|
||||
前不久,全国建筑市场稽查特派员办公室分7个小组,对陕西、四川、江苏、浙江、安徽、山东、福建、广东、湖南、江西、湖北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、河北等16个省会城市和一个地级市以及上海、天津、重庆等三个直辖市共37个城市的房地产开发企业的开发建设行为进行了专项稽查。共抽查了129家房地产开发企业、当期开发建设的129个项目。
建设部全国建筑市场稽查特派员办公室有关负责人在日前接受记者采访时表示,无资质开发、越级开发,暂定资质开发,没有建立资本金制度,不执行法定建设程序,招投标混乱等这一系列问题,在我国房地产领域还不同程度地存在。
资质管理无序
无资质开发。石家庄某房地产开发有限公司自1999年即已从事房地产开发经营,直到2001年2月才得到市建委批准的“暂定”资质,其间长达两年无资质而从事房地产开发经营。西安市无资质开发的情况时有发生,有的甚至不履行任何法定程序,不办理任何法定手续,私自征地建房出售。
越级开发。厦门某实业发展有限公司是4级资质等级的房地产开发企业,其开发经营规模为15万平方米的项目,远远超出了只能开发经营2万平方米、7层楼项目的规定。
资质等级名不副实。检查小组在检查中发现不能完全满足相应资质等级条件的开发企业有34家,占受检企业的26.36%。主要问题是企业注册资本不足和有职称的专业管理人员不足。
暂定资质问题突出。在稽查办检查的129个开发企业中,属暂定资质的企业有16家,占有12.4%。在上海市抽查了9家房地产开发企业,有6家均是暂定资质。对此,上海市房屋土地资源管理局有关人员表示,在上海由于地方税收分配问题,开发项目土地所在地政府均要求房地产企业设立项目公司,因此全市大约有三分之一的房地产公司是因为这个原因取得暂定资质的。河北省保定市某房地产开发有限公司只取得暂定资质,注册资金仅为200万元,但承担了保定总建筑面积为52万平方米的开发建设任务。另据了解,由于暂定资质由地方房地产开发主管部门核发,手续简便,对开发规模又没有明确的限制,比持有正式资质的更有灵活性,因此许多房地产开发企业只申请暂定资质,使资质等级分级审批的规定形同虚设。据福建省建设厅介绍,全省共有2271家房地产开发企业,其中暂定资质就有1349家高达59.4%。
据了解,为了保证房地产开发企业具有相应的开发资金和专业管理人员,建设部已经制订了《房地产开发企业资质管理规定》,但从检查中发现,对这一规定,各地的房地产开发企业在执行上还存在很多问题。
资本金制度执行不力
1998年7月20日,国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》中规定“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”但稽查办在检查中发现,有37个项目未建立项目资本金制度,占28.68%。
广州市某房地产开发有限公司,注册资金2000万元,开发建设的项目总投资为91000万元,该项目没有资本金,而寄希望于银行贷款和售房款来支撑工程开发建设。该公司在仅支付20%土地出让金、尚欠24280万元的情况下,进而取得商品房预售许可证,开始售房,售房资金2263万元。到目前为止,向银行贷款29000万元,目前该公司的银行存款余额仅有2071万元。一旦售房情况不好或贷款出现困难,必然产生拖欠工程款、烂尾楼、银行贷款形成呆帐、死帐等问题。
未严格执行法定建设程序
不执行施工许可制度。苏州市某工业园高层住宅,建筑面积45000平方米,检查时主体已到15层,没有施工许可证。据工业园规划建设局负责人说,开发区施工项目都是以规划许可代替施工许可,没有执行许可制度。
未取得施工许可证违法施工。检查组在抽查中发现,未取得施工许可证擅自施工的共有26项,占受检项目的20.16%。山东某房地产开发有限公司开发的某二期(A、B)楼工程,其监理日志显示,开工日期为2000年9月,而施工许可证是2001年4月7日办理。上海某房地产有限公司的一个工程于1997年10月13日开工,1999年5月5日领取施工许可证。该项目因资金问题停工2年,复工没有按照规定报发证机关核验施工许可证。
不具备施工条件就颁发施工许可证。检查组在检查中发现,共有21个项目不具备施工许可条件就颁发了施工许可证,占受检项目的16.28%。江苏省南京市某项目分3次取得施工许可证,其中最早的施工许可证批准日期为2000年8月22日,而整个项目建设工程规划许可证2001年11月8日才取得。湖南省长沙市建筑工程管理局文件《长建管字(2000)16号“关于进一步加强建设工程项目施工报建管理的通知”》中有关条款对建设工程项目施工报建管理作出了调整,规定了在一定的情况下可先领取施工任务通知单,后补办施工许可证。
据稽查办有关负责人表示,这一变通作法,使未办理施工许可证就擅自施工的问题更为突出。抽检的7个开发企业的在建项目全部是只办理了施工任务通知单就施工,施工许可证均是后补办的。
没有选址意见书、没有领土地使用权证就开工甚至售房。检查组发现,没有项目选址意见书的有25项,占受检项目的19.40%;没有领到土地使用权证就开工的有4项,占受检项目的0.31%。在江西检查了5个项目,其中3个项目未办理建设项目选址意见书。在山东检查的6个项目,就有4个至今未办理土地使用权证。某县城建综合开发公司开发的项目占地22.18亩,该工程先是修建经济适用房由县土地局划拨土地取得使用权证,开发商违规以商品房售出,经政府发现后责令其补税,补交商品房与经济适用房差价款,但至今差价款未交,因而土地使用权证也未办到。南京某房地产开发有限公司仅有四级房地产开发资质,开发总建筑面积52万平方米的小区。在检查中发现,该项目在建工程10.6万平方米,已竣工面积2.5万平方米,计划分5期完成整个小区建设,该公司在这个项目的开发中采取的是一次规划分期取得土地使用权,分期报领规划用地许可证,分期进行项目开发的办法,是为了逃避资质管理及土地管理。
招投标问题突出
据介绍,在检查的129个项目中,除一个项目前期工作未完成不具备招投标条件外,其余128个项目中有82个项目的招投标行为不规范,占64.1%。
开发企业规避招标。检查中发现有11项工程应该依法招标而开发企业违法直接发包,占受检项目的8.53%。上海某房地产有限公司开发建设的某项目,建筑面积23万平方米,应该邀请招标而直接发包;由大庆某公司开发建设的一项目,建筑面积29万平方米,应该公开招标而直接发包;由山西某房地产开发有限公司开发建设的一项目,建筑面积12万平方米,应该邀请招标而直接发包等。
招标投标执行不严。招标文件发出至投标截止时间少于规定20天的有34个项目,占受检项目的26.6%。深圳市某房地产开发有限公司开发建设的一项目,招标文件发出至投标文件截止只有6天。山东某城建综合开发公司的一项目的10、11、13、15号楼整个招标活动只有3天。
投标截止与开标未在同一时间的有12项,占受检项目的9.4%。武汉某房地产开发有限公司开发建设的一住宅楼,开标时间晚于投标文件截止时间11天。
评委组成、评标办法、评标报告等程度不同地存在操作不规范的有27项,占受检项目的21.1%。河北某房地产开发有限公司开发建设的一项目,评委仅3人;合肥市某物业发展有限公司开发建设的住宅楼,其评标委员会评委7人全部来自开发企业;成都某工程评标委员会5位专家中无经济类专家。江苏省抽查的7个项目中有4个项目只进行商务标的投标,未考虑技术因素。
有的工程未经法定批准程序,就由招标管理机构或其他部门擅自或越级批准应公开招标的项目邀请招标,应邀请招标的直接发包。据介绍,在检查中发现,有14项工程存在这一问题,占受检项目的10.9%。陕西省西安市4个项目均为国有资金投资的项目,应公开招标,但招标投标办公室以陕西省的地方法规为依据,批准为邀请招标;湛江某房地产开发有限公司开发建设的某工程,应招标,但经市建委工程交易中心批准直接发包;深圳某房地产(中国)有限公司开发建设的一工程,应招标,但经深圳市宝安区建设局批准直接发包。
开发企业提出不合理的条件。厦门某房地产有限公司开发建设的一项目,开发企业要求工程质量必须达到厦门市级优良标准,否则扣罚总造价的3%;泉州某建设开发有限公司开发建设的一项目,要求施工企业中标后优惠3-4.5%,工程质量达不到优良的扣罚总造价的2%;深圳某房地产(中国)有限公司开发建设的一项目,工程质量达不到优良的要扣罚工程总造价的5%,但都没有相应对等的奖励条件。
强制性标准执行不到位
据稽查办有关负责人表示,这次检查在对工程项目的施工现场检查中,虽然未进行仪器检测,但仍然发现不少违反工程建设强制性标准和质量通病问题。
有些项目混凝土结构工程质量控制不严,墙体砌筑粗糙、胀模、漏浆、蜂窝、麻面、露筋等现象较多。重庆某项目从现场外露结构部分检查,部分梁、柱位移较大。长春市某集团开发建设的一项目,高低跨接槎处柱脚露筋长达6厘米。抚顺市某房地产开发公司开发建设的工程,其梁板,竟有800毫米×200毫米范围的钢筋网没有浇筑混凝土,严重违反了《钢筋砼结构施工验收规范》。重庆某集团有限公司开发建设的工程的构造柱主筋预埋局部位移,顶部无可行连接;剪力墙竖向钢筋局部位移;电渣压力焊接头质量个别不好;柱筋焊接接头在同一截面有超过50%的情况等。
一些项目7层以上住宅未设电梯。牡丹江市一房地产开发有限公司开发的“综合楼工程”为8层住宅楼未设电梯;重庆市某2幢8层住宅楼未设电梯,都违反了强制性标准《住宅设计规范》的规定。
监理单位对强制性标准的执行监督不力。有的无旁站、巡视、平行检验记录,有的无施工单位人员资格检查记录,大部分监理日志不符合要求,内容简单、空洞,项目监理不签字、项目总监不按要求检查监理日志,几个项目同时共用一本监理日志等等。
据稽查办有关负责人介绍,对这次检查中发现的问题,有的已在检查过程中向有关方面提出了整改意见;有的问题将以书面形式予以反馈,特别是对于无资质开发、超越资质等级开发、以各种方式规避招标以及不执行施工许可制度的,要责成有关方面进一步核实情况,对查实的问题要依法严肃予以处理。