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贷款购房,可谓时下最热门的话题之一。随着银行贷款之门越放越大,贷款“门槛”的一再降低,人们的“胃口”被吊得越来越大。但是,这借来的“银两”毕竟是要连本带息还给银行的,要饱餐这天上掉下来的大“馅饼”,真的还得三思而后行。
据交通银行上海分行对贷款购房者的一项摸底调查显示,由于举贷数额大、时间长,造成眼下还贷难,甚至严重影响正常生活和工作的尴尬局面已经显现。有识之士为此提醒购房贷款者切记:按揭有风险、举贷需量力。
承受能力有多大
出于“攀比”、“一步到位”等心理,一些市民在购房时好“大”(面积)喜“贵”(地段好),使贷款额度相应放大或期限延长,而对自身的还贷能力和借贷给今后生活造成的影响,缺乏必要、周详地分析和预测,待到还款时才深感压力。
对于绝大多数尤其是工薪人士来说,购房乃是人生中一件大事,为此所付出的可能是一辈子的积蓄,千万不可草率行事。
那么,什么样的房价才是比较合理的呢?据业内人士测算,所购房价以控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。譬如贷款成数为80%,期限20年,以后每月的还款将不超过收入的40%,其余60%以上的收入还能较好地维持您丰富多彩的生活支出。假如超过以上比例,就可能会影响您享受美好生活,甚至影响您日常的生活质量。举贷者对目前从事的职业前景、个人的就业能力等都要有充分的认识,最好留有一定的余地,免得到时进退两难。
投资购房没风险吗
随着人们投资意识的逐步加强,一部分人出于保值、增值的良好愿望,将眼光瞄准了房产这一新兴的投资领域。从中长期来看,房价整体趋势的上升似乎是不争的事实。但和其它商品相比,房产的价格具有很大的变数。影响价格的因素多种多样,如地段、结构、层次、环境等。所以,若你如没有敏锐的判断力,谁能保证你所购房产在若干年后依旧会得到想象中的投资收益?
如果投资房产是靠举贷实现的,那更有必要算算另外一笔帐:贷款风险。按目前的政策,住房按揭贷款的利率每年都要作调整。据业内人士分析,眼下较低的贷款利率很有可能随行就市。如房价上升速度很快,贷款利率会作相应调整。
我们姑且设定利率不变,来作一分析。假定你自筹10万元购买一套价值50万元的住房,加上5年期40万元贷款本息,购房支出达到55.6万元。如再加上约1.4万元的10万元自筹资金5年的利息损失,合计达57万元。这还未算上其它如登记费、保险费、交易契税等另需支付的各种费用。如贷款期限为10年或20年,利息支出将更为可观。
有些市民认为可将住房出租,“以租养房”。这未免有些简单化和理想化了。一般来说,地段比较好的小房型房屋容易被出租,每年出租收入一般不超过房价的8%。但如果您买的是价格较高的房屋,您周围需要有一个与房屋档次相当的社交圈子,否则出租时断时续,实际得到的出租月均收入就比较低。所以,购房出租投资还得细思量。
贷款是否有窍门
根据自己的实际情况和还贷能力,合理确定贷款额度和贷款期限,这是一桩颇为头疼的事。因为借款期限越长,每月还款就越少,但总还款额必然上升。例如10万元贷款借10年,每月约需还1090元,还款总额约13万元;而贷款借20年,每月约需还690元,但还款总额约16.6万元。两者相比,显然各有利弊。所以,借款人还得仔细推敲。
另外,一般来说,人生有三大费用支出:婚嫁费用、购房费用、子女高等教育费用。借款年限的确定,应有利于这三项费用的合理调度。我们不赞成把借款年限拖得过长,一般15-20年就足够了。因此,退休以后如再承担较高还款压力,这对普通百姓来说,风险将会更大。