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浦东开发将上海房地产带入了一个新境界,浦江开发对上海房地产的深远意义,仅从浦江两岸房价的迅速升值,从外资企业的争相进入,从上海本地浦江概念股成为股市领涨热点的表现上还不足以说明问题,它将上升到居住与城市文化、城市经济相提并论的高度。
投资千亿打造“国际级水景岸线”
2002年1月10日,上海黄浦江两岸新一轮开发建设拉开了序幕,这是继浦东开发之后的又一世纪性工程。这一范围涉及了浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦5个区,规划面积2260公顷,岸线长约20公里。黄浦江将成为一条投入上千亿资金的“国际级水景岸线”。
浦江开发分为杨浦大桥地区、十六铺至东昌地区、上海船厂至北外滩地区和南浦大桥地区4个重点开发区域。北部杨浦大桥地区围绕教育中心,建造有特色的住宅区和公共绿地,大型、小型绿地互相穿插。中北部北外滩和上海船厂地区,建造国际客运站,保留上海船厂的风貌,利用原有船台进行改造,用于旅游、休闲,建造一定数量的办公楼和住宅。中南部十六铺和东昌路地区以居住区为主,取消客运站。在保护豫园建筑群的基础上,形成新的旅游购物办公区、新建一座古城公园,与江对面的小陆家嘴形成新、旧呼应。南部南浦大桥地区以居住为主,滨江有大型文化娱乐设施。最为引人注目的是辟出上海申请2010年“世博会”的专用地点。
浦江开发将使上海发生巨大的变化,具体表现在以下几个方面:
黄浦江两岸综合开发的启动,标志着黄浦江及其两岸的功能已从原来的交通运输、仓储码头、工厂企业为主,转换到以金融贸易、旅游文化、生态居住为主,实现由生产型到综合服务型的转换。
黄浦江将建成一条“国际级水景岸线”,不仅具有经济功能,更能体现上海的文化品位、文化功能和文化地位。
浦江两岸的综合开发将为上海增添一条全新的、纵贯南北的“中轴线”。即沿着黄浦江两岸的南北轴线,将是以景观、休闲、旅游、居住为主的一条全新的城市轴线。
黄浦江沿线的历史文脉是上海的一笔巨大财富,人们十分担心对黄浦江两岸的开发会对历史文脉造成一定的破坏。现在的总体规划中对保护历史文脉有着非常具体的规定,其中外滩建筑群、杨树浦水厂、上海船厂、三山会馆等经典和优秀的建筑,结合今后建造的新建筑以及公共空间,将形成一个古今相彰、新旧相宜的新景观。
浦江开发可以让市民融入城市,黄浦江成为真正的人民之江。如小陆家嘴因开发方面存在不足,开发商各自为政,虽然每个局部都不错,但缺乏总体规划,整个地区公共活动的空间很小,浦江综合开发将改变这一状况。
对建筑高度,总体规划也有严格的控制。基本规律是从沿江向两侧腹地延伸,依次为24米、30至50米、80至100米,150米、200米、400米。豫园等著名建筑周边不允许造任何高层建筑,基本以绿地和公共空间为主。一些已经建成的标志性建筑群和区域的建筑高度也已经得到控制。
过江交通除了大桥、隧道、地铁外,将新增水上巴士、有轨电车、步行过江通道、游船等七种方法过江。
浦江两岸房地产急剧升温
业内人士的看法是,浦江两岸综合开发必将使上海楼市发生巨大变化。
首先是城市建设“摊大饼”的做法宣告结束。上海的房地产开发经历了几次大的“板块转移”。从虹桥到莘庄,从浦西到浦东,现在又转移到了浦江两岸。过去10年,上海市区西南部边缘至少向郊区移动了10公里,沿着沪青平公路,住宅开发已经进入青浦徐泾;而沿漕宝路、沪松公路,房产商的足迹已经到达佘山地区。城市建设“摊大饼”的做法使城市版图不断扩大,势必对城市交通、市政管网提出新的要求。当城市达到一定规模后继续进行“摊大饼”式的建设,反而市中心辐射效应达不到有效发挥,使城市的管理半径越来越大、投入与产出不相等,而且环保将是“摊大饼”建设方式的最大制约。
其次,房产开发从粗放变为集约。在浦江开发要出精品的意识下,上海的土地将得到优化利用,房地产开发也从过去对土地严重依赖走向城市优质要素的综合。将人文、历史的积淀在新时期注入新要素从而发挥出几何级的效应。
第三,“回城”已成趋势,中心城区“空心化”得以控制。
第四,房产企业面临“重新洗牌”。能够获取浦江开发的入场券,是对一个企业实力的检测,企业竞技的平台也和以往不同,因此新一轮浦江开发将促使上海房地产企业优胜劣汰的步伐加快。
从楼市的具体表现来看,虹口的“北外滩”和杨浦南块地区是浦江两岸开发最大的获益者,据《新民晚报》报道,眼下借浦江两岸开发之名提升自身楼盘或地块品质之举比比皆是。东大名路一楼盘去年上市时就十分好销,于是楼盘一再提价。最近有几幢望得见陆家嘴和外滩的小高层,最高价已升至2万元,但开发商仍然惜售。离黄浦江还有数箭之遥的杨浦区周家嘴路沿线,在浦江两岸开发的利好消息影响下也在聚集人气。沿线紫虹嘉苑、现代星洲城等新盘交易量都在上升。陆家嘴一高档超高层楼盘于2001年9月底开盘,第一幢10万平方米53层住房,70天内一销而空。据说其中一半以上购房者来自欧美、日本以及港澳台客户。
据上海《青年报》消息,浦江两岸的开发使北外滩地区房价坐上了火箭,且现房已近告罄。如“新外滩花苑”以前房价撑破天不过7000元到8000元,但在2月份的半个月内,房价翻了一番还多,即便如此,购房者仍怕买不到。
随着北外滩一带楼市的日趋火爆,与其紧挨着北杨浦区段的楼市也有明显变化,而且从大连路到宁国路,越靠近北外滩,楼市变化越明显。 位于霍山路附近的某楼盘售价在每平方米3800-4600元左右,受北外滩楼市刺激,目前已增50%左右。据《新民晚报》报道:在两岸开发区内,南浦大桥到卢浦大桥之间的沿江区域,又被定为上海申办2010年世博会的规划选址地区,两岸沿江地区最近更是热火朝天,如浦东上南地区的上南花城,两大利好消息一经出台,售楼处几乎天天爆满。上南花城一月份就登上了浦东新区预售排行榜第一名。一江之隔的香港新世界花园、浦江名园等楼盘也不同程度地热销。
浦东楼盘也在发生显著变化。除中高档楼盘开发比例大幅上升外,浦东别墅市场也随着国内外投资者的蜂拥而入格外火爆,以汤臣豪园、金色维也纳等为代表的高档别墅和以源水新墅、盛世天地等为代表的中档别墅项目纷纷登场,无论是整体的规划设计还是物业的品质均比以往有较大突破,而在2000年的浦东楼市,新建别墅物业中品质规模兼具的仅汤臣高尔夫别墅和阳光欧洲城两家,交易比例占总量的3%。
浦东楼盘也在发生显著变化。除中高档楼盘开发比例大幅上升外,浦东别墅市场也随着国内外投资者的蜂拥而入格外火爆,以汤臣豪园、金色维也纳等为代表的高档别墅和以源水新墅、盛世天地等为代表的中档别墅项目纷纷登场,无论是整体的规划设计还是物业的品质均比以往有较大突破,而在2000年的浦东楼市,新建别墅物业中品质规模兼具的仅汤臣高尔夫别墅和阳光欧洲城两家,交易比例占总量的3%。
陆家嘴启动沿江10大项目
陆家嘴地区是浦江两岸综合开发的主体区域,小陆家嘴新一轮开发建设已于2月份已经全面启动,总投资达135亿元、总建筑面积超过85万平方米的10大项目正式签约或即将开工,其投资力度之大,功能集聚效应之强,楼宇集中开工之多,为浦东开发以来之最,3年内,陆家嘴沿江景观将发生根本性变化。
近期即将开工建设的主要项目有:建筑面积8.5万平方米的上海银行总部大厦;建筑面积7万平方米的中古合资五星级酒店;12万平方米的汤臣海景公寓;9.7万平方米的水岸豪华住宅鹏利海景公寓,以及黄金置地大厦、盛大金磐高级公寓等一批项目,总投资超过85亿元人民币。
陆家嘴地区签约开发的主要项目有:投资2亿美元的香格里拉扩建工程,建成后客房达950间,成为上海客房最多、设施最全的五星级酒店;此外还有投资1.5亿美元的新加坡政府产业投资公司办公楼项目,投资2亿元人民币的上海海豚馆项目和中国银联项目等,总投资达50多亿元。
“浦江概念股”成为股市新宠
申银万国证券研究所的一份报告显示,黄浦江两岸综合开发工程将使不少行业受惠,如房地产行业、建筑建材业、经贸服务业。浦江两岸开发,不少本地上市公司是最直接的受益者,这就为股市造就了一个新概念--浦江概念。
一是经营性资产特别是土地资产集中在浦江两岸的公司。如陆家嘴等,这些公司不但可获取土地升值收益,还能在浦江两岸建设中获取项目,可谓双丰收。
二是公司或关联企业在浦江两岸有土地储备和开发项目的房地产公司。如中远发展、中华企业和世茂股份,这些公司将得益于浦江两岸土地和房地产项目的升值。
三是厂址位于浦江两岸的生产性企业,如浦东不锈、上海港机、ST重机和江南重工。浦江开发除提升其拥有土地的价值外,其产业布局的调整还将加速这些公司的重组步伐。
四是能承揽大型基础建设的公司,如上海建工和隧道股份,作为上海本地实力较强的工程建设类上市公司,这两家企业有望成为浦江两岸建设的主力军。
五是间接受益公司。如豫园商城、东方明珠、浦东金桥、张江高科、外高桥、友谊股份、华联超市等。
目前,这些股票在股市上的表现也确实显示出了浦江开发的威力。
亿万外资蓄势涌入上海楼市
房地产行业无疑正成为亿万外资最为看好的投资领域之一。 境外投资机构与本地的实力发展商接触的力度也进一步加大。欧美资金在沪进入房地产业界,一般倾向于投资写字楼、酒店以及服务式公寓等能够保持稳定、长期的现金流量的物业形式。目前上海的甲级写字楼中,约有六至七成的投资资金来自欧美,高级租赁公寓中欧美资金的比重更大;东南亚资金则更多投资于具有阵发性收益的物业,如中高档商品住宅。
据《解放日报》消息,一批世界著名地产公司也将参与陆家嘴地区组团式开发建设,其中包括总投资90亿元人民币、建筑面积达41万平方米的5幢高档楼宇。
此外,还将按照21世纪国际金融中心的创新模式,逐步规划和推进小陆家嘴地区主要楼宇的楼际连廊贯通,使整个陆家嘴地区形态整体化、交通网络化和工作便利化,更加适合金融机构、跨国公司地区总部入驻。
小陆家嘴地区也将形成五大形态和功能组团,即国际银行楼群组团、中外贸易机构要素市场组团、跨国公司区域总部大厦组团、休憩旅游景点组团和顶级江景住宅组团等,成为全天候、全方位的国际一流区域。专家预测,外资对于上海楼市的参与程度还将不断深化。(王红月)