权发放等一系列严格手续的。因此关于超出批准销售1.5万平方米的说法,是未进行基本调查了解、缺乏基本行业常识的表现。事实上,无论是1.7万平方米还是1.5万平方米的面积问题,万泉花园物业开发有限公司在一期开发过程中陆续完善了相关法律手续,并取得了政府有关部门的批准。
有报道说地下可分摊物业管理用房面积3946.52平米只使用了1288.88平米,而其它1884.54平米的物业管理用房却“挪用”给一期业主作储藏间使用,即所谓“又买又租”、双重向业主收钱的事,万泉市场部负责人带记者去看地下室的物业用房,一部分仍然给一些保安和其它物业人员作宿舍,其它的地下室房间全部给业主作储藏间。我们还去了开发商利用两间可销售的房作物业管理用房,一间是办公室,这样业主要办一些手续不至于到地下室去,必竟万泉的业主都是层次很高的;另一间是监控室。物业管理用房由业主分摊共有产权,物业公司拥有使用管理的权力,物业公司与发展商将部分面积出租给业主,既解决了业主的需求,又补充了物业管理费用的收入,其处理是合情合理的。部分业主不满有的业主交了租金,有的业主又没有交租金,所以会起争议。
此事件的实质为发展商希望协助物业公司提高物业管理品质,结果导致业主误解,万泉花园物业开发有限公司就此事同时付出了额外的代价:
(1)租房给物业公司。29间房总面积约800平米,(发展商目的是将分散在各楼地下室的年轻男性保安人员,改为集中居住并不与业主共同进出,便于加强小区的安全和统一管理。)每年37.5万元×2.5=93.75万元;
(2)二套现房供物业使用:400平米×10000元/平米=400万元;
锅炉房应分摊而未分摊的面积:1080平方米。
海淀区房管局的说法
4月10日,海淀区房地局就此事邀请业主代表及开发商三方进行沟通,应业主代表要求发展商进行回避,由万泉花园物业开发有限公司律师代表参加了本次会议。海淀区房地局就上述事件形成三条结论:
一、关于“超批准销售1.5万平方米”及“虚增1.7万平方米”的说法,事实上不存在超面积问题。万泉花园物业开发有限公司在设计、规划和所需交纳的费用经过政府认可,手续上没有问题。二、万泉新新家园一期面积的分摊,严格按照政府128号文件执行,分摊原则及实测数据正确。对于3900平米的物业管理用房分摊是在和业主签订的合同中已明确,而实测数据表明,万泉新新家园一期分摊只达到3100多平米,并未让业主真正承担到3900平米。三、万泉花园物业开发有限公司将1800多平米物业管理用房挪给业主使用。此项问题属于民事问题,处理方式为万泉花园物业开发有限公司与业主协商解决。
海淀区房地局的结论肯定了此种说法是无稽之谈,万泉花园物业开发有限公司没有虚增面积,作为政府相关机构证明了开发商对物业管理用房的面积划分,完全根据政府相关文件执行,没有存在更改图纸的情况,更没有使业主多支付任何费用。
开发商对业主的承诺
记者了解到,万泉花园物业开发有限公司因为此事的发生,上上下下对此事也进行了深刻的反省,认识到对客户的服务意识不够,最初把精力都放在产品的开发上,忽略了对客户关系管理工作的重视,导致严重事件发生。万泉花园物业开发有限公司表示,他们将本着真心实意解决问题的意愿,实话实说、切实解决,认真与业主沟通,提高服务质量、增强业主对项目的满意度。开发商准备开始新的客户服务计划,将2002年视为提高业主满意度年。在聘请全球最大市场调研机构对小区业主进行满意度调查后,建立小区业主服务中心--邻里之家,将原本应出售获利的底商提供综合便民服务,其中包括:24小时超市、医药保健中心、理容中心、商务中心、24小时自助银行、茶室、西点屋等。小区会所也将于本年度建成使用,更不惜重金购买珍贵树木,提高小区整体绿化水平,其中现在正在移植的松树就每棵价值6000元人民币。届时小区服务及社区环境将有更大的提高,万泉新新家园的居住品质也将有大幅度的提升。
万泉花园物业开发有限公司因向市场提供了高品质的住宅产品而受到社会的广泛关注,也获得了很多荣誉。他们表示在今后的运作中,更有信心营造出高质量的社区环境及优质服务,使万泉新新家园内业主享受到生活的舒适及尊贵。记者在万泉新新家园就已经感受到了这种高品质的产品和中海物业高素质的服务?我们希望市场更多地为业主提供好产品;业主维权要合理合法合情,并通过有效途径与开发商进行沟通,真正是为了解决问题,把问题搞清楚,而不大吵大闹,反过来把楼盘搞臭了,物业贬值了对自己也不利。