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一、北京大都市街项目简介
1、项目背景
北京大都市商业街是在市、区政府的统一领导下整体开发的。为了抓住北京市开发南城、建设南城的有利时机,由崇文区政府筹建的北京广崇房地产综合开发有限责任公司在两广大街改造的同时修建一条商业步行街,从而带动南城经济,改变北京“北重南轻”的商业格局。
2、地理位置及周边情况
北京大都市商业街地处首都中心地段,距离天安门广场仅1公里,距离天坛公园仅400米,西边毗邻北京传统商业区前门大街,东边与新世界中心一期二楼接壤,周边有红桥市场、元隆商行、同仁堂大厦等商业设施。
自1998年,新世界商场、庄胜崇光(Sogo)的相继开业为以传统商业为主的南城溶入了新鲜血液,形成了南城的两个亮点,而其周边所形成的商圈亦是众商家的必争之地。以地处崇文区的新世界项目为例,开发商在1号和2号地先后推出了新世界商场、写字楼、公寓后,继续开发其周边的3、4、5和6号地,而这些地块与大都市街东边紧密相连。西边以街面店为主的前门大街更是富有特色的传统商业街。北京大都市街连接前门和新世界,构成了“U”字型商圈,周边成熟的商业区为北京大都市街的优势增添了分量。
3、交通条件
广安大街经过改造后道路拓宽至70米,成为北京中心城区的交通主干道,而北京大都市商业街以交通主干道为依托,正处于此交通主干道的中心地段。此外,北京大都市街公共交通发达,两端可以分别与二、三、四环路相连,距离地铁环线400米。祈年殿大街、花市大街、前门大街的拓展工程即将启动,地铁5号线、7号线和南中轴路也将在此交汇贯通。
4、项目规模及硬件设施
北京大都市街全长1.8公里,总建筑面积30万平方米,由15组商街组成,整个项目的开发资金由中国工商银行贷款提供,斥资35亿元人民币,集购物、休闲、观光、展示、办公等功能于一体,市政管线、天然气管道和宽带网络、光纤电缆一应俱全。
二、项目特点
1、建筑风格
整条大都市街呈线性布局,商街分布在大街的两侧,5座风格迥异的过街天桥和2条地下通道将商街连通起来,真正做到全通透、无障碍、人车分流,避免外界干扰。北京大都市街每组商街均以三、四层低层建筑为主体,其外观和内景的设计吸取了国际流行的Shopping Mall的设计理念。北京大都市街是国内首家在内部的主体结构上同时采用全开放式、全封闭式、半封闭式三种形态的项目。
2、专业化
统一的规划对于商场日后的经营十分关键。如北京某商场一期在1998年开业之初效果并不理想,这里面尤为突出的一个问题体现在规划布局上,行业划分凌乱,布局缺乏整体性,为了购买到某一品牌的商品有可能使消费者跑遍整个商场,每一楼层给人的感觉都好像是一个百货公司。当其二期推出后,经过调整的商场布局更加合理,每一个楼层分别设定为黄金珠宝、体育用品、婚纱摄影等不同的主题。事实证明,合理的商场布局使该商场的客流量猛增。
在北京大都市街项目建设初期,开发商聘请北京戴德梁行物业管理有限公司作为市场顾问,帮助项目在前期进行主题包装和市场定位。北京大都市街的一大特色在于它一改传统商业街“大而全”的商业格局,走的是专业化主题市场的路子。核心理念就是要通过专业化市场带动主题商铺,具体表现为主题的专业化、品牌的专业化和硬件设施的专业化等。北京大都市街的15组街(商场)被划分为以体育、服装、家居等为主题的市场,每一主题的商品被规划在一栋或几栋商街内。
3、出售产权
北京大都市街公开向国内外投资者销售永久性产权,无论是投资商还是经营商均可通过银行按揭在大都市街购买店铺。并且,该项目同时取得了内销和外销许可证,因此也为海外投资商购买店铺创造了条件。
在项目推广方面,北京大都市街项目采用分期分批推出的方法,一期首推4组商街,这4组商街的选择充分考虑到位置、交通、招商等因素,力求项目面市时一炮打响。大面积的商业项目在推出时应十分谨慎,如整体同时推向市场对于项目招商是极为不利的。不利因素在于:首先,市场对大供应量的商业面积一时间无法全部“消化”,供过于求的现象在1997年经济危机时体现得最为明显;其次,分期推出更可起到“投石问路”的作用,看看市场的反映以随时调整营销策略,若一期招商的效果好将直接带动二期、三期的升值。北京大都市街的各组商街的售价在开盘时每平方米套内建筑面积达到人民币43000元(不含公摊)。区政府没有按照含公摊的建筑面积出售店铺也有自己的考虑,对于商场内的公共区域、中空的位置,区政府决定将其作为日后自营之用,而给买家提供的店铺是实实在在的不含公摊的面积。为了便于比较,我们选取了北京商业市场上几个商铺销售项目首层的销售价格作为参考(见表1)。
表1
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项目名称 位置 商业总面积 销售价格
(建筑平方米) (人民币元/建筑平方米)
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北京科技会展中心 西北三环里,双安商场旁边 约3000 25000
天创世缘 北四环外,亚运村 40000 20000
王府井某店铺 王府井 约200 40000
都会国际 东三环外,十里堡 2540 13000-15000
融科资讯中心 学院南路 约2500 24900
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若按含公摊建筑面积核算下来,位于南二环以里的北京大都市街项目开盘时的售价约为人民币23600元/平方米,与上述楼盘相比较,价格是偏低的,因此在开盘当天就有相当多的买家交纳了首付。另一个令买家选择北京大都市街的原因是它的政府背景,较之于其他开发商而言,政府背景带给买家的是更高的信任度。
那么,投资者投资大都市街后的回报又如何呢?为确定北京大都市街的租金水平,我们选取几个位于南城的商业物业的租金和抽成作为参考(见表2)。
表2
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商业物业 开业时间 区域 经营方式/档次 租金或抽成 出租率
(人民币元) (%)
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新世界一期 1998/ 崇文 购物中心/百货 20-45美金/月/平 100
/二期 2000年 公司/中档 方米(使用面积)
金伦大厦 1994年 崇文 百货/中低档 5元/天/平方米(建面) 83
红桥市场 1991年 崇文 铺位/中低档 3万-4万/铺位/月 100
前门某店铺 2001年 崇文 街面店/中低档 21元/天/平方米(使用面积) —
前门某店铺 2000年 崇文 街面店/中低档 14元/天/平方米(使用面积) —
Sogo崇光百货 1998年 宣武 百货/中高档 抽成30% 100
Sogo崇光百货 2000年 宣武 街面店/中档 5元/天/平方米(使用面积) —
附近店铺
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根据大都市街的自身情况并结合市场价格,其租金预估(见表3)。
表3
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行业 楼层 租金叫价 租金叫价 成交价 成交价
(美金/月/平方米) (美金/月/平方米) (美金/月/平方米) (美金/月/平方米)
(使用面积) (建筑面积) (使用面积) (建筑面积)
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餐饮 首层 50 27.5 35-40 19.25-22
二层 40 22 30 16.5
三层 30 16.5 20-25 11-13.75
服装服饰 首层 70 38.5 60 33
二层 55 30.25 45 24.75
三层 40 22 35 19.25
展厅 首层 55 30.25 45 24.75
二层 45 24.75 35 19.25
银行 首层 70 38.5 60 33
二层 55 30.25 45-50 24.75-27.5
珠宝眼镜 首层 70 38.5 60 33
二层 55 30.25 45 24.75
三层 40 22 35 19.25
小型超市 首层 20 11 15 8.25
二层 13-15 7.15-8.25 10 5.5
家居 首层 45 24.75 30-35 16.5-19.25
二层 40 22 25 13.75
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注:以上预估租金为假设数据,实际租价将在不同程度上受到店铺具体位置、租赁面积、硬件设施以及当时市场情况等诸多因素影响。
那么,假设某投资商购买大都市街首层最好位置的100平方米建筑面积的店铺(人民币23600元/平方米建筑面积),若按照每建筑平方米每月人民币228.2元(27.5美金)的租金对外出租,则该投资商一次性付款后的投资回报率为11.6%,在将近9年的时间内即可收回投资。与北京其他地区商业项目的首层店铺的对比情况(见表4)。
表4
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项目 叫价 预估租金 投资回报 回收
(人民币元/平方米建面) (人民币元/平方米建面/月) 率(%) 年限
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北京大都市街 23600 228.3 11.6 9年
东三环某项目 24500 207.5 10.2 10年
中关村某项目(北三环以里) 25000 365 17.5 6年
中关村某项目(北四环以里) 24900 282.2 13.6 7年
车公庄某项目(西二环以外) 14000 152.1 13.0 8年
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注:以上预估租金为假设数据,实际出租情况将视个别店铺具体位置、保修条件及当时市场情况而定。以上的前期投入回报年限及投资回报率未考虑各种税费(如12%的房产税,5%的工商统一税及个人所得税等)、物业管理费等因素。
从表中可以看出,位于北京北三环,北四环的中关村以及西二环的项目投资回报较高,这些区域机关单位、学校,居住区密集,已构成成熟地区。与写字楼和住宅项目相比,配套商业的供应量较小,与市场的需求量成反比,因而这些地区租金售价较高,从未来10年内的规划看,开发商们的投资重点仍集中在写字楼和住宅方面,商业项目仍会比较短缺。然而,这些为数不多的商业面积对于商户的经营品种有着极为严格的挑选,银行、证券、电子类商户仍是开发商的首选,而一些真正能带动人气的餐饮、百货、超市等商户却被拒之门外。相比较而言,大都市街项目正处于招商阶段,11.6%的回报率只是估算出的最理想结果,但投资商铺应以长远的、发展的眼光看待它的增值,从大都市街的现状和今后的规划对项目走势作大胆预测可以看出,项目在经过一段时间市场培育后将会形成具有一定规模的商圈,其招商范围更大,为各行各业提供的机会更多。此外,开发商继大都市街后正在为新商业项目的开发作准备,它将与大都市街相得益彰、互为补充。因此,大都市街项目是具备一定市场潜力的,但同时应注意到的是市场的开发需要投入足够的人力和物力,更重要的是需要时间来使市场不断升温。
目前销售产权的模式已逐渐被市场所接受,在商业市场上的认知度也在不断提升,目前北京商业市场上不乏买卖店铺的现象。作为开发商而言,考虑到资金的迅速回笼,已有越来越多的商业项目被定位为只售不租。而作为商家而言,考虑到年年上涨的租金,租和售到底哪种形式更为合算,经营商当然也有自己的一本帐。其实店铺的买卖在浙江、港澳及沿海城市等地区早已十分盛行。据调查,目前北京房地产市场上活跃着相当多来自这些地区的买家,他们投资意识强且有一定资金实力。北京大都市街项目也看准这一点将买家目标锁定在浙江等沿海地区,将宣传推广的重点放在这些地区。同时不容忽视的是海外资金,近几年中国的发展速度与国外经济的不景气形成了鲜明的对比,海外的很多投资商一直关注着中国的发展和建设,越来越多的商业机会使他们不得不放弃了原有的观望态度。目前北京的京汇大厦、雅诗阁公寓、福景苑公寓、惠普大厦等项目均是由来自海外的投资公司出资购买的。虽然现阶段北京商业市场的繁荣程度较之于上海、广州、香港等城市还稍逊一筹,但一些业内人士认为北京的商业尚处于预热阶段,三至五年内的发展潜力是不容低估的。投资商们也正是看好这一点,在市场尚有投资空间的良好环境下抢先占有一席之地。
三、市场展望
自广安大街的改造和北京大都市街推出后,崇文区政府发挥崇文区在旅游、娱乐、观光、休闲等方面的优势,进一步加快了改造南城、发展南城的步伐,除北京大都市街项目外,祈年殿大街、正义路等工程也正在酝酿之中。成功的商业项目可带动周边环境的发展是毋庸置疑的,建国门外的国贸商城、崇文门的新世界商场、亚运村的北辰购物中心、中关村的双安商场等都是绝好的证明。以北辰购物中心为例,当项目刚刚建成时,周边缺乏商业氛围,资料显示1997年此地区临街店铺的租金约为人民币7元/天/平方米。而当项目使该地区形成成熟的商圈后,现在的租金已上升为人民币13元/天/平方米。以购物中心为中心,周边的店铺已成为众商家的必争之地。随着阳光广场(飘亮百货)、华汇商厦、华唐、华联商厦(安贞店)等项目加盟亚运村地区,带给北辰购物中心的是更加激烈的竞争,但为商家带来的却是更多的商业机会和广阔的市场空间。
当“二环内不再兴建大商场”的新规定发布后,商业开发的重点将转移至三环路、四环路的周边地区,其在位置上当然不如处一二环以里的商业项目,北京大都市街在位置上的优势也因此显现出来。对于商户来讲,目前金宝街、东单、中关村、阜成门等地区的拆迁改造工程正在规划或进行当中,这其中就有不少商铺受到拆迁影响。因此,此时推出的商铺使开发商和投资商成功机会大增。但当开发商在为自家项目设定商业功能时,应特别注意的是,商铺的设计是十分讲究的,有些项目地理位置、周边环境、建筑质量等条件都令人满意,唯独在项目建设之初没有为商业部分日后招商考虑周全,使得面积、格局、硬件设施等方面不能满足商户要求,从而错过自己心怡的客户。因此,开发商在设计项目的商业部分时应首先设定好主力招商对象。由于餐饮、超市、服装、娱乐、健身等不同行业客户的要求和承租能力的差别很大,如能在项目建设前期充分掌握他们的需求,在日后的招商和谈判过程中开发商将占有更多的主动权,使项目取得更大收益。
受到中国加入WTO和北京承办2008年奥运会等利好消息的推动,许多国际知名经营商、投资商已将投资重点转向中国,北京作为首都理所当然有着不容忽视的地位。随着对外商投资政策的放宽,大量的境外资金已源源不断涌入北京,国内的商家也早早预感到压力,纷纷以不同形式抢占滩头、迎接挑战,如此激烈的竞争为商业项目的开发商带来 有机会,也有压力。北京大都市街能否面对竞争,顶住压力需要时间来验证,需要市场来回答。但可以肯定的是,激烈的竞争为消费者带来的将是更优质的服务,更物美价廉的商品,为北京商业市场带来的将是一片繁荣景象。 (刘晶)