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在未来世界一长溜排开,在建的别墅多的是。在钱江畔、余杭地界,也有别墅的影子在闪烁。杭城的别墅热毋庸置疑。看来,别墅市场打破沉寂,再掀波澜的日子来了。从近十年来的发展看,全国别墅市场有三次热潮。第一次热潮是二十世纪九十年代初的开发热,第二次是二十世纪九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮,第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。而且,这第三轮别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多。别墅市场能从沉寂中苏醒过来,究其原因,还是近年随着二次置业者的增加,境外机构的进入以及政府对别墅用地的松动,造成了别墅市场的升温。
别墅物业的开发也与其他类型物业的开发有很大不同。首先,良好的景观是别墅建造的基础,自然景观同生活设施的恰当融合是当今经济发达国家所推崇的理想居住模式;其次,别墅物业在开发过程中对位置选定、建筑风格、设计理念、材料选择都非常考究。因此,注定了别墅市场的独立性、特定性,它的这种独具一格的特性,使之游离在其他住宅市场之外。大城市和经济发达省的省会城市往往是别墅开发的热点区域,基本代表了整个中国别墅建造的最高水平,并日益显示出与世界接轨的趋势。随着众多别墅项目的重新启动,今年沿海城市的别墅供应量猛增,有“别墅年”之称。这意味着别墅市场的繁荣,同时也意味着住宅高端市场竞争的加剧。但是,别墅的市场容量仍然是个谜。目前,别墅市场仍由外销和内销两个市场组成。外销别墅作为高档的房产商品之一,其目标市场具有很大的局限性。事实上,购买别墅的人群当中,有相当一部分是出于投资的考虑。据业内人士称,房地产升值的基础是供求关系和租金回报率。相比之下,内销别墅一方面供应量在不断增大,另一方面又缺乏租金支持。据中原物业提供的数据,别墅供给的增长速度远高于需求上升速度。有专业人士预计,相对于这一市场的需求群体除了海外人士外,主要是在第一轮商品房购房者中消费7000元/m2左右的实力买家。据统计,这部分人占1998年、1999年前早期购房者的80%,经过六七年的沉积,该群体的第二次购买高潮将体现在今后的郊外第二住宅上。此外,还会有一些新经济商圈里的新贵、知名学者和海归人士。尽管需求比过去会有明显增加,但这一群体对产品的认同及购买时间变数很大,而且其需求总量到底有多大目前尚是一个问号。有业内人士分析,今年别墅身价差距会较大。今年别墅市场会出现一些“顶尖”产品,其价格会很高,但也有一些项目会让别墅的身价掉下来。由于许多持有土地的发展商都希望抓住开发别墅市场的时机,供量相对集中,价格竞争在所难免;郊区的土地在出让过程中不规范,各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。据了解,同是郊外的土地,其补偿价有3万元/亩的,也有30万元/亩的,这也决定了郊区别墅的价位有可能拉开较大差距;另外,眼下大多数开发商并不具备开发别墅的经验,一些开发商是以投机心态开发别墅项目的,针对尚不成熟的买方,市场上会有一些相对低价的欠成熟产品出现。近年出现的一大批“经济型”别墅,即介于独立别墅和公寓之间的联体别墅和排屋,这种类型的住宅一经推出,就显示了其强大的市场生命力,甚至一度达到了100%的销售率,表明该类物业市场需求量大,有发展潜力。购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局,这部分人有强烈的改善居住条件的愿望,既不愿意再住传统的公寓,又无法承受独立别墅的高价位,“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。
浙江日报(谢经营)