|
||||
国有存量房产是存量房产的一个重要组成部分,存量房产是社会不动产的基础部分。将国有存量房产排除在市场之外的房地产支柱产业是残缺不完整的,因此,盘活国有存量房产是产业发展的当务之急。本文在综合总结境内外(俄罗斯)同类经验做法的基础上,对盘活国有存量房产提出对策建议。
边际改革:继续推动存量的出让、置换、转租(兑)、整修、重建、开发
出让
无产权(含使用权)纠纷、无明文禁止的直管非住宅,向承租单位或非承租单位出售产权。出售价格的确定,建议不再使用原先盘活直管公产非住宅房屋所规定的“标准价”、“协议价”,改采用新的定价方法。仍按两种情况计算:国有承租单位购买的,参照授权经营试点企业集团的实际补偿额,再向上浮动一定的幅度来计算;非承租单位购买的,按市场价评估后,进行拍卖,拍卖底价不能低于考虑到区位因素的重置成本。
公房出售需在实践中进一步规范调整。目前公房出售不分结构、房质一律按统一的政策性价格出售,售房款大部分用于转制安置。今后应本着“资产变资金、资金变资本、滚动增值”的原则,逐步创造条件,使公房出售政策性价格过渡到类比经济适用房市场价格,通过评估后按现值出售。同时,规范售房款用途,将其主要用于国有房产资本运营。
置换
按照城市建设整体规划的功能分区,城区的发展趋势和环保导向,本着最有效率的配置社会房产资源的原则,实行多方位的公有房屋置换。1.在动因上,实行自动置换和强制置换相结合。提倡符合城市规划要求的横向置换,改善房屋利用效能;必要时由房管部门根据市场需要,在不违背城市分区功能的前提下进行强制置换,以便提高房屋使用效益。2.在客体上,实行公有产权和其他多种产权之间的互换。不计较价值形态的转化,不追求实物形式的惟一性,只讲究公产房的保值、增值。在置换中,允许公有产权与非公有产权的混台重组,以实现产权结构的调整。3.在主体上,实行产权人直接置换和非产权人(中介人)委托置换相结合。
转税(兑)
1.公与住宅转租(兑)。在征得出租人同意后,允许住户将所承租公有住房转租(兑),对转租(兑)取得的收益采取适当的比例进行分配。对以购买新商品房为目的公房转租户给予政策优惠。2.公有非住宅转租(兑)。鼓励国企在所承租公有非住宅房屋出现剩余时进行转租、转兑。在所得收入的分配上,本着既搞活存量,又支持企业的原则,参照上述授权经营试点企业集团的补偿原则,区别工、商企业,制订相应合理标准。
整修
存量公房的整修及其周围环境的改善,不仅是维持房屋原有使用价值的需要,也是提升房屋使用价值的便捷手段。因此,整修也是盘活的重要一条。我们应该顺应现代物流大发展的趋势,重点开展沿线房屋整修。主要是“四沿”:“沿路”、“沿河”、“沿港”、“沿点”(交汇、枢纽、换乘)房屋建筑及环境的整修。同时,对风貌建筑、历史名人故居和革命遗址的保护性整修,从长远看也会保护文物建筑的原有价值,创造出社会效益,给未来开发利用打下基础。整修后的房屋建筑面积和功能有显著改善的,因追加投入而增值,应适当提高租金。
改造(开发)
初步考虑可进行如下几种开发:1.区位性改(扩)建:对地段好的房屋进行改建、扩建,所形成的新增量物业按市场价格用于经营。2.特色建筑重建:对周围具有启动效应、影响大的建筑进行开发性重建。3.危改性开发:经可行性研究论证,特别是市场调查,进行危改开发。4.新兴物业开发:房管部门与承租单位共同投资对适合作超市、物流中心、摊群市场的空置厂房、仓库进行开发。5.功能性开发:一些城市的居民楼功能己不适应时需,亟待改造,可进行局部扩建改造,完善使用功能。改造后,提租或将原住户另行安置,房屋按市场价出售。
在边际改革中,要继续深化住房制度改革,对以标准价售出的部分产权住房,通过补交房款尽快过渡到全部产权。加快住房社会保障制度的建立和健全,将低收入户住房从房产经营中剥离出来,进入国民收入再分配领域,采取货币明贴方式,由财政负担。按经济规律办事,不要把作为产业的房产经营活动与住房的社会保障再分配行为混淆在一起。
形态改革:国有存量房屋不动产资本(证券)化
随着整个经济体制的转轨和房屋商品化,国有存量房产资本化势不可免。我们应该早作这方面的思想和行动上的准备,可以小范围尝试。
清产核资:将房产转化为货币
无论是为全盘改制还是授权经营等盘活作准备,都有必要对现存国有房产进行清产核资。具体方式,可在住房普查的基础上,由国资局与房管局联台进行评估。将形式上犹在,实际早已灭失的物业部分减除,把新增部分加上,确定出一个比较准确的价值量。这一过程就是使房产转化为货币的过程。以后随着币值变动及时进行调整。
以房入股:将货币转化为资本
上述清产核资行动,从制度角度讲,本质上是一个界定存量产权的过程。有了这样一个前提,在产权清晰的条件下,以房作股合作经营,就将作为房产价值的货币转化成了资本。将来实现房管体制根本改革、新的运营系统建立起来后,以房入股是房产资本经营的一个普遍形式。
资本经营:用房产生产剩余价值
国有房产,特别是其中的非住宅房产应该逐步实行全盘资本化。除了授权经营国有存量房产转化为公司资本金方式外,还可采取很多方式“化”房产力资本。譬如,1.上市。(1)借壳上市,以一部分房产直接证券化。(2)也可以独资出资人身份,将相对独立的一部分房产作为资本金,直接成立房产经营股份公司或控股的房产投资有限责任公司。2.房地产投资信托(REIT)。(1)可采取抵押权型投资信托,被授权经营者以法人财产权房产作抵押,从基金投资人处借入长期款项,投资人获取利息收入。或以公积金抵押贷款的抵押房地产评估作股出售,利用回收资金再贷款。(2)权益型投资信托。被授权经营者以所拥有的法人财产权房产,进行投资信托运作,以获得收入。此类信托尤其适用于非住宅公建。(3)固定期限型投资信托。以平均固定10~15年期限,用法人财产权房产发起成立信托投资基金,取得收益。规定期满时,经理人出售资产,分配收益,解散基金。
试点改革:对工商企业使用的国有非住宅存量房屋进行授权经营(以天津市为例):
试点对象条件
1.已进行改革转制的企业集团;2.有不少于3000平方米正在使用着的国有存量房产;3.企业所使用国有存量房产主要位于市区;4.房屋现存产权关系清晰,房产主要部分无抵押权设置;5.企业运营状态正常,效益较好,具有金融信用度。
国有存量房屋资产注入与补偿
1.授权经营:由市国资局和市房管局将国有房产联合授权给试点企业集团。通过资产评估,把房产的价值注入试点企业集团的总资本。
2.补偿办法:被授权经营的试点企业向房管部门给付相应的房产占用费作为补偿,用于建立市房屋基金。本着“商业花钱买机制,工业输血换机制”的原则,实行不同的房产占用费标准。
(1)商业企业集团的房产占用费标准:建筑面积1000元/平方米·月(按1998年不变价格计算)。
(2)工业企业集团的房产占用费标准:建筑面积500元/平方米·月(按现行的月租金标准×500)。
3.人员安置:按国家建设部所规定的公房管理维修人员配备标准38人/10万平方米,由被授权经营的试点企业集团按5万元/人的标准一次性向房管部门给付。(个别的也可按双方协议的方法处理)。
4.欠租处理:商业企业集团的欠租应在授权经营前,向房管部门一次性付清。工业企业集团的欠租原则上也应一次性付清,确有困难的可与房管部门订立还款计划,分期支付。
授权后的运作
1.权利:试点企业集团在领到房屋所有权证后,即享有处置权、收益权、对房屋可以出售、出租、入股、联营、置换等,其收益归试点企业集团所有。
2.限制:(1)当试点企业集团利用国有房产进行转让、置换、入股、联营时,应由房地产评估机构按市场价格重新评估,由国资管理部门调整国有资产考核指标。(2)风貌及特殊建筑的修缮、改建、扩建、迁移、拆除,按市有关规定报批。
全盘改革:重塑国有房产营体系
基本框架
综合国家关于经济体制、企业制度和国有资本营运诸方面改革的总体设计,参照国家体改委《城市国有资本营运体制改革试点指导意见》(1997)精神,提出国有房产营运体制改革的基本框架,可概括为“三级结构”,轮廓如下:
第一级层:出资人。政府是国有房产营运机构的出资人,经国有资产管理部门同意,由市房地产管理局作为国有资产的投资主体和出资人。市房地产管理局作为国有房产资本的投资主体,对营运机构委派法人代表。
市房管局作为市国有房产出资人的主要职责是:履行市政府国有房产管理规定,负责国有房产资本保值增值的营运管理,制定营运战略和发展规划,决定营运机构的设立及章程审查、审定国有房产资产评估,考核国有房产资本营运状况并决定奖惩,具体负责市国有房产资本营运委员会的召集工作,以该委员会办公室的名义组织委员会决议的实施并跟踪检查。
第二级层:营运机构。国有房产营运机构一般应为按《公司法》和《民法通则》规范的国有独资公司或控股公司。可通过将现有市房产总公司转制改造为国有房产投资责任有限公司,作为国有房产资本营运机构角色。
市国有房产投资公司作为国有房产营运机构的职责是:接受出资人的投资,执行营运委员会的决议;享有法人财产权,具有房产经营自主权等法人的应享权利;实现资产保值增值责任书的目标,具体组织房产投资活动的实施,负责制定投资公司的章程、规划、计划、预决算、指导和监督被投资公司的房产经营活动,定期检查房产基本折旧基金、大修理基金等摊提和使用情况;及时调整国有房产资本投资结构,制定公房售款的管理和使用办法;保证投资人的所有者权益,审定被投资人国有股分红方案。
第三级层:被投资企业。国有房产营运机构(市国有房产投资公司)根据产业政策、房屋资源本优化配置和市场要求的需要,以“二级出资人”的身份,采取独资、控股和参股的形式,发展大型、重点和骨干国有(或部分国有)房产企业集团,如市级和各区房产经营集团公司。这些企业成为国有房产营运体系的第三级层。它与投资公司形成投资与被投资公司(企业)间的关系,以资本纽带连接,各自独立承担民事法律责任。
主要职责:接受市房产投资公司的投资,吸收其他股份形成多元化房产经营企业,进行房产经营活动;享有被投资公司的法人财产权和经营自主权,独立核算、自负盈亏,具有《公司法》所赋予的各项权利;向投资公司承担国有房产资本保值增值的责任,实现房产投资项目的具体目标;定时向被投资人汇报经营状况,接受财务检查。
在上述第一与第二级层之间,即出资人与营运机构之间,为了建立起行使国有房产出资人的组织形式,设有一个由政府经济主管部门、有关党政部门负责人、国有房产行政部门主管和房地产专家、金融专家组成,具有国有房产资本营运重大事项决定权的国有房产资本营运委员会。
原房企定位点
以现市房管局房产总公司等为基础,将原市级国有房产管理企(事)业,经过实质性的改造、分离、重组,建立起真正的现代企业制度后,成立市国有房产投资公司作为市局的被出资人,成为国有房产资本营运机构核心,即进入上述“第二级层”。出资人以国有房产资本营运委员会为中介并通过市投资公司对委员会重大事项决定权的实施,实现国有房产投资(所有)者的意志和经济利益。原各区国有房产公司,经过真正的政事企分离,转制重组,联合本区房地产开发、维修装饰、中介咨询、物业管理及其他多种经营企业,成立接受市投资公司控股、投资主体多元化的区国有房产经营集团股份有限公司,作为国有房产营运体系中的被投资经营企业入上述“第三级层”。在区集团公司之下,根据需要再发展若干综合性或专业性的被投资国有(或部分国有)的房产企业。