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大多数人买房是从看房地产广告开始的。房地产广告对促进房屋的交易起着非常重要的作用。但是,一些房产商为了私利,不惜以虚假广告欺骗消费者,以至日后出现许多纠纷,给消费者带来不应有的烦恼。据悉,在房地产纠纷以及房地产投诉当中,不实广告问题占了相当比例。广告欺诈存在几种类型?出现在哪些环节?遇到广告欺诈后如何投诉?以及百姓在购房过程中应如何识别欺诈广告等,就此记者采访了专家和有关部门负责人。
欺诈广告面面观
在众多的广告中,商品房广告在语言、制作等方面的精美和艺术性是名列前茅的。它不仅刺激了人们的购买热情,更使人们在初进房产市场的过程中得到了一种美的享受。不过,几年来,在美丽的广告背后,总避免不了存在美丽的陷阱,使消费者在交了钱,住了房之后切身体会到与广告相比深深的落差。那么,房地产广告欺诈有哪几种类型呢?
一、宣传夸大
1、人为缩短与市中心地带或主要干道的距离,并用时间来表述小区到某商场、车站、文化场所的距离。
2、夸大楼间距。
3、夸大小区绿地面积、设施配套及环境等。
二、承诺与实际不符
1、不能按时交房。
2、配套设施不到位。如广告中承诺小区拥有物业管理服务,有健身房、幼儿园、停车场、商店等设施,楼书上显示大面积的绿地,业主人住后却发现实际与广告所描述的大相径庭:和平区某高档小区,在预售房的广告画册上对小区绿地和房屋装修等做出了很好的承诺,一位市民就是凭着楼书选择了这里的房子,签订了合同,成了小区第一位住户,但是,实际上,绿地面积和房屋装修均与广告有相当大的出入,加上其他问题,业主不得不要求退房,并为此走上法庭。
3、无法实现的承诺。一些房产商声称小区将达到什么交通条件,附近将有学校、医院、市场等设施,甚至有的开发商还许诺,入住本小区还能转移户口等等。实际上,这些事项属于公路、教育、卫生、商委、公安等部门主管,并非开发商权限所及。即使在近期规划范围,也不会以开发商的意志为转移。又如,因为开发商事先并不了解电力政策也会导致广告不能兑现。几年前的某小区,开发商在销售广告中承诺房屋配套双电源。但是市电力政策规定,住宅楼必须在10层以上才能使用双电源。尽管建筑企业在施工中已经将双电源线拉至小区,但最终被电业局制止。还有一种普遍的现象是开发商在广告中主观臆断该小区将在未来升值及获得投资回报,借以提高该房产的形象价值。
三、广告内容表述不清
如交房时间和交房标准不明确,或有的开发商在没有销售许可证的情况下,以其他房产销售许可证来冒充,打出本房产的形象广告。广告中没有房产销售字样,却留下咨询电话,一旦有人询问,即借机售房。这种房子,或者是违章建筑,或者存在质量等其他问题,没有房管部门的认可。
四、隐瞒实情
1、楼间距发生变化或在楼间再盖房,早有计划却不告诉消费者。
2、利用地理模糊位置,改变房产的区域归属。比如原本属于东丽区的一个小区,因为与河东区交界,房产商在广告中大张旗鼓地标明河东现房,住户在办理房产证时才发现上当了。
遇到上述问题,消费者面临的不仅是房产价值大打折扣,在心理上也造成极大的失落和愤怒。这都是留下的深刻的教训。希望能够给未来的购房者以警示。
能够解决问题但并不容易
出现广告欺诈,业主首先要找开发商或销售代理商交涉,未果的情况下,就应该到有关部门投诉。
属于房产开发许可证或销售许可证的问题,可以到位于围堤道上的天津房地产市场监督科投诉。
凡属广告引起的问题,可以到消协投诉,最终由市工商局广告管理处做出处理决定。
消费者也可以直接到市工商管理局广告处投诉。市工商管理局广告处是房地产广告的直接管理部门,他们调查确认属于违法广告的,将对房产商及广告经营单位给予处罚。
但是,消费者要得到相应的经济补偿却不容易,诉诸法律是必须的。合同是法律审判的重要依据,如果广告内容已经写入合同,官司还顺利一些;如果广告或口头承诺并没有写入合同,消费者则难以胜诉。许多房产商正是利用消费者不懂法律而钻空子,不把广告内容写入合同,一些消费者往往因此吃了大亏。
另外,行政法规与法律职能、标准不一,工商部门的广告违法认定不被法院作为房产商经营欺诈的依据,在呼吁有关部门引起重视的同时,还要提醒消费者,一定要把好合同这一关,将广告中所有的许诺写入合同,即使存在广告欺诈,消费者也可以依据合同告开发商违约,要求赔偿。 │
治理虚假广告在行动
为了杜绝房地产广告欺诈,保护消费者,有关部门正在行动。据悉,国家工商管理总局及建设部已经下发通知,对房地产广告、特别是房地产网络广告进行全面检查和清理。
含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告在清理范围之列。主要包括向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理的;未能按规定要求明示价格、面积等内容的。此外,其他违反《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》的房地产广告也将被检查。
而且特别指出,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告,其中明示及承诺的内容和事项,应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。
对于违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业,房地产管理部门将责令其限期改正,逾期不改的将通过新闻媒体曝光,并根据《房地产开发企业资质管理规定》,在年检中予以降级或注销资质等级。
防范广告欺诈知多少
在管理部门严格广告管理的同时,作为消费者,也应该了解相关的法律、法规,提高防范意识,增加防范知识。
第一,尽管购买现房,这样可以提高广告与房屋事物的可比程度。
第二,要仔细检查房屋销售许可证。核实证书内容与房屋所在地、名称是否一致。没有此证的,消费者千万不能购买。
第三,要认真审查房屋施工验收报告,从中掌握房屋的质量情况。
第四,一定要到现场看房,实地了解小区及其周围的配套设施情况。
第五,最重要的一点是,要逐项审查合同条款,并确保在签订购房合同之时,广告承诺内容写入合同条款。这样,即使是购买期房,如果房产商承诺不到位,业主也可以合同为充足的依据告其违约,并要求赔偿。
第六,在购买期房时,一定要将房屋设计图纸纳入合同内容之中,可以防止房产商随意更改图纸,影响房屋质量。
第七,在签订购买合同时,要保证是工商及房管部门统一下发的合同文本。而且针对那些主要条款,尤其是权利义务的一些选择性的条款,开发商往往做出有利于自己的选择并强加给购买者,购买者一定不能含糊,要据理力争,保护自己的利益。