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600多万平方米空置房对北京房地产市场发展有何影响?
位于朝阳区幸福村的某楼盘,1995年就已竣工,但4栋楼中仍有30多套房子空置,这些空置房户型从两居到六居不等,面积最大的达280平方米,最小的也有105平方米,据说该楼盘当年专卖集团客户,起价高达11800元/平方米,而如今这些未卖出去的空置房销售均价已降至7800元/平方米。像这样的空置若干年的空置房,北京还有不少。据北京市统计局统 计数据显示,到2001年底,本市商品住宅空置面积达634.1万平方米,空置率为19.2%。业内不少人士担心,如此数量庞大的空置房会不会成为北京房地产业发展的“拦路虎”?但市统计局专门从事房地产业研究的专家经过细致地市场及数据分析后得出结论———商品房空置目前不是制约北京房地产开发发展的主要瓶颈,从某种意义上讲,空置房的存在可调节供求关系,稳定北京房价。
专家指出,从空置率方面看,国际通行的标准是10%,考虑到我国国情及房地产开发业正处于大发展阶段,可以认为20%以内尚属正常。1999年北京商品房空置率高达26.8%,空置问题比较严重。2000年以后开发投资、开复工、竣工面积都有较大幅度的增长。2001年房地产竣工面积达1707.4万平方米,比上年增长25%,但商品住宅空置率却大幅下降,比1999年下降了7.6个百分点。这与目前房地产开发主流趋势呈现的销售旺盛,房地产前景较好不无关系,空置问题目前还不是阻碍本市房地产开发发展的最主要问题。
从空置年限方面看,适当的空置,可以看作是商品房的合理库存。2000年底,全市商品住宅空置时间在1年以内的占47.7%,此部分空置处于正常周转期内,不能视作积压;1年至3年的占39.1%,此部分空置时间不长,户型、地段尚符合市场的要求,消化起来难度不大;3年以上的仅占13.2%,比重较低。从空置地域和价格方面看,2000年底,四环以外空置房为306.9万平方米,占59.6%,其中72.8%预期售价在5000元以下。在其影响下,全市空置商品住宅中预期售价在5000元以下的占半数以上,预期售价万元以上的空置面积仅占13.4%。空置房的存在一定程度上稳定了房价。
首先以上海为例,上海房地产业内人士普遍认为,上海近几年平均房价保持在3000元左右,维持如此之低房价水平的一个重要原因就是存在大量的空置房。1999年上海商品住宅的空置达922.2万平方米,这部分空置一方面是可供社会购买的存量房屋,改变了供求关系;另一方面因为占压了大量资金,使得开发商不敢将楼盘价格定位过高。可以看到,北京商品住宅价格从1997年的5478元/平方米的高位,回落至2001年的4716元/平方米,这也与空置房的存在不无关系。
另外,从空置房的类型上看,大部分空置房为四环以外地理位置较远、户型面积在120平方米以上的房屋。专家指出,随着高速路、地铁轻轨等交通设施的加速建设和人们居住要求的不断提高,这些空置房“起死回生”的可能性很大。