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北京南城泛指长安街以南的崇文、宣武、丰台、大兴等地区。南部地区下风下水,自然环境相对其他区域稍差;而历史上的南城又多为贫民的生活区,人口素质较低,南城成为人们公认的落后地区,在“老北京”心目中一直有“东富西贵、南贫北贱”一说。由于以前一直没被作为城市的规划重点和发展对象,南城这个“被人遗忘的角落”根本无法形成CBD、亚运村这样的经济商圈或者是居住区的概念。其经济相对落后,市政基础设施不够完善也制约了房地产业的发展。
过去南城市政设施薄弱而令开发商裹足不前,但目前这一状况将逐步得到改变。随着近几年北京城市建设重点转移,加大对南城的开发力度,增加对南城的市政投资,南城的基础设施滞后现状大为改观。广安大街、南四环路、京开、京津塘高速路等一系列重大交通工程相继在南城地区实施,由此带动这一区域的经济发展和路网周边地段的房地产项目升温,使许多投资者纷纷看好南城,带动了这一地区经济的发展和房地产投资的升温。仅以大兴区为例,记者从区建委开发办了解到今年一季度该区房地产开发保持快速增长的势头,开复工总面积达202万平方米,新开工面积达35.2平方米实现销售收入5亿元、完成税收5568万元,比去年同比增长了116.8%。随着南城市政基础设施的完善,南城的地价也越来越高。黄村北区的地价已由当年的每亩20万元左右提升到每亩100万元左右,房价和地价的上涨趋势均反映出大兴房地产的升值潜力。
由于南城土地供应量和价格与北京其他地区相比具有一定优势,房地产开发商关注的土地成本、绿化面积、能源设施、车位配套等可以得到更大满足,当北京二三环内的开发用地已是寸土寸金时,一些目光长远的开发商早把战略重点移向了南城。怡海花园、庄维花园、珠江骏景、青岛嘉园等一批较为优秀的房地产项目相继花落南城,未来假日花园、加来小镇、格林小镇等低密度住宅期待喝彩,丰台的方庄、经济技术开发区的亦庄也成为投资热点区域。南城自身拥有的一些别的区域所无法相比的独特优势同时吸引着投资置业者的目光:如交通顺畅、房价较之全市平均价格偏低等。另外,购房者的观念也在发生着根本性的转变。年轻一代择居几乎不拘泥于传统观念;且南城工业区少,污染指数低,空气质量好,对于憧憬绿色生态环境、追求更大生活空间的人尤为适合。
随着新项目的开发,地区的规模效应逐渐显露、人气迅速聚集,项目的内在品质也在逐步提高。按照一般规律,居住区的规模大小和居住环境的舒适度与配套设施齐全成正比。为了满足个人购房的需要,住宅小区必须向大型、超大型规模发展。而二三环之内只有南城还有这个容量。据有关资料显示,近几年南城建成的大型、超大型规模的住宅小区项目占总量的68%。正在兴建的大型住宅小区都建有配套的大型商业设施、大规模的绿地及各种娱乐设施。设计超前、设施完善的住宅区,将吸引越来越多的居住者,改变南城居住人口的素质及人文环境,使南城建设逐渐进入良性循环阶段,并有望成为新的经济增长点。
北京市“十五”计划明确表示:到2005年基本完成城区现有的危旧房改造;以危旧房改造和市政设施建设为突破口,加快相对落后的南部城区的建设步伐,逐步实现南部城区与其他区域协调发展。实施适当倾斜政策,建设一批关系南部城区发展的重大项目,使南部城区基础设施相对落后的状况明显改观。此外,南城将成为今后经济适用房建设的重点地区,西红门、南苑等地将建为经济适用房的重点小区,除顶秀欣园、汇丰家园等在建小区外,几个大型经济适用房项目也已在前期运作中。北京市政府对南城实施的政策导向和资金投入,加上南城所特有的一些优势等大气候、大环境的利好,吸引更多的开发商加盟,而在这一系列运作和变化中,越来越多的购房置业者亦会摒弃传统观念,另眼相看并关注这不断鲜活生动起来的崭新的南城。( 刘笑一)