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工业大道一直以来都是海珠区楼市竞争最激烈的地方之一,在这里,买家们所熟悉的大型住宅小区金碧花园和保利花园相距仅1公里左右,然而在售单价却相差1000元/m2以上,并且以它两为龙头,各自形成一个消费客户层面。
金碧花园目前所推出的第二个金碧花园均价在3200元/m2左右,实际成交价最便宜的只有2900元/m2左右。金碧花园方面表示,首先楼盘整个项目非常庞大,分为A、B、C三区,总占地面积52万m2,第二个金碧花园就是B区。以现在来看,整个项目只开发了二分之一左右,剩下的还有4~5年的开发期。
低价换来货如轮转
如此大的项目,发展商采取的是滚动式开发模式,资金回笼一定要快,销售速度也必须要跟上。如果卖4000元/m2估计也能卖得出,只不过销售就会相对慢一些,因此发展商宁愿在成本控制上下功夫,卖得便宜一点,走薄利多销的路线。如他们在3月的销售就达372套,即使在本月初传统淡季的两个星期,也有52套成交,销售成绩喜人。反观其集团旗下的豪宅盘金碧华府,项目小,楼盘质素高,市场有一定的需求,价格自然就站得高而稳。
而在客户层面上,金碧花园面向的是收入较低的工薪一族,以满足他们基本的居住生活需求,因此主力户型为面积在50~60m2左右的两房单位,总价控制在20万元左右。作为区域的一个大盘,金碧花园价格的变动会影响周边同档次楼盘价格的设定。
保利花园无惧货比货
面对走平价路线的金碧花园,保利花园的销售经理陈冬桔小姐表示,不怕比较,毕竟“一分钱一分货”,保利花园所面对的主力消费层不一样,主要是一些白领或经商人士,他们拥有较高的收入水平,注重生活享受,居住环境要优美、居住面积要求比较宽松。针对这点,保利花园的楼房以多层和小高层为主,实用率分别在92%和89%,比金碧花园高层实用率80%要高,户型以70~80m2的两房和100m2左右的三房为主。另外,作为广州惟一的国家示范小区的保利花园在小区硬件上下足了功夫,小区规模虽然没有金碧庞大,但绿化园林却做得十分精致,建筑立面更是讲究美观和现代感;其次是随楼附送的装修标准比较高,选用的材料及橱柜、洁具等比较高档,并且配有价值不菲的智能化系统,这些硬件配套的档次与保利花园所面对的买家层是相对应的。
竞争不仅看价格
因此,保利花园均价定在4700~4800元/m2左右是合理的,也是买家所能接受的,从最近的销售情况也可以看出这点。据悉,3月公开发售的组团“缘溪行”,到目前为止只剩下若干尾货,销售基本完成,在本月即将推出新一期单位“四季花缘”,发展商表示新一期单位的装修标准提高了。
至于竞争,保利花园方面也坦承与金碧花园之间的竞争还是存在的,毕竟两个盘相距不远,无论哪个盘的买家看楼时都会一并作比较,也难免会有买家被较低的价格所吸引,但如果买家单从价格上比较是不全面的。其实从楼盘的质素、定位以及价格上来看,保利花园的竞争对手更多是来自同一路段上的光大花园以及江燕路一带的富力顺意花园、南景园等。 (袁港峰)