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王志纲趣谈京城楼市
北京的房价之高,几乎已经到了令人不可思议的地步,以至于在不久前召开的“两会”上,有的代表竟大声疾呼要规范土地市场秩序,平抑土地转让价格,最终使广大消费者买得起房子。很多好心人在讨论房价过高原因的时候,都将其归结为土地的成本太高,土地转让市场不规范。在我看来,恐怕是开错了药方。 道理很简单,既然北京的土地成本寸土寸金,为什么还有那么多的南方开发商纷纷北伐,并且大有愈演愈烈之势?既然成本之高使房价不得不高,为什么还有那么多的开发商喜笑颜开、风光无限?说穿了,还是有暴利可赚。房价高不是问题,关键是市场买得起单;成本高也不是导致房价高的根本原因,说来说去还是因为竞争不充分,市场不成熟。只有竞争不充分,市场才承受得起如此高的价格,发展商才有超额利润可赚,有超额利润可赚,发展商才不惜高价圈地。而此时南方市场的做法则恰恰相反,在市场化先行一步、竞争已达到白热化的广州,房子不降价就卖不动,如果利润率能达到10%左右,发展商就已经非常满足了。“北京的钱太好赚了”——这是很多北上的广东发展商共同的心声。
那么接下来的问题是,既然北京的房价这么高,为什么楼市的人气还是那么旺?道理也很简单,有什么样的消费者就有什么样的市场,有什么样的市场就有什么样的开发商,有什么样的开发商就有什么样的住宅产品。房价对于普通老百姓来说固然高不可攀,但他们毕竟不是支撑市场的主流。长期以来,北京有三多:有钱人多,有权人多,有闲人多。有权的人需要有钱的人来帮衬,有钱的人需要有权的人来支撑,有闲的人需要到有权的人和有钱的人中间去捞油水,有钱的人和有权的人需要有闲的人来给自己解闷,正是这如影随形的三种人形成了京城一个非常有趣的生态链;其次,随着北京申奥的成功、中国加入WTO、国内经济高速发展等宏观利好的诱惑,北京作为中国的超级门户不仅是中国的北京,更是世界的北京,几乎每天都有成千上万的国际国内人士携重金蜂拥而来,梦想在这片热土上拥有自己的立锥之地;其三,北京有一批来钱相当容易的时尚阶层,他们买楼如同到超市购物,连眼睛都不眨一下,只要时尚就行。正是在这个大背景下,北京的房价才能总是维持高高在上的水平,似乎比美元还坚挺。
那么普通消费者还有没有盼头,京城的房价还能不能降下来?答案也在于市场。当越来越多的外地开发商杀进北京市场,当被地产纠纷搞怕了的购房者越来越理性,政府的规范措施也随之越来越完善,尤其是房地产市场竞争越来越激烈、市场化程度越来越高的时候,作为体现供求关系的房价也就自然而然地下来了,到那时,北京的房地产市场也会是另一番景象了。