在未来10-20年，北京市将处于住宅建设与房地产快速发展时期，伴随着住宅业越来越成为国民经济的重要产业，物业管理业的发展必将有巨大的发展潜力和广阔的发展空间。伴随着物业管理的迅速发展，物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

1、市场化决策将取代非市场化决策

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。北京市物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理业务不愁没有，因而就不必为市场决策而劳神。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺着市场。随着市场经济体制的不断完善、物业管理行业的充分竞争和政府管理能力的加强，市场化决策将成为主流。

另一方面，在收费标准上，目前由政府统一确定收费标准将被市场决定收费标准所取代。由市场确定物业管理服务收费标准，可以直接体现物业管理水平差异性和业主与物业管理企业的双向选择权利。

在市场规则不断完善的过程中，物业管理公司大浪淘沙的局面也会很快来临。

2、市场需求增大，物管企业面临良好的发展机遇

北京市房地产业增长较快，而且在申奥成功和入世的背景下，未来几年，房地产将保持持续快速的增长，这将直接增加对物业管理市场的需求。另外，目前北京物管市场呈现四大特点：首先是随着开发商品牌意识的提高，房地产开发商将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物管公司；其次是国企改制将使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；第三是建设部规定今后物管项目实行招标，不称职的物管企业会被业主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。

伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。

3、物业管理模式由物业公司单独管理向物业公司管理与业主自营式管理两种模式并存的物业管理新体制转变

目前，北京市的物业管理着重推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。

为了解决这个矛盾，从北京市大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，必须打破北京市普遍推行物业公司管理单一模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进北京市的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己打理。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区为全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责管理，不领取任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。

4、物业管理企业将走向集团化、名牌化

“小而多、多而杂”低水平管理是物业管理这一庞大工程的顽症。随着物业管理的企业化、专业化、社会化程度的不断提高，在竞争中会出现物业管理行业的资产重组和企业间的兼并，形成跨行业、跨部门、跨地区的企业集团。

5、市场竞争会更加激烈，物业管理覆盖率将在竞争中扩大，物业管理公司分化组合加剧

北京的市场竞争会更激烈，物管公司的分化组合也会逐步加大。由于商品房的价格呈下降趋势，物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现，准能合理收费，优质优价，谁就可能占领市场。竞争的结果使物业管理覆盖不断扩大。

企业发展的客观要求是走规模化道路。破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

今后物业管理竞争将向四个方面扩展：

——扩大经营规模。物业管理是微利服务行业。尤其是在我国目前的实际情况下，物业管理公司只有扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展，提高管理服务水平。

——扩大管理类型。目前，不仅新建成片小区全部实行物业管理，老住宅区、学校、银行、商场、医院、酒店等，也逐步被纳入物业管理市场范围，成为各物业公司竞投的目标。

——扩大地域范围。以前北京市物业管理公司的业务范围主要集中于本地，随着竞争的进一步加剧，未来业务范围将扩展到外省、市。

——扩大管理品种。物业管理作为一个新兴产业，所创造的国民经济总值非常可观，同时还派生许多与此相关的分项产品和系列产品，包括机电维护、清洁、绿化、生活服务以及物业策划、代理、顾问、租赁等。目前北京许多物业公司正积极开拓系列产品业务，丰富专业内涵，为社会提供服务，增加企业效益，同时有效地支持了业主的发展。（石言）