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房地产市场的“冷”,是指销售冷清。这会导致价格下跌、投资收缩、开量减少等等。这时,就须采取促进销售反周期措施(即防冷)来救市。主要是刺激有效需求和提升有效供给两个方着手。“有效需求”通常是指商品的总供给价格和总需求价格达到均衡状态时社会总需求。换句话说,均衡价格就是消费者为购买一定商品量所愿意支付需求价格与生产者为提供一定商品量愿意接受的供给价格相一致时的价格。具体到房地产,就是要寻求居民收入和品价格的最佳均衡点(临界值),而且要对市场进行细分之后,确定不同的均衡点。提升“有效供给”,则是指提供适销对路、质高价廉的房地产商品。
所谓“热”,应当是指销售活跃(热卖)。这本来是一种好的市场态势。但又会导致价格的上涨、投资的扩张、开发量的增加。如果这种扩张失去控制,就出现“过热”现象。“热”和“过热”只是一步之遥。而“过热”,主要是指将会造成供大于求、商品积压等严重后果的投资和开发量的过度扩张。这时,就要采取抑止投资的反周期措施。
如此说来,“冷”和“过热”都是要防止的,但“防”的不是同一种标的物。前者是防止有货买不掉,我们不妨给它一个新名词,称“冷积压”;后者是防止脱离有效需求而盲目扩大生产,我们也不妨给它一个新名词,称“热积压”。在一个时期内,固然对这两种现象都应加以注意,但要判断哪种现象为主导,以便选准调f政策的着力点。尤其是鉴于房地产业的地域性很强,某些地区的“冷”或“过热”并不能等于全国的“冷”或“过热”。这也是我们在评价房地产宏观市场时应注的,即不能以点代面,以偏概全。
总的来看,这几年房地产业的发展是需求拉动。我们可以通过下表进行分析,并与1992、1993年作比较。
从下表可以看出: 1992、1993两句房地产投资增长率高于商品房销售额增长率,这是造成空置房的重要根源。当然,有许多空置房则是由于不适销对路造成的。而1997-2001年1-9月份的情况却相反,商品房销售额增长率高于房地产投资增长率,应该说是一种需求拉动增长的好态势。
再用2001年1-9月份全国各地住宅的销售面积与竣工面积作比较:销售面积为8101.84m2,竣工面积需7520.59m2,销售大于竣工。这也是一种良性发展的好态势。
年份 全国商品房销售额增长率(%) 全国房地产投资增长率(%)
1992 79.3 117.6
1993 102.5 165.4
1997 26.1 -2.5
1998 39.7 13.7
1999 28.1 11
2000 30.1 19.1
2001.1~9. 36.8 31.4
注:根据历年经验,这一组数字到年底还会有较大变化,一般是减少。
因此就全国而言,房地产业发原商健康的,稳定增长的。局部地区的情况要能代表全国整体。
我有一个不成熟的想法:由于房屋是一种有别于其它商品的耐用消费品,百年老屋比比皆是,因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧洲一些国家,人均居住面积宽裕,房子质量高,历久不坏,人口又不增长(甚至出现负增长),房地产业就势必处于萎缩状态。我们中国的情况当然不一样,国民经济持续增长,城市化方兴未艾,原本居住又拥挤,对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间,住房建设会不断地有新的增长。但极而言之,假定某些年份出现了低增长率,即商品住宅保持目前在产量和销量规模(商品房年竣工面积1亿m2左右),那么也是能够不断提高居住水平的。但是从拉动需求、促进国民经济增长的总体出发,我们当然还是要努力促进住宅生产的持续增长的。
就2002年而言,中央已决定继续(1998年以来)保持积极的财政政策的实施力度,努力培养和扩大内需。一方面,通过扩大就业、保障机关事业单位的职工工资等措施,以刺激消费;另一方面,加大基础设施投资,已开工的青藏铁路、西气东输、西电东送等西部开发重大建设项目的资金将得到保证。而由于投资的“乘数效应”,政府在运用财政政策来调节需求时,会直接、间接地引起国民收入若干倍于投资增量的增加。同时,消费愈高,投资乘数也就愈大。这些有效反周期措施,都将为房地产业发展提供良好的宏观经济环境。