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今年商住公寓蜂拥而至
商住公寓去年在北京取得了不俗的销售业绩,如位于亚运村的天创世缘、西北三环的新起点嘉园、知春路的世纪豪景等,这些以商住公寓为主的项目销售状况都很好。新起点嘉园的商住公寓还未正式开盘,首期开放的A座,不到一个月认购率已超过80%,且许多买家皆为整层购买。据统计,在2001年推出的55个公寓中,商住公寓项目至少在11个以上,规模达到71万平方米,CBD和中关村地区更是以商住公寓为主,突出宜商宜住的特点。今年以来,商住公寓更是蜂拥而至,如亚运村除了重新包装后推向市场的加利大厦外,还有欧陆经典STUDIO和尚未开盘的财富时代。
诸多发展商争着宣传其“商住”概念,可见大家都看好商住公寓的需求市场,由于商住公寓相对写字楼投入少、资金回收快,风险相对较低,这些优势使其在市场上具有较强的竞争力。
什么是商住公寓
商住公寓,顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品,但在建筑术语中没有这种称谓,这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所,它一般除了提供一些生活配套设施外,还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。
商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇,产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的SOHO,再发展到户型可以多种分割的STUDIO。商住公寓除了自住客户外,还有较大比例客户是做为投资。
商住公寓为何热销
有效需求急增
在信息产业发展的背景下,小型公司的数目急剧增多,尤其是科技含量较高、知识密集型、工作独立性较强的小公司不断涌现,象广告、设计、策划、资讯等行业,十人以下的工作室、公司屡见不鲜。这些小型公司对公司形象要求不高,且工作时间不好掌握,所以比较希望选择可商可住的公寓,既可免去路上的辛劳,又节约了往返时间。
价格低,风险小
由于商住公寓的土地出让金低于写字楼,且建安费和公摊面积都比写字楼低很多,因此商住公寓的成本远远低于写字楼,在同等利润条件下,商住公寓的价格低于写字楼的价格,从而降低了风险,商住公寓在价格上比写字楼有较强的竞争力。
商住公寓投资回报有几何
由于近几年股票、期货市场比较低迷,风险较大,许多投资客开始把目光转向房地产市场,有的聚焦商业区的商住公寓,那么商住公寓的投资回报情况究竟如何呢?下面以亚运村的商住公寓为例,分析商住公寓的租金回报率。
根据华亭嘉园、天创世缘、阳光广场销售人员提供的售价和租金,计算出这三个项目的租金回报率分别是8.5%、7.3%、6.9%(按住宅的使用年限70年贴现)。由于住宅的使用率较高,平均为80%,写字楼的使用率较低,平均为60%,再按使用率折算后,这三个项目的租金回报率分别是10.6%、9.1%、8.6%,平均租金回报率为9.5%,而该地区写字楼的租金回报率是10%,可见该地区商住公寓的租金回报率稍低于该地区写字楼的租金回报率,但因前期投入远低于写字楼,所以商住公寓的投资回报率还是很理想的。
商住公寓存在哪些问题
前面分析了商住公寓热销的原因和较高的投资回报率,但并不说明商住公寓就会成为市场的主流产品,由于这类产品本身存在一些问题,在销售阶段可能没有暴露出来,但在业内已经引起了不少争议,主要表现在以下两个方面。
住宅用地,商务功能
北京市场上的多数商住公寓都是住宅用地,土地出让金是按住宅用地交纳的,土地使用年限是70年,客户的贷款额和贷款年限也是按住宅的程序来办理的,而商住公寓的多数入住客户都是用来办公,因此商住公寓比写字楼主要指中低档写字楼有较强的竞争力,但在这诸多优势的背后也可以看出市场的不成熟,不规范。这种开发模式,对于专门从事中低档写字楼开发的发展商而言,存在着不公平竞争。在广州,有关部门已禁止将住宅改作办公场所,进行商业活动。在香港,政府已明令禁止商务客户和居住客户混住。在北京,对于商住公寓也会有一个明确的说法。
商客、住客难两全
由于商住公寓模糊了办公和居住的功能,办公的人可能会时时闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则每天要提心吊胆地面对川流不息的陌生面孔,对于需要安全、安静、安宁生活的住户来说,商住楼的社区氛围会让住户不能接受。另外,由于居住客户对一些商务配套用不上,物业管理费的分摊,就需要一个行之有效的标准。
商住公寓的前景
在国外,商住公寓这种产品几乎没有什么市场,只是一种过渡性产品。但目前北京的商住公寓却异常的“火”,主要原因是北京的小公司急剧增多,且商住公寓相对写字楼的价格低,购买风险小,在这种形式下对商住公寓的需求扩张比较快,但这种过渡性产品不会持续“火”下去。
供应量的增幅减缓
从近几年商住公寓的供应量和销售情况来看,供应量有增无减,市场表现也比较好,但由于商业区土地储备量有限,规划明确,且该类产品本身有诸多不利商、不利住的弊端,所以预计以后的供应量增幅会减缓。
商务功能增强
目前有些商住公寓的户型就是普通住宅的户型,并不适合商住,客户选择的原因是位置好,交通方便,价格比写字楼低。随着市场的成熟,商住公寓将会给客户提供完备的商务硬件设施和多种商务服务,户型可以有多种分割,更适合办公,外立面采用玻璃幕墙或其它能提升项目形象的材料。
值得一提的是,目前市场上有些住宅用地的项目不再打商住概念,而是打起了纯商务概念,宣称为了提升档次,拒绝纯居住客户,这说明部分发展商已经意识到了“商务客户”和“居住客户”混住的问题,为了多数客户的利益舍弃了部分客户。(杨丽涛)