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对于一些已有一套或大或小的住房,但因为种种原因还不称心,还想改善住房条件的老百姓来说,到底是将旧房卖掉还是将旧房出租,是一个值得推敲的问题。
就目前大部分家庭的经济状况而言,以旧换新是比较普遍的一种理财方式,但就现行利率水平和相对宽松的个人投资环境来看,卖掉旧房是否一定合算值得考虑。如何更好的处置旧房,从投资理财的角度出发,应根据每个家庭的具体情况而定,如果能够选择新、旧房产滚动投资的方式,可能会带来更多的获利机会。
我们不妨举一个实例:刘先生在市郊有一套70平方米的住宅,对三口之家来说,居住条件还算过得去,但缺点是距离工作单位较远,每天来回花在路上的时间要3个多小时。刘先生打算利用手头的积蓄再购买一套住房,既能使积蓄保值,又能解决上下班不便的烦恼,同时又不能造成太大的经济压力。
于是,刘先生走访了不少房产中介公司,打算在距工作单位较近的地段,购买一套总价25万元左右的房子。但其手头仅有10万元的资金,买房必须通过银行贷款的方式进行,夫妻俩的月收入加起来也只有2000余元。按现行20年期15万元商业贷款利率计算,月还款额约为993元,月收入偿还月还款额后,剩下1000余元经济收入,难以维持一家人的日常生活。刘先生便在旧房上做文章,出租旧房每月可收取600元租金,这样,每月可支配的收入就有1600多元,基本可保证日常的生活费用开支。
刘先生是这样想的,按现有工资收入,如果每月积蓄500元,一年为6000元,20年是12万元,加上利息也不会超过15万元。也就是说,若攒钱买房,按现在的房价要20年后才可买房,何况到时地段、房价还是个未知数。现在买房,不仅能解决上下班不便的烦恼,房子还有可能会升值,再说,将原来住房出租,用月租金收入贴补家用,20年后就可拥有两套房子了。
时下,像刘先生一样,不少原想以旧换新的市民,纷纷改为以旧养新(即出租旧房),以收取租金支付每月的贷款额的方式来购房。就收入不高、积蓄不多的家庭而言,选择以旧养新是一种值得尝试的投资理财方式。
近年来,央行多次降息及利息税的开征,使旧房的出租收入远远大于卖房款存银行所得的收益。而且,近来二手房的价格还在保持稳中有升的态势。有关行家认为,即使房子今天所处的地段不好,明天没准就十分抢手,今后万一收入不够或发生意外,房产放在那里,毕竟也是一份家业。遇到临时急需资金时,将旧房的产权抵押申请短期融资,也是较理想的理财思路。
以房养房的三种方式
出租旧房,购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息,或是支付后不足以维持每月的日常开销,而你却拥有一套可以出租的空房,且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区,那么你就可以考虑采用这个方案,将原有的住房出租,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
投资购房,出租还贷。有些人好不容易买了套房,却要面对沉重的还贷压力,虽然手里还有一些存款,但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行,而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数,心里就不是滋味。在这种情况下,可以再买一套房子,用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓,就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息,这样不仅解决了日常还贷的压力,而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。
出售或抵押,买新房。如果你手头有一套住房,但并不满意,想改善居住条件,可手里又没钱,好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变现,就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分,一部分买房自住,一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住,就不如把原来的房产抵押给银行,用银行的抵押商业贷款先买房自住,再买房投资。这样,不用花自己的钱,就可以实现你改善住房,又当房东的梦想了。