|
||||
衡量房地产业周期波动需要数个指标进行综合评价。主要是:销售增长率、投资增长率、产业增长率(施、竣工面积等)、价格涨落。哪项指标最能反映市场状态呢?笔者以为是销售增长率。因为它决定着后三项指标。例如,1995年房地产投资虽保持增长23%,但商品房销售额只增长5%左右。甚至有17个城市出现销售额的负增长,伴随而来的是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业跌入了低谷。
遇冷“热处理”
所谓“冷”,应当是指销售冷清。这会导致价格下跌、投资收缩、开发量减少等。这时,我们就须采取促进销售的反周期措施(即“防冷”)来救市。主要是从激活有效需求和提升有效供给两个方面着手。
1、价格问题最敏感
所谓有效需求,通常是指商品的总供给价格和总需求价格达到均衡状况时的社会总需求。换句话说,就是要寻求一种均衡价格,即消费者为购买一定商品量所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时的价格。如果供给价格与需求价格相差太大,就会出现有价无市。具体到房地产,就是要寻求居民收入和商品价格的最佳均衡点(临界值),而且是要在对市场进行细分之后,确定不同类型、不同档次商品房的最佳均衡点。值得说明的是,目前统计报表中反映的大平均价格,不是很说明问题。应列出不同类型、不同档次商品房的均价,才便于作价格分析和调控。
2、有效供给最重要
盖起了房子,不等于增加了有效供给。现有空置房中,除区位(地段)性积压、价位性积压以外,相当一部分是产品结构性积压和产品质量性积压。因此,如果这些问题解决不好,供给就是无效的。
政府制订税费减免政策,以及给予金融方面的支持,如购房抵押贷款等,也是提升有效需求和有效供给的必要措施。
过热“冷收缩”
所谓“热”,应当是指销售活跃(热卖)。这本来是一种好的市场态势。但它又会导致价格、投资、开发量的扩张。如果这种扩张失去控制,就会出现“过热”现象。“过热”会导致“供大于求”、商品积压等严重后果的投资和开发量的过度扩张。这时,就要采取抑制投资的反周期措施。“冷”和“过热”都需防范,但“防”的却不是同一种标的物。前者是防止在有消费需要的情况下,由于有效需求和有效供给不足,导致商品卖不掉,我们不妨称其为“冷积压”。后者则是防止脱离消费需要而盲目扩大生产,即“热积压”。前者的解决途径是要把消费需要变成有效需求,使其达到供需平衡;而后者即使把消费需要全部变成有效需求,也仍然解决不了产品积压问题。在一个时期内,固然对这两种现象都应加以注意,但要判断哪种现象为主导,以便选准调控政策的着力点。尤其是鉴于房地产业的地域性很强,某些地区的“冷”或“过热”并不能等于全国的“冷”或“过热”。
(中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端)