|
||||
看不见的“概念”
2001年的昆明地产,概念可谓层出不穷:新都市主义、商务中心区、TOWNHOUSE、大盘、教育地产……今天炒环境概念,明天炒生活方式,后天又炒个运动主题,热闹得不得了。
业内人士分析说,昆明的这些地产概念,大多是从外面简单移植过来的。然而,开发商食而不化地对先进地区概念楼盘简单移植,过于前卫,过于向国际化接轨,过于面向高文化群体,忽略了昆明至少要面临的两大现实:一方面是高购买力高文化群体太少,另一方面则是大多昆明人对这些概念弄不清。
“概念”,是科学的范畴,它建立在对大量自然或社会现象归纳及分析的基础上,并经综合与抽象而形成的。然而,一些房地产项目滥用概念,虚构了许多莫名其妙的“概念”,如拼凑或截取几个英文字母,就称为“某某社区”,等。专家说,这类文字游戏毫无意义,相反折腾了不少买房者。
只有概念、没有内涵。有的楼盘,用一切高贵美好的字眼来打造,似乎传达了一个高品质的概念,从形象推广、楼书制作,都登峰造极,仿佛表明一旦入住如临“伊甸园”。购房者跑去一看,发现概念包装与楼盘内涵尤其是户型落差太大。
而有的楼盘占据黄金地段、建筑设计请海外一流设计师,物管也是香港、新加坡的专业公司,楼盘概念也在竭力赶超现代化,但对地域文化的挖掘、诠释、传播把握得较差。
所有这些都让昆明人渐渐形成这样一种意识:对他们来说,再美丽的概念都是看不见的东西。
也有另外一种观点认为,概念应该可以最大限度挖掘物业价值,概念不应该是空中楼阁。概念如能顺应发展规律,迎合市场潮流和市场需求,也应该是可以成功的。
如有的“概念”楼盘,有卫星上网等技术支持,该项目短期内被昆明消费者接纳实现“市场软着陆”可能有一定困难,但若坚挺2-3年,前景应该是美好的。因为,昆明毕竟要国际化,要大力发展高科技、外向型产业,从而吸引高文化、高购买力群体。
总之,昆明地产概念,应该与春城自然生态环境、国际旅游城市、新世纪云南民族新文化特色融为一体,将现代技术与现实需求接轨,在不成熟、错综复杂、不确定风险的地域条件下,大胆设想,小心求证,以前瞻的战略与务实的操作创造市场业绩与居住文化的双赢。
摸得着的“户型”
在昆明,人们已经把追求自己心仪的户型作为生活新的起点,一个好的户型设计可以为他们赢得不少可以利用的空间,给他们带来好心情。大概就是这个原因,户型的优劣已成为住宅项目的主要卖点和老百姓购房的重要参考依据。
在86街公寓,阳光A版以小户型特征火爆春城低价(总价)住宅市场,阳光海岸、佳园上居TownHouse借高档户型热浪冲击高档住宅市场时,有人分析,从某种意义上说,这股热潮并不是概念的功劳,实际上是户型的功劳;不是概念的成功,而是户型的成功。没有这些经典户型楼盘在默默地积蓄力量,是不会有这么一股股热潮不断冲击昆明住宅的主流市场的。
经过去年地产概念翻天覆地的炒作之后,务实的昆明人开始明白,听起来再花哨、再时尚、再前卫的概念,转去转来还是要看户型,对于买房者而言,户型是决定购买的重要因素之一,因为只有户型才是看得见、摸得着的东西。于是才会在昆明流行起一句话:“想不想买看环境,掏不掏钱看户型”。有业内人士据此预测,昆明住宅已开始进入户型时代。
精明的开发商当然也没有忽视昆明老百姓的这些心理上的变化,也开始反省,并作出了相应的战略调整。最明显能够感觉到的就是,去年那些看不见、摸不着的地产概念开始减少了,开始渐渐远去了。更多的房产开发商以创新的思路,在户型设计上进行多方面有益的探索,向更加科学、合理和可持续发展的方向努力。
万科四季花城最初靠“住宅郊居化”的概念一炮打响,但王石说他们已经“洗脚上岸”,淡出概念,看得出来,昆明的很多企业也是“英雄所见略同”。 (米祖明)