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就像春暖花开了一样,随着加入WTO等多种利好因素的不断释放,进驻京城的外资公司、外资企业以及外籍雇员越来越多,使北京外销住宅的需求量急剧增长。一些热点区域的外销住宅已呈供不应求之势。
外销住宅租赁市场平均租金上升显著。据戴德梁行调查统计,目前北京外销住宅租赁市场的平均租金已由2001年第四季度的20.98美元/平方米,升至今年第一季度的21.04美元/平方米,上升率为0.29%。其中,高档公寓由27.95美元/平方米升至28.50美元/平方米,上升率为1.96%;中档公寓由18.68美元/平方米升至18.79美元/平方米,上升率为0.59%;低档公寓由13.85美元/平方米升至14.05美元/平方米,上升率为1.44%。此外,中档别墅也由2001年第四季度的18.40美元/平方米升至今年第一季度的18.55美元/平方米,上升率为0.82%。
外销住宅供应量增大。外销住宅的前景看好,以及良好的市场投资回报,极大地刺激了越来越多的开发商投资开发这一领域。据统计,除今年第一季度新竣工的金岛花园、万国公寓、国际港、凤凰城等外销公寓外,在今明两年内竣工入市的外销住宅还将有新城国际、朝阳园二期、建国公寓、怡景园二期、财富中心、世贸国际公寓、光彩国际公寓、金宸公寓、京达国际公寓、乐澜宝邸、东方银座、贡院六号、星城国际、瑞城中心、阳光100国际公寓、元嘉国际公寓、旺座中心等20余个项目,以满足外销住宅市场不同档次的需求。
外销住宅市场需求新变化。据市场观察发现,目前京城外销住宅市场的需求已发生了一些新的变化。首先,短期租赁已成为一种趋势,因为在北京的跨国公司目前越来越多地使用短期外籍雇员。在这种情况下,灵活的租赁期限和更好的服务对开发商来说,越来越重要。实行短期租赁服务可按天或按月计算,其平均租金较一年期的租赁金要高出10%左右。目前采取这种租赁政策的丽苑公寓、国贸公寓、东湖别墅、三全公寓和亮马河大厦公寓等都取得了不俗的租赁业绩。其次,随着短期租赁及单身外籍雇员的不断增多,外销住宅中一居和两居的公寓需求已呈显著上升趋势。第三,交通方便、环境幽雅、品质高尚的高档别墅开始受宠。由于越来越多的外籍租客愿意寻求更高品质和更好设计的住宅,因此高档别墅已显现出很多的潜在需求。如位于顺义的康柏园由于地理位置和大环境好,户型设计前卫,很受客户的欢迎,康柏园现在的入住率已达到90%左右。
未来市场展望。据戴德梁行住宅和企业地产顾问部萧政国先生分析,随着我国经济的持续增长、外籍雇员层次的提高、租客要求的提升,特别是大量涌入的外籍员工将给京城外销住宅市场带来前所未有的发展机遇。在今后一段时间内,中国籍的高级管理人员、本土雇佣的外籍雇员和中低职位的外籍雇员将成为外销住宅需求的主要动力,租赁需求将继续大于有效供给,新外销物业市场将整体保持强势。(李霄峰)