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一、北京:二手房均价4000元 上海:二手房均价2600元
美国知名房地产中介公司21世纪不动产,最近把在北京的总部迁至上海,据说其离京的原因不是由于市场竞争,更多的是从业者对市场的无奈。
从去年10月北上开办中介连锁店的金丰易居,到今年2月底在京已连续开办9家连锁店。据不完全统计,金丰易居到京后两个多月的营业过程中,二手房成交量在公司总成交量中不足30%,供需比例为15,至少20%的供应量由于价格过高,不能真正地成为有效供应。据该公司的徐湘介绍,究其原因,除税费外,还有办理公积金贷款难度大,程序复杂的原因,同时市场资讯不通畅,缺乏透明度,让消费者难以判断或无从下手,更有少数不良中介暗中和卖家串通损害买方的利益,或者产权缺乏保障。凡此种种无不成了二手房消费者的心病。
目前上海二手房交易税费占成交标的的1%左右,而北京占7%~8%。据上海媒体报道,最近上海的房产市场中,二手房紧俏,部分热门地段的二手房价格直逼商品房的价格,成交量成倍增加,不但贷款种类多,方便灵活,房价低,成交旺,更主要的是在上海可以自由买卖二手房。
不同的政策带来不同的结果。可以说两地二手房市场潜力旗鼓相当,但有效供应量却有天壤之别。去年上海存量房交易增长87.2%,共1442.4万平米,占商品房总销量的64.1%。其中已购公房成交693232宗,达364万平方米,占存量房交易量的25.6%,比2000年增长61.8%。而北京从开放二级市场以来,已购公房交易量只占上市公房总量的1.5%左右。
供应量的不足必然导致房价居高不下,北京已购公房的房价远远高于上海,去年北京二手房平均售价每平方米4000多元,而上海平均一套已购公房售价13.78万元(建筑面积52平方米),平均售价每平方米2650元。20万元在上海可买到环线附近约50平米的二手房,在北京则要到四环附近去买。
二、上海:市场已进入成长期 北京:仍在市场边缘徘徊
上海二级市场的发展已经历了起步、复苏、上升的培育过程。1996年贷款买二手房根本无人问津,1999年政府取消公房上市限制、降低税费、简化手续等后,激发了包括中低收入阶层的购房热情,在二手房购买者中投资者占20%。家庭月收入为5000元左右的消费者,有60%选择贷款买二手房。在选择房屋时更注重房屋的中长期效益,购房选择市中心以外,大部分消费者已不考虑短期内交通不便的因素。
北京二手房购买者中虽有15%~20%选择了贷款买房,比例与上海相近,但成交总数与上海相去甚远。经过这几年的宣传,人们的认识虽有提高,但由于政策和有关部门的服务不到位,二手房仍然处于起步阶段。近日,北京市房地产中介事务所组织16家“放心中介”联合举办大型二手房展会。据悉,此次共筹集了近8000套二手房源,相当一部分房屋的售价都在30万元以下。值得一提的是,这些中介企业已分别向主管单位缴纳了5万元信誉保证金,一旦发生侵害消费者利益的行为,主管单位即可根据事实与法律先行赔付消费者的损失。这也许是启动二手房的一个亮点。但大多数购买群体主要是拆迁户,而且仍把交通作为一个重要因素,二手房市场能否正常运转还是一个谜。
三、北京:降息后市场无动于衷 上海:降息带来更大成交量
近日,银行再次降息后,各媒体争相分析降息对房地产市场的影响。大多数观点认为,降息将在一定程度上促使更多的人加速买房进程,对房地产市场是利好,其中,对北京市的二手房市场也是一个催化剂。但这种影响究竟有多大,还值得商榷。较少的成交量使降息影响不被显现,降息所带来的最主要的影响是刺激消费及投资。供需严重失衡既是北京市二级市场的固有顽疾,也是造成市场发展缓慢的主要原因。
据统计,目前上海半个月的交易量能达到12000多套,而北京两年半的成交量才不过6000多套,根据这个数据,据统计,上海二手房成交量已经是北京的10倍多。北京二手房在如此小的成交量的基础上,即便有投资者强行入市,进入市场,对整个的成交量而言,也不会造成太大的影响。因为,在上海,成交量每月上升0.1%就会增加24套的成交量,而在北京每月即便成交量上升10%,也不过增加一二套的成交量而已。二级市场的发展速度要达到上海的发展速度,还需要一个急起猛追的过程。
四、北京:中介服务亟待规范 上海:中介市场日益成熟
对于大多数想买新房却又囊中羞涩的消费者来讲,鑫尊地产推出的一项“以旧换新”新业务,引领了京城住房二级市场的“以旧换新”风潮。其他如链家宝业、我爱我家、华润(北京)置地等京城大多数房地产经纪公司都在悄然关注着这一崭新而潜力巨大的市场。据了解,华润(北京)置地下属项目的客户如再认购其下属的另一个项目,只要按新价补齐新增面积房款即可入住,而华润销售公司将其旧房折价再售;链家宝业也在积极地同某品牌发展商积极接触,计划在二手房源储备充裕的时候推出此项业务。
这项新业务,对于有效启动二手房市场来说,无疑是大有好处。但由于许多中介企业服务还不够规范,能否有效开展这项业务,还有待观察。
据统计,截至2001年底,上海约有50%的新建商品房和90%的二手房是通过房地产经纪实现的。从上海市有关部门传来的信息称,为重建上海房产经纪诚信形象,杜绝房产交易暗箱操作,上海市从3月下旬开始,在房产经纪行业内全面推行公示制度,即公开经纪组织的经营范围;公开执业经纪人姓名、证号和照片;公开有执业经纪人真实署名的租售信息;公开代理的服务内容及佣金标准;公开消费者申投诉电话。同时推出房地产经纪合同示范文本;推出房屋租售信息示范表;定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩,以确保年内上海市有80%的房产中介公司步入正轨。
五、上海:三大利好再次引旺二手房 北京:专家提出二手房三大建议
当前的上海二手房市场又迎来了一系列的市场利好。利好之一,在日前召开的全国住宅与房地产工作会议上,建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出,二手房上市要尽快取消不必要的审批程序,合理分配土地收益,进一步降低入市“门槛”;利好之二是今年上海的动迁工作提早行动,对于务实并精打细算的上海人而言,算出货币化动迁获得的动迁费后,会纷纷寻觅合适的二手房;利好之三是前些年建造的优质商品房逐渐流入二手房市场,提高了二手房房源的竞争力。更主要的原因在于二手房所处地段往往较好,生活设施较为齐全,生活成本较低。
近来北京的专家建议,购买商品房对于拆迁户来说,一般承受不起。相比之下,二手房是一个不错的选择,其一、二手房的物业费用大大低于商品房;其二、市内的旧居民小区由于发展的时间长,许多二手房处在成熟小区,交通方便,周围附属设施相对完善,利于就业就医上学;其三、按现在的拆迁补偿政策,比如二环内的两居室拆迁户约能拿到20万元左右的补偿款,买商品房显然不可能,用这20万元买一套市区的二居室二手房,只要自己再添几万元就够了,而且是一次性付清,不用背上银行贷款的负担。
六、上海:二手房将首次超过一级市场 北京:二手房市场尚处于“导入期”
历来,人们似乎只有对古董才不嫌旧,可如今上海二手房也以其地段和价格上的优势,成为备受关注的“旧货”,更有一些百年小楼以一二百万元的高价被那些怀旧富人购得。据我爱我家预测显示,今后上海的二手房将更为活跃。2001年上海存量房销售与商品房销售面积之比是84:100,预计今年两者之比达103:100,二手房市场的将首次超过一级市场。由于市政府和银行方面继续加大对存量房交易的支持,二手房按揭业务呈现出“芝麻开花节节高”的大好局面。
北京房地产市场消费群体的构成呈金字塔型,越往上消费层次越高,住房档次也越高,人数也越少。而大多数处在中下层的消费群体中,工作比较稳定的工薪阶层,正在考虑以按揭贷款的方式购房,还有相当一部分人,由于工作生活不稳定,也看中二手房市场。有些业内人士提出,盘活二手房市场虽已刻不容缓,但就目前形势看,二手房市场要火起来,并非一路坦途,市场营销必须经过“导入期、成长期、成熟期、衰退期”4个阶段。目前只能说尚处于“导入期”。
北京快速推进的危改拆迁释放的巨大需求,使二手房供不应求的状况有增无减。据悉,去年北京拆迁人数达到8万多人,今年计划拆迁也有6万多人。其中除一部分人购买一手房外,相当多的人因补偿有限,也希望买二手房。更不用说其他的中低收入者了。这种情况表明,要真正启动二手房市场,政府和银行还需加大支持力度。(侯勇)