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奥林匹克的五环让韩国人在汉城唱着“Hand Hold Hand”拉起了五大洲人的手,而今在杭州,开发商们与零售商们也乐此不彼地唱起了“Hand Hold Hand”,不过他们热衷唱起这歌,却是让“吴山商圈”给逼出来的。
吴山商圈是块寸土寸金的风水宝地。据有关方面统计,把这里的商铺加在一起,建筑面积接近30万平方米。这个数字比现在杭州最景气商业区的武林广场商圈里四家大型百货商店的营业面积之和还要多出12万平方米,但目前吴山商圈却未能热起来。
当初大规模开发吴山商圈的时候,这里店铺一度创下了很高的销售纪录。像涌金广场、耀江广厦和清波商厦就因为引进了店中店模式而一举创下销售奇迹,楼面被抢购一空。但世间万物往往是“成也萧何,败也萧何”,据了解,其如今却无法开业,或开业后无法收场,据认为也有店中店模式方面的原因。
开发与经营脱节,让吴山商圈断环
对吴山商圈的尴尬境遇,杭州业内一直是仁者见仁,智者见智。有人认为有两个原因,第一是源于投资主体变更产生的新矛盾。作为开发商当初的最好考虑就是能将商场卖掉,“落袋为安”。商铺与住宅不同,住宅是以居住为目的的,商铺则是要经营的,而经营对开发商来说就是弱项了。第二个因素来自于商铺投资风的兴起。吴山区域的开发商推出了将商场分割出售的店中店销售模式,投资者蜂拥而入。而据了解,在涌金广场购房者中有80%是投资客,其他大型商铺的投资性质购房比例也在五成以上。正所谓开发商场的不懂经营,投资商铺的不做买卖,由于销售困难而推出了店中店模式,销售出现了奇迹却又造成经营方面的难题。
也有人说出更多理由,认为这是城建发展规划和城市商业发展规划相脱节,政府行为和市场行为相脱节,房地产开发商和商业经营开发商相脱节,开发企业和开发企业之间相脱节所造成的。
这些观点比较集中,最主要的还是认为,是开发商在项目设计、开发、销售过程中,未能充分考虑商业物业的特点,以致造成脱节,才是造成这种现象的真正原因。一位当地的商业人士一针见血地指出,杭州市的商业物业开发商存在几个大的问题,首先是对零售业缺乏了解,其结果是做出的物业不符合业态要求。其次是定位不明确。很多开发商只知道商铺将来是要做商业的,却不知道具体做什么业态的商业,有些按高档物业装璜装修的大卖场,最后却开的是批发市场。第三,零售商没有提前介入。如果有零售商提前介入,商场的定位、布局肯定会更合理。
开发商、零售商相见恨晚,速配成婚
吴山商圈的“怪圈”给投资的业主上了一堂“风险投资课”,也让该物业的开发商处于进退两难的境地。为了让今后开发出来的项目好卖,房产商便迅速开始了与商业零售者的结盟。最近在吴山商圈内的另一个总面积近14万平方米,集购物、休闲、娱乐、体育运动为一体的大型综合楼——吴山大世界正在延安南路动工兴建,开发商在开发前已考虑到日后的经营,并请专业的商场规划设计机构进行统一规划和业态分布分析。同时,在这场联姻中,商家也不是被动的,它与房产商走到一起完全是因为其一致的目的和利益,与开发企业合作可以大大降低商业运营成本,减小企业风险。
这样,一方面连锁经营作为现代零售业抢夺市场份额的必经之路,那些只是单店经营的商场迫切需要扩大规模,寻找新的物业;而另一方面,房产商通过引进较好的商业品牌可为物业促销,或提升物业的升值潜力。两种共同的愿望,优势互补需求碰撞在一起,必然产生出火花,于是一种新的模式——“大商场小业主”模式便诞生了。方法是物业房产公司先将物业分割卖出去,而后又向小业主回租,再统一交给商家经营。
年初,作为杭州商业与开发业“婚后”的第一个产儿萧山时代广场对外开张。商场开业才3天,营业额就超出100万元,引得周围的店铺销售量也上升了5%。在杭州大厦输出品牌管理的另一个店,由广厦集团开发的西湖时代广场,房子还在建设,双方的手已握到了一起。据悉,发展商与购买了西湖时代广场的小业主将签订8年的租赁合约,房产商每年返还投资额的9%给业主,十年多点时间便可收回全部投资。(翁醉)