这个春天，对于福州的二手房市场来说，是最明媚而充满生机的。

漫步福州市房地产交易市场两边的二手房中介一条街，宽敞明亮的店堂，身着统一制服的员工，进进出出的咨询者，以及整齐摆放在路边印刷精美随手可取的二手房信息，都让人感觉到二手房市场终于迎来了久违的春天。过去那个一张桌子、一部电话、一张涂抹得五颜六色的二手房信息、一两个人忙里忙外的房产中介形象已更多地存在于福州人的记忆中了。

近日福州市房管局公布的一组数字振奋人心：今年一季度福州市区二手房共成交1561起，成交面积15.71万平方米，成交金额1.9914亿元，分别比去年同期增长36.33％、26.18％和30.99％，二手房成交起数、面积和金额占整个房地产市场份额分别达到了创纪录的35.28％、31％和18.26％。其中住房二级市场一改2001年的相对停滞发展局面，共成交了1489起，成交面积达12.81万平方米，成交金额为1.6755亿元，分别比去年同期增长58.4％、48.02％、45.66％。尤其值得一提的是房改房上市交易状况，第一季度市区房改房上市达546宗，比去年同期增长214％，房改房上市交易量占整个住房二级市场的比重也达到36.67％，比去年同期增长18个百分点。在本次住交会上，二手房大受追捧，成交面积突破17373平方米，成交金额高达3189万元，再次成为榕城市民关注的热点。

　　“政策、资金、环境”三把火烧热二手房市

福州市房地产协会秘书长张海舟分析，今年榕城出现二手房交易火爆主要基于政策利好、资金支持、消费环境趋好这三大因素。最主要的政策影响主要来自于2001年11月23日，省政府出台的《关于加快发展住房二级市场的通知》，这个文件是激活与全面启动二级市场的“强心剂”，它的效应在今年上半年得到充分体现。原先困扰住房二级市场发展的手续、税费问题得到解决，门槛进一步降低：过去，从交易到缴费需15个工作日，现在只需5个工作日，办理产权证只需20个工作日，而在过去需2个月左右，过户和领证时间从过去的三四个月缩短至1个月内；税费方面今年也比过去大为减少，个人出售自用普通住房，免征营业税；个人首次上市出售房改房，免征个人所得税等。以购买一套20万的二手普通商品住房为例，过去需交纳1万元左右的税费。现在，买卖双方只需交纳4800元的税费：卖方交0.4％交易手续费，0.05％的印花税，共900元；买方只需缴纳1.5％的契税，0.4％的交易手续费，0.05％的印花税，共3900元。加上福州市户口政策进一步放宽，一大批外地人口希望通过购买二手房安家置业，成为福州“新居民”。

其次是各家商业银行降低二手房贷款的“门槛”。一直以来二手房贷款制约多，门槛高是造成住房二级市场萎靡不振的主要因素。如今，农业银行、建设银行、工商银行、交通银行等商业银行均已开办二手房按揭贷款业务，贷款对象不限户口所在地，不限面积，砖混结构的二手房可以贷款50％，按揭金额最高可达70％，贷款最长期限可达20年，极个别房产新、个人资信良好的，贷款期限最长可达30年。对购买能力有限的二手房消费者来说，这一政策使他们的住房梦不再只是脑中的“远景规划”。

　　三是二手房中介的愈发成熟以及消费者消费观念的更新。福州目前有几百家的房产中介机构，经过几年的市场淘汰和行政主管部门的整顿，规范、专业的中介公司越来越多，中介企业品牌意识越来越强，信息处理也越来越先进，中介队伍呈现出年轻化、知识化。现在福州的二手房市场已日趋立体化，市房地产交易市场内有二手房超市，市场边有二手房中介一条街，互联网上也红红火火地展开了二手房咨询交易。过去那种只是带人看房的房产中介已被逐渐淘汰。

日渐成熟的消费心理“催熟”二手房市

有不少购房者认为二手房是不好的房子，只有到了万般无奈才选择二手房，尽管目前持这一想法的消费者仍不在少数，但记者在与多家房地产中介企业接触后了解到，随着二手房政策、资金、消费环境好转，越来越多的消费者意识到不同的房子适合不同的人，人生的不同阶段也需要不同的房子，买房未必非得“吊”在住房一级市场这棵树上，而是应该根据自己的经济能力和不同需要，有个梯度消费的过程。

阳光家园中介杨桥店主管赵凌志总结所接触的客户后告诉记者，买二手房的人以年轻人居多，相当一部分是外地人，还有不少是大学毕业生和低收入家庭，因此购买的二手房总价绝大多数在20万元以下，约有50％选择按揭贷款。其中二次购房的也占一定比例，有些消费者有能力购买一手房，却愿意在二手期房中精挑细选，寻找物美价廉的住房。因此今年出现往年比较少见的现象：价格在3040万元的二手房交易量有较大的增长，可见消费者越来越认可二手房。

青鸟物业代理有限公司总经理张颖说，“青鸟”以前主要代理一级房市，今年也开始介入二手房市场，主要是看到二手房市场的购买能力和购买量都有所增长。现在买二手房用于投资的人越来越多，公司客户群中约有40％购二手房用于投资。由于二手房大多地段位置较好，户型多为5080平方米的小户型。而目前市场上出租率最高，成交的二手房价格主要集中在1020万元，可有效地缩短房屋的空置率和投资回收率。另外，二手房基本上有装修，购房者可以即买即住或出租，既省去装修的劳累之苦，又节约一大笔装修费用。加上这几年银行连续降息，一些手里有闲钱的人也愿意把钱拿出来租房挣钱。

　　麦田房产中介杨桥销售总部主管龚斌说，多数二手房购置成本低，因此价格的弹性较大，具有明显的价格优势，同一地段的二手房，有时比商品房每平方米便宜了1000元左右。但除了价格因素外，二手房地段较目前正在开发的商品房要好，而且具有社区成熟、配套完善、交通便捷的特点，这是许多二手房受到欢迎的又一因素，据说还有一些老人和学生家长专门冲着二手房附近的医院、学校购房。

春天刚刚开始

尽管今年福州二手房市场成交量明显增加，显示出蓬勃的朝气，但与庞大的二级市场相比还相距甚远。据了解，我市实行房改以来，已发放的房产权证14.5万户，1990年至今发放的商品房产权证近30万户，我市目前可上市交易的二手房总量在15万套以上，但目前上市交易的不到2万套。从国内外一些城市来看，二级市场的繁荣出乎人们的想象，香港二级市场交易量是一级市场的5.6倍，美国是3.6倍。专家认为，存在住房梯度消费，楼市才能真正健康的发展。购房者过度的超前消费，不仅自身负担过重，从深层次考虑还将给一级市场带来风险，也将带来社会问题。

中国社会调查事务所（SSIC）对我国1500位公众进行了二手房专项问卷调查。调查表明对二手房感兴趣的人数比例居多，有16％的被访者表示了对二手房市场非常感兴趣，29％的被访者表示比较感兴趣，只有25％的被访者表示对二手房市场的兴趣不大。数据显示对二手房市场感兴趣的人群数在增加，领域在拓宽，因为现在城镇居民对现住房的满意率还不到2％，有48％的市民提出在两三年内更换住房，现有住房的家庭中有67％希望通过换房来改善居住条件。对普通老百姓而言，一部分人可能通过住房一级市场购买商品房解决住房问题，但许多人只能希望通过购买二手房改善自己的住房条件。

专家认为，只有一、二级市场联动，租售房并重，才能使楼市健康发展，二级市场盘活得越快，一级市场就会发展得越好。以福州目前的情况来说，二手房市场在金融、政策、低税费的支持下，“春天”才刚刚开始，只有使原有住宅有很高的换手率，形成消费梯度，才能推动福州的楼市向更高层次发展，福州的房地产市场才能迎来真正的春天。