|
||||
日本房地产泡沫引起经济严重萎缩至今令国人记忆犹新。近日,关于防止中国房地产泡沫的国家级重点课题,由中国人民大学教授谢经荣教授领衔完成。该课题为防止重蹈复辙给中国楼市开了四帖“药方”。
第一帖“药方”是加强对宏观经济形势和政策的监控。包括主导产业、税制、通货膨胀率、利率等,这些都是房地产运行的基础环境,它们的改变,往往会引起其他因素的连锁反应,包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等。单一的应对措施往往是无能为力的。该课题提出,政府要对这些因素进行全方位的监控,制定合适的政策,乃防止房地产泡沫的首要措施。
第二帖“药方”是加强对外资的监控。东南亚金融危机及房地产泡沫的产生,与外资的引进密切相关。加强对外资的监控,主要应采取以下措施:一是要以外商直接投资为主,间接投资为辅;以长期外债为主,短期外债为辅,控制外债的总规模。二是控制外资投向,鼓励外资投向技术领域,严格限制外商投资房地产和金融资产的规模。三是在引进外资的同时,还应调整本国的产业结构,提高抵御外资冲击的能力。
第三帖“药方”是加强银行监管。经验证明,推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。该课题提出,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。
第四帖“药方”是严防房地产投机。一是限制房地产投机:主要通过税收抑制投机。政府可以征收空地税、土地保有税,提高囤积土地成本,限制以投机为目的的土地交易;加强土地增值税的征收,限制以转手套利为目的的土地交易。此外,为了限制炒买炒卖房地产,也可限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数。二是通过加强信贷监管抑制投机:严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件。