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衡量房地产业周期波动需要用数个指标综合评价,主要是销售增长率、投资增长率、产业增长率(施、竣工面积等)、价格涨落。哪项指标最能反映市场状态呢?笔者以为是销售增长率。因为它决定着后三项指标。例如,1995年房地产投资虽保持增长23%,但商品房销售额只增长5%左右。甚至有17个城市出现销售额的负增长,伴随而来的是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业跌入了低谷。
“冷”境分析
所谓“冷”,应当是指销售冷清,这会导致价格下跌、投资收缩、开发量减少等。这时,我们就须采取促进销售的反周期措施(即“防冷”)来救市。主要是从激活有效需求和提升有效供给两方面着手。
1、价格问题最敏感
所谓有效需求,通常是指商品的总供给价格和总需求价格达到均衡状态时的社会总需求。换句话说,就是要寻求一种均衡价格,即消费者为购买一定商品量所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时的价格。如果供给价格与需求价格相差太大,就会出现有价无市。具体到房地产,就是要寻求居民收入和商品价格的最佳均衡点(临界值),而且是要在对市场进行细分之后,确定不同类型、不同档次商品房的最佳均衡点。
2、有效供给最重要
盖起了房子,不等于增加了有效供给。现有空置房中,除区位(地段)性积压、价位性积压以外,相当一部分是产品结构性积压和产品质量性积压。因此,如果这些问题解决不好,供给就是无效的。|政府制定税费减免政策,以及给予金融方面的支持,如购房抵押贷款等,也是提升有效需求和有效供给的必要措施。
“热”情纠偏
所谓“热”,应当是指销售活跃(热卖)。这本来是一种好的市场态势,但它又会导致价格、投资、开发量的扩张。如果这种扩张失去控制,就会出现“过热”现象。“过热”会导致“供大于求”、商品积压等严重后果的投资和开发量的过度扩张。这时,就要采取抑制投资的反周期措施。
鉴于房地产业的地域性很强,某些地区的“冷”或“过热”并不能等于全国的“冷”或“过热”。
4~6年周期论
周期波动是以相对的概念,即增长率来衡量的。所谓“波峰”、“谷底”是说增长率分别达到了最高值或最低值。
由于房屋是一种有别于其他商品的耐用消费品,百年老屋比比皆是,因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧洲一些国家,人均居住面积宽裕,房子质量高,历久不坏,人口又不增长(甚至出现负增长),房地产业就势必处于萎缩状态。中国的情况有所不同,国民经济持续增长,城市化方兴未艾,对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间,住房建设会不断地有新的增长。
据有关专家研究,我国的房地产开发周期,少则2~3年,多则5~6年。那么隔4~6年就会出现一个供给洪峰。有专家预测,2002年北京市会出现这样一个供给洪峰。如果供给洪峰能与均衡价格相匹配,就能出现周期波动的“波峰”。否则,就会加大积压。
以4~6年左右为一个周期分析,房地产业周期波动的前一个波峰是1993年,最近的一个波峰是1998年,时隔五年。下一个波峰,理论上应是2004年左右。这就是说,1998~2004年之间在部分地区有可能会出现一个低谷,或者说出现一个盘整期。
以1997~2001年商品房竣工面积与销售面积的匹配情况分析,每年的竣工面积都大于销售面积,产销差距拉得较大。从某种角度看,这不是一个好的趋势。它提醒我们要研究反周期措施,要从控制好投资量和促进销售两个方面着力,防止空置房的大量增加。措施得当,就可以使波动得到缓和。
就2002年而言,中央巳决定继续(1998年以来)保持积极的财政政策,努力培养和扩大内需。一方面,通过扩大就业、保障机关事业单位的职工工资等措施,以剌激消费。另一方面,加大基础设施投资,已开工的三峡工程、青藏铁路、西气东输、西电东送等西部开发重大建设项目将大幅度地增加投资量。而由于投资的“乘数原理”,政府在运用增加投资的财政政策来调节需求时,会直接、间接地引起国民收入若干倍于投资增量的增加。国民收入的增加,必然会带动住房消费的增加。这些有效的反周期措施,都将为房地产业发展提供良好的宏观经济环境。同时,世界经济也出现了复苏迹象,对中国经济和中国房地产业也会带来有利的影响。 (佚名)