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商品住宅装修一次到位是房产商抢占市场份额,提高售房率和利润率的有效手段,也是保证装修质量和环保的要求。
工厂化与个性化
近年,国内出现“装修个性化”热潮,主要成因是:
落后的建筑施工手工作业造成大量土建非标准化,致使装修业无法同国际接轨,无法实现装饰工程工厂化,只能从电锤打眼塞木塞直到补钉眼刷漆全在现场手工制作。这种落后工艺不仅质次、价高、工期长,并有大量污染毒素挥发,在这种基础上只能实现低水平的个性化。
手工施工门槛低,装饰企业供大于求。装饰企业为迎合这种“个性化”需求,以标榜个性化为揽活手段,使得装饰设计逐渐脱离实用功能,大房改小、高房改低,恶性竞争。
由此可见,落后生产力是装修过度个性化的主要成因。随着技术进步,普及工厂化装修新工艺,业主会逐渐回归到讲究实用功能的理性思维正确轨道。
其实,工厂化装修并不否定个性。如住宅装修除材质、色彩变化外,门套只是饰线微小变化,门也只是造型变化,踢脚板、护角线等基本没变化,若能解决相关技术问题,完全可工厂生产零件,组装成部品,通过现场排列组合解决个性化问题。这样,按照国外发达国家的经验,即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修,留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选,这样便可有效解决装修个性化问题,大大降低装修房销售的风险。
现场装修普遍存在问题
装修质量差。目前,国内装修多为现场手工施工,施工方式的落后无法杜绝质量问题。内在质量差,木材变形的23种因素无法控制,一年四季温、湿度变化无法动态平衡,木龙骨不烘干,木材应力不能去除,手工操作,铁钉加白乳胶与墙体及相互间连接不牢固,极易产生起鼓、开裂、变型。外观品质差,钉眼、裂缝、色差、凹凸不平、弯曲等随处可见,手工刷漆,毛刷、空气、油漆、工作面四个污染源难以消除,饰面感观粗糙。样板间与大面积施工质量差异大。
施工不环保。现场施工必然伴有噪音、垃圾等污染,数支队伍多种工种交叉施工,电梯、楼道等公共区域及设施将会不同程度受损,甚至新楼未住便成旧楼。目前国内环保材料成本高,现行采用的饰面板、大芯板、密度板中又往往残留大量甲醛,现场刷漆时苯、二甲苯等毒素一定时间内会日夜挥发,这将增加入住成本,甚至付出健康代价。
施工工期长。土建安装结束才能装修,而手工装修工艺落后各工序繁复,木瓦、油漆、水电暖通须同时施工,工作面有限,各工种互相影响,工期很难保证。
售后服务缺乏保障。现场施工因工人熟练程度、材料及施工手段等各种原因可能留下质量隐患,而装饰公司一般又是有活现找人,钱到手人就走,业主入住后及时保修不易做到。装修质保期一至两年,这与房屋使用寿命形成巨大反差,既使信誉好的装修企业在质保期内能及时维修,但保修期外的质量就无法保证了。
工厂化装修的三个制约因素
调研发现,国内实现装饰工程工厂化存在三个制约因素。即土建尺寸非标准化与装修尺寸精细化的矛盾;装修个性化、规格多样化与大批量生产的矛盾;异地生产与现场安装管理流程复杂、差错率高的矛盾。如若实现工厂化生产、部品集成的施工新模式,上述问题也就迎刃而解了。
福思特建筑装饰有限公司研究制定了独特的部品集成装饰木制成品标准图集,包括各种
装饰木门与工艺门套的整体集成,装饰内窗与窗套的集成,踢脚板、护角线、腰线、暖气罩、壁柜、隔断、影视墙等固定家具,木制作灯箱、吊顶等部品集成,基本涵盖了住宅装修的所有木制作工程项目。换言之,凡木工、油漆工在现场施工的项目,全部转为工厂生产,现场直接安装。按照目前流行的饰面材质及色阶,电脑调漆制定了48种标准色卡,按设计要求,将造型、色阶、材质等排列组合可出上万种家装效果。
工厂化装修的三个层次
首先应界定交房标准的上下限。按下限施工可以满足业主最低生活要求,业主对室内三维空间不用二次装修即可入住;按上限施工可以避免业主拆、砸、换,以免二次浪费。交房标准宜在此上下限之间。
按上述要求可将交房标准分为三个层次,一是基本装修,即只做门套、门、墙面天棚乳胶漆、卫生间与厨房做墙地砖和洁具;二是中度装修,即在上述项目基础上再增地面装饰、踢脚板、壁柜、橱柜;三是整体精装修,即在第二层次上增加客厅、餐厅局部吊顶、影墙、隔断、博古架、固定家具及灯具等,业主自选活动家具和家电便可入住。
具体界定哪个层次应以市场调查为依据,针对本地区消费水平和锁定的目标客户群,考每平米售房单价预定装修标准,装修前广泛争求客户意见,统计分析做出最终决策。