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随着上海楼市走旺,沪上房产中介也越发火爆。地铁口,硬往行人手中塞特快租房之类小广告的现象触目皆是;隐身弄堂、小区从事无照房屋中介的也不在少数。殊不知在这热闹的表面下;旋涡激流也暗藏其中。房产中介市场陷价虽多,但只要消费者提高警觉性,掌握好应对措施,再险的陷价也是徒劳的。
虚假房源拉客人
表象:房源对中介公司来说就意味着生意,因此中介人员在帮助买卖双方、租赁双方顺利成交之前,首先要不断寻找房源以吸引客户。一些中介公司由于规模较小、人员专业知识缺乏、操作不规范,虚假房源就成为他们吸引客户的一种手段。
在五角场附近、漕宝路及红梅路地铁出口、老北站等人流密集的地方,经常出现路边散发房源传单者。这些人一看到有人路过,就会马上围上来,拼命塞传单。不一会,行人手中就会有三四张房源传单。仔细一看,传单上低、中、高档房源都有,房源覆盖面也比较大。然而,一旦有人看中了传单上的房源。到中介公司询问,得到的往往是房子刚刚卖掉(或出租)了,不过还有其他不错的房子值得一看。不知情的客户往往就会跟着中介人去实地考察房屋的情况。事实上,传单上的房源根本就属子虚乌有,只是为了吸引客户来看其他房源而虚晃一枪的。
还有一种拉客户的方式是,中介公司把已经成交的好房源仍然保留在传单上,当有买家或租客看中时,就称还有。当客户要求看房时,就以各种理由推托,并想方设法推荐手中剩余的房源。
对策:对于“马路中介”,消费者应该特别留意,因为这类中介公司往往是“夫妻老婆店”,会设各种圈套套住客户。
“代办产权”诈房款表象:非自有产权房在买卖中存在着比较大的风险,往往不少中介公司利用它做文章。不少购房者往往会在中介公司的房源单上看到几套房源标注以下内容:××房子(不可售公房),但本公司可代办产权。有的购房者因比较满意该套房源,因此便将使用权房办成产权房的事宜顺理成章地交给中介公司。结果有两种,一是果真办妥产权证,万事大吉。二是中介骗子骗得购房款后溜之大吉。
按政策规定,“使用权房”不能买卖,只有将“使用权房”办理成“产权房”才能进行交易。一些中介公司正是利用买卖双方不懂房屋交易的具体规定,并嫌办证手续麻烦的心理,佯装将卖主身份证、户口簿、房屋使用证拿去办理。事实上,这些中介公司正是通过此手段骗取买家的购房款,稍作“手下留情”者则是多收些费用。
对策:对于购房者来说.买房子尽量要做到买得安全,因此在寻找房源时,尽量找产权房,以免使用权房在办产权房过程中发生意外。若是使用权房,则一定要弄清是否可以转让。
明差价变暗差价
表象:过去常有房产中介公司买下房屋,再转手卖出从中赚差价的现象。今年年初,政府有关部门针对这一问题专门下文严禁中介公司收购房源。一些中介公司为应对这一政策,正悄悄地把明差价变成暗差价。
目前市场上,大多数小型的房产中介公司都是由个人出资设立的私营企业,公司的钱就是老板的钱。于是有些公司就以老板的个人名义把好房源压低价格买进,转手再挂个名,高价抛出。一进一出之间的差价,远远高出正常的佣金收入。以表面上合法,实际上违法的行为损害了卖房者的权益。
对策:面对这样的中介公司,卖房者首先要心里有数;对自己的房子要有客观清醒的认识,自己的房子究竟值多少钱?可以在委托中介前先找专业人士对房屋进行分析估价,或者到附近的市场上打听一下。
“房源黄牛”觅房源表象:“串房”是房产中介行业心照不宣的秘密,通俗地说就是缺少房源的小中介公司无法在激烈的市场竞争中立足,就派人到其他公司觅房源。通常的做法是,在看到大公司房源传单或广告后,佯装成客户实地看房。大公司热情接待,推荐了一套又一套好房源,而“客户”却怎么看也不满意,只得无功而返。但事后,这些“客户”就想方设法联系到房东,并以各种手段把房子挂到自己的公司。
锯业内人士介绍,这样按劳提成的职业“房源黄牛”已经占到了客户总量的20%,而且有成员大龄化、老龄化的趋势。如果市民把房屋挂到这类公司,得到的服务往往是大打折扣的,而且这些公司也扰乱了房产中介市场的秩序。
对策:当一家素不相识的房产中介公司几次打电话给你,即使他们的条件开得不错,也不要轻易放弃自己当初选择的中介公司。
订金变成劳务费
表象:在委托中介买房、卖房时,消费者一般都要支付一定数额的订金,但有时候这订金就有去无回了。有的公司在收取订金时不开具正规的发票,而仅是写个收据,这显然是站不住脚的,更多的是变向骗取订金。如果一个客户看中了某一套房子,而这套房子实际上已经卖出去了,但中介公司为了留住客户就会隐瞒真相,先把订金收了再说。然后就能拖则拖,或者向客户介绍其他的房源,如果客户最终对其他房源都不满意,要求退还订金,中介公司就不干了,他们会解释说长久以来他们付出了多少劳动、多少努力、多少心血,总之订金变成了劳务费,客户就别想再要回来了!
除了订金,佣金的收取也有不少不规范的地方。以出租为例,中介佣金收取方式应是,上家(出租方)和下家(承租方)各付半个月租金。实际操作中,有些中介公司既向上家收取一个月的租金,又向下家收取一个月的租金,这就赚了双倍佣金。
对策:消费者在所有付款项目中,一定要写明了并要求中介公司开发票,切忌以收据代替发票,避免出现不明费用。
无效房源充有效
表象:利用无效信息骗取信息费是一些不法中介公司的常见伎俩。老家河南的张先生找到一家房产中介公司,要求租门口张贴的信息单上的一套房子。该公司称那套房子已经出租,但说如果张先生交200元信息费,将为他找到符合要求的房屋。因急于租房,张先生便交了200元。其后,该公司果然几次打电话给他说找到房子了。可当张先生赶到中介公司时,房子不是已租出,就是与房东联络不上。眼看几个月已过,张先生觉得不大对劲,便要求退还200信息费,该公司却以已提供过房源信息为由拒绝退还。
对策:当中介公司提供的房源信息无效比例超过50%时;租房者就应提高警觉。另外,在付费时对有关内容要加以明确,而不要仅是笼统地写个信息费。
中介、房客唱双簧
表象:在房产中介陷阶中,最为严重的就是假扮房东骗取租金或房款。高先生从网上看到一条房屋出租信息,这是他单位附近的一室一厅房,每月租金900元,正符合他的要求。于是他立即与中介公司联系,通过中介公司,高先生与房东相互验了证件并支付了一半租房款。岂料,入住后仅一个月,高先生却被真正的房东赶了出去。原来,和高先生联系的房东是个持假证件的骗子。他事先与真正的房东约定短期租房,租期快到时就将手中留存的房产权证复印件复印后发布房源信息,等拿到了下家租金或购房者的钱款后即溜之大吉,为达目的,他们常常会与一些小中介公司联手操作。
对策:要应付这种“双簧”陷阶,消费者事前一定要仔细验看对方手中的房产证。如果中介公司和“房东”的关系过于暧昧;则就要提高警惕了。
频频签约多收钱
表象:租房中介服务费是房屋中介公司一笔不小的收入,一些公司就在这方面费尽心思。家住虹桥的王女士在陆家嘴附近花150多万元买了一套商品房用来出租投资。去年10月,小区一家中介公司以每月1250美元的价格把她房子租了出去,同时向她收取了一个月的租金作为中介费。可刚过了三个月,该公司打电话给王女士,说他们替她找一家更好的下家,不仅每月租金提高到1300美元,而且一次就签1年,并保证他们替她解决好后续事宜。在中介公司的再三游说下,王女士答应了,最后又交了一个月的中介费。最近,中介公司又打电话给王女士说为她找到更好的一个下家…
对策:要对付这种中介公司,出租方一定要克服贪小便宜的思想。或许房租是高了一点.但考虑到交掉的中介费、房屋空关期间的损失以及你为此花费的时间、精力后,实际上大多是得不偿失,而这其中的受益者只会是中介公司。