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商品房该不该建小户型一直存在较多争论。一部分老牌开发商认为,商品房有其固定的消费群体,在其建设中更多应该考虑舒适度、档次和具有特殊商品价格适应力,建设低价房,考虑中低收入者的居住是政府的事。一部分新发展商认为,市场在变化,以供需为决策前提,才能充分体现商品房作为市场化产品的主要特点,小户型室内活动空间较少,但总价低、产值仅十几、二十万元,且低价并不代表低档,对年轻人和投资者将具有很大的吸引力。理论上的谁是谁非已经不再重要,重要的是现在市场上的超小户型住房开发已经初具规模,在消费者和投资人眼中是炙手可热。
2002北京春季房地产交易会上,一种名为“SOLO精舍”的袖珍住宅产品就曾令人眼前一亮。位于市中心东二环内,全部精装修的品质,每套房19平方米至54平方米的建筑面积、13.5万元至40万元的房屋总价,众多特点使其在开展第一天就引起了大批年轻人和投资者的关注,当天成交63套。其中22套建筑面积只有19平方米、在展会展示有实景样板间的“酥皮SOLO”,因其总价只在13.5万元至14.5万元之间,开展后两个小时即被认购一空。
日前,北京荣丰房地产开发公司开发的15-50平米荣丰2008之非常男女Living Hotel完全产权酒店又为北京房地产界的小户型开发添上了精彩的一笔。首期500个单位以均价人民币7000元-7300元/平米推出,3日内告罄,4月21日又举行了优惠认购活动,反响十分热烈。
除了SOLO和荣丰2008以外北京太合房地产推出的欧陆经典、世纪星两个项目的“STUDIO”(工作室公寓)小户型也销售火爆。超小户型不仅热在北京,上海也出现了总价在30万左右的单身公寓,而且俨然一匹黑马,在今年4月初新推出的几个楼盘里,一直保持上冲势头。据上海金丰易居房屋销售公司销售员介绍,该公司代理的几个小户型酒店式服务物业,均已售出95%以上,而且各楼盘基本上是每天售出100多套。
业内人士认为,小户型之所以受欢迎主要是它填补了一部分市场空白。目前市场上卖的主要是100多平方米的两居室、三居室等主流产品,但现在主流市场已经基本趋于饱和,市场已经到了细分的阶段。而这种对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺,这也是购房群体急速年轻化带来的突出问题。据荣丰房地产开发公司董事长王征介绍,市场调查结果显示,目前月收入在2000元左右的年轻人占北京市区人口总数近一半,工作场所基本在市区,是具有住房迫切需求的群体,而他们大多无力购房,只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中,这一人群被称为都市“飘族”。但他们也是社会中最活跃的一族。他们迫切需要“过渡性住宅”,即自立阶段初期居所,要求服务设施齐全,居住与投资功能兼备。
以荣丰2008推出的小户型为例,让我们透视一下这种小户型住宅。荣丰2008之“非常男女”,提供了精装修,采用开放式整体厨房和整体卫生间,使其面积虽小而功能齐全,使用起来方便舒适。其主打户型为15.27-29.25平米,户宽在3.3-3.6米之间,功能齐备,无局促感,无论从设计理念还是建造技术上都取得了新的突破。
“非常男女”尝试的是一种Living Hotel也就是完全产权酒店模式,这也是其最大的卖点之一。主要体现在共享服务上:业主的住宅都在三层以上,三层以下就是配套设施,6000平方米的五星级厅堂,业主专享的酒吧、网吧、俱乐部、中西餐厅、快餐店、茶艺馆、洗衣房、美容美发店、诊所、药店、健身房、邮局、24小时银行、24小时便利店、分时办公区、快递中心和商务中心。凡是星级酒店有的,它都有,且是低消费的。如一套西服干洗仅需12元,送餐10-15元。还可以提供酒店式管家服务,例如24小时送餐服务、保洁服务、取送服务、房屋租赁、预订等服务,考虑到业主大多为无车族,这里除了原有的公车线路外,还将开通全天候地铁直通巴士,往返于社区和地铁中转站之间,方便业主随时出行、回家。这对生活讲究简单、舒适的现代年轻人来说恐怕是最合适不过的了。
因为是专为20多岁的年轻人量身定做,这类超小户型可以称为是典型的“阶段性住宅”。这也决定了其将成为最具投资价值的物业。目前的市场反应已经说明这一点。现代的年轻人,钱不一定挣很多,但已经具备相当的投资意识。在荣丰2008的认购现场,很多年轻人认为虽然这种住宅价格偏高(其首付以2.3万元起,8成20年按揭,月还款530元起),平均下来每平米在7000元以上,但20多万左右的总价和1000多元左右的月供是他们目前能够承受的起的,而且最重要的是它可以作为自己的一项长期投资。
以目前的租房市场来看,一套普通的住房每个月也需要1000元左右的租金,为别人付租金还不如为自己付,20年后还可以落下一套房子。而且很多人认为现在拿钱买股票有风险,存银行又利息太低,还不如早点作些投资。而将其作为专门房产投资的人也不再少数,有位赵先生一次就订了10套。记者在认购现场看到一家三口在交定金,15-50平米的房子一家三口住会不会太小了?当记者说出自己的疑问时,那位先生明确地说:”我不是自己住,是作为一种投资。”而且这种投资并不是有钱人的专利。张女士和她先生就在现场订了一套房,她很爽快地说:”我们就是买来出租用的,但不是有钱才做投资,我们两个都是工人,一个月加起来也就有1300多块钱。主要是我们现在跟女儿住,自己还在西三旗有一套房出租,用那套房的租金供这套房也够了,以后又能落下一套房。”
单从投资回报上来看,这种超小户型也不差。以B户型为例,26.81平方的面积,每平7200元,首付43032元,月供993.3元,以其在二环的地理位置估算,如果以1200-1500元/月的价格出租的话,理论投资回报率将在20%-40%左右,这种回报率在目前的投资领域来看是十分可观的。
有业内人士把这种小户型的市场形容为“铁打的营盘流水的兵”,小户型是“铁打的营盘”,源源不断来北京发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”,需求会是永远的。如果真是这样,其投资价值就可见一斑了。
(王晓华)