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大庆市的房改工作是1998年开始起步的,经历了三个发展阶段:即单位试点、单项改革阶段(1988~1994年);综合改革,整体推动阶段(1995~1997年);住房分配货币化推进阶段(1998~2000年)。经过多年的努力,特别是1998年住房分配货币化的实施,大庆市的房改工作已进入了一个以住房新体制为核心的住房商品化推进阶段。
一、以住房分配体制改革为突破口,积极推行住房分配货币化。
中央经济工作会议提出:“坚持扩大内需是我国经济发展的长期方针”。市委、市政府认为引导城镇居民的住宅消费,通过居民的最终消费,能够推动住宅建设的快速发展,可以带动许多相关产业的发展,是形成新的经济增长点的重要方面,是经济发展的需要。而这其中的关键是要解决传统的住房分配体制对房地产市场发展的掣肘作用。在全国各地、市没有一个完整模式的情况下,大庆的房改怎么办,是等还是抓住机遇乘势而上,为此市委反复研究果断决策,决定在全市推行住房分配货币化,市委第五届四次会议把住房制度改革列为全市10项重大改革之一。1997年12月20日~28日,市政府组成了以主管副市长李勇库为团长的房改考察团,先后对广州、深圳、上海、中山、顺德、张家港等六个城市进行了专项考察。回来后,借鉴各城市的经验和教训,结合大庆的实际,经过反复调查研究和模式测算,市政府于1998年2月13日出台了《大庆市建立城镇住房新体制实施方案》及其配套细则。方案的中心内容是在全市实行住房分配货币化。经过一年的运作,取得了成功。1999年市政府进一步加大力度,又出台了《大庆市进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的实施方案》。
我们在酝酿房改思路,起草制订住房分配货币化方案过程中,自始至终坚持了这样一个指导思想,那就是通过住房分配货币化,减轻财政负担,加快解决职工住房困难,让更多的职工享受房改政策,解决职工住房分配不公的问题,从根本上推进住房社会化、商品化进程。为此我们在制订《方案》过程中,充分考虑了国家、单位和个人的利益,特别是职工的切身利益,采取了“老人老办法、新人新政策”,遵循“一变五不变四实行”的原则。
(一)“老人老办法,新人新政策”。
所谓“老人老办法”就是市财政和单位每年要单列资金,用于解决“老人”的补贴问题。具体讲是指对1997年12月31日前在册的职工符合住房分配条件又没分到住房的,可按应享受的住房分配标准,计发货币补贴。但是考虑到财政的承受能力,我们仍按职工分类排队的顺序,分期分批一次性补齐。具体补贴办法:无房户货币补贴金额=市场价×补贴面积-按房改售房政策计算个人应负担的补贴面积购房款。对1997年12月31日前单位已分配公有住房的职工,根据《黑龙江省城镇居民住房面积控制标准的暂行规定》,对没有达到住房面积标准的,按现行的房改政策,以货币形式补差。货币补差金额=市场价×补差面积-按房改售房政策计算个人应负担的补差面积购房款。
所谓“新人新政策”就是从1998年1月1日之后调入大庆的,符合享受购房补贴条件的职工实行全员补贴,从调入的第三年起享受购房补贴,首次购房的可一次性领取前5年的购房补贴,其余部分分15年逐月补贴,存入其个人住房基金账户。购房补贴额=职工月固定性工资×职级补贴系数×购房补贴比例系数。其中固定性工资=技能工资+岗位工资+工龄工资;职级补贴系数分别为:工勤人员,科员为1,副科级为1.1,正科级为1.2,副处级为1.3,正处级为1.4,副厅级为1.5,正厅级为1.6。购房补贴比例系数为60%。采取“老人老办法、新人新政策”,既考虑了房改政策的连续性,又充分考虑了职工的利益,使这一突破性的改革非常顺利。
(二)“一变五不变四实行”原则
“一变”就是不论新人、老人住房分配全部实行由住房的实物分配转变为货币分配。“五不变”是对老人而言,一是分配的范围不变,就是原来政府负责哪些人实行这种办法后仍然负责哪些人;二是分配的时间不变,就是对1997年12月31日以前未享受住房的职工,对其实行货币分配的时间与原来分楼排队的时间一致,补贴排到的“老人”其补贴资金一次性到位;三是分配享受的优惠政策不变,就是原来职工享受国家给哪些优惠政策,现在“老人”也同样享受哪些政策;四是资金的来源渠道不变,就是住房货币化分配的资金来源与原来建房资金的来源渠道一样;五是国家、个人分担的比例不变,原来职工住房国家和个人负担多少,推行货币分配后,各自仍负担多少。“四实行”是对新人而言:一是实行合员补贴;二是实行补贴随工资走;三是实行一次性预付补贴。即在职职工工作满三年首次购房的一次性可支付其前5年的补贴;四是补贴实行20年。
二、综合改革、配套运作,保证住房分配货币化的顺利实施
住房分配货币化是一项突破性的改革,它直接涉及到广大职工的切身利益,特别是在我市这一长期实行住房实物供给制的城市,更是前所未有的。为保证住房分配货化的顺利推进,市政府出台了一系列配套改革措施。一是实行职工购买住房抵押贷款办法,有效地解决了困难职工购房资金短缺的问题。1998年初我们制订并出台了《大庆市职工购买住房抵押贷款暂行办法》,凡是按规定已缴纳住房公积金单位的职工均可申请一定额度的住房公积金个人贷款,最多可贷10万元,贷款年限最长15年。住房公积金政策性个人贷款,为职工住房消费在资金上提供了保障,解除了后顾之忧。到2000年11月底我市共发放住房公积金个人贷款9500多万元。二是加快启动职工已购公有住房二级市场。1998年出台了《大庆市已购公有住房上市出售办法》。职工购买住房全部产权,并领取产权证的,即可上市出售。为了加快启动住房二级市场,我们制订了一系列优惠政策:如果职工出售已购公房,不另收其它费用;房改货币化补贴对象,自筹资金提前购买新房的,第二年专项资金分配时优先足额兑现;外来人口在大庆购买住房50平方米以上者可落户3人,80平方米以上可落户5人。由于政策优惠,目前全市职工已购公有住房上市交易额实现6300多万元。职工已购公有住房上市,既激活了职工住房消费市场,又为困难和下岗职工提供了房源。三是改革了过去的采暖收费办法,将职工采暖费补贴由过去的暗补改为明补。改革总的原则是“全员补贴、定额发放、剩余归已,超额自负”。采暖费补贴根据职级确定补贴标准,按月随工资发放。剩余部分采暖费归职工个人所有,超面积部分由职工自己负担,采暖费改革既解决了职工住房采暖费分配不公的问题,又提高了广大职工群众住房商品化意识。
三、实行住房分配货币化,房改效应十分可观
实践证明,停止实物分房,实行住房分配货币化,是改革传统的住房分配体制,加快住房商品化进程的重要内容,是全面建立住房新体制的核心环节。通过这项改革,取得了明显的社会效益和经济效益。
(一)实行住房分配货币化,可以使领导干部集中精力抓大事。过去许多单位盖房子是一个难题,需要跑计划、跑地号、选队伍、搞筹资,房子建起来分配又是一大难题。能过货币化的实施,这些矛盾都解决了,单位领导从住房实物分配矛盾中解脱出来了。
(二)实行住房分配货币化,加快了职工住房问题的解决。新人新政策规定新调入大庆和参加工作的职工,从调入、参加工作的第三年开始发放购房补贴,首次购房的职工可以一次性领取前5年的购房补贴,其余部分购房款可申请公积金政策性个人贷款,单位补贴部分按月存入公积金贷款账户还债,职工至多再拿出一个人工资还贷款就完全可以解决住房。过去实物分房需要等几年,甚至十几年,实行货币化后,只要登记结婚就能解决住房,而且房间的大小、位置、楼层、环境都可以自选。
(三)实行住房分配货币化,解决了职工住房分配不公问题。过去福利分房体制下,不同单位、不同阶层、不同的性别,在住房的分配上待遇不一致。多数单位男女同工不同酬,住房只分给男职工,不分给女职工。通过住房货币化的实施,使得社会各阶层各类人员在商品法则面前,在住房上人人平等了。
(四)实行住房分配货币化,减轻了财政和单位的负担。实行住房分配货币化后,国家不再承担住房建设资金的投入,只负责职工的住房补贴,而且要逐步进入工资,把职工的住房问题推向市场,由市场解决,减轻了财政和单位的负担。我们在实际运作中,采取了“老人老办法”的过渡政策,见到了明显的好处。1997年前我市商品住宅基本上是由单位集团购买,所以价格很高,达到每平方米2200~2600元。单位停止实物分房后,将解决职工住房问题推向了市场,由于个人直接面对开发商选购住房,商品房价因市场的变化而明显下降,1998年下半年下降到每平方米为1800元左右。1999年、2000年商品房价格再次下降,达到每平方米1500元左右。解决同样的职工住房,财政和单位的负担减少了。真正见到好处的是在解决完这部分“老人”住房问题,实行新人新政策后,每年可节约住房资金近一半。住房分配货币化越早推行对财政对单位越有利。
(五)实行住房分配货币化,从根本上启动和激活了房地产市场,加快了住房建设。住房分配货币的实施把职工住房推向了市场,刺激了职工住房消费。1998年推行住房分配货币化后,市城建开发集团公司开发的万宝小区连续两年出现房源不足,这是历史上没有的。1998~2000年三年间,全市共完成住宅建设620多万平方米。按住宅销售额93亿元计算,所带动的社会商品销售额达到125亿元。居民住宅消费有力地激活了房地产市场,成为全市经济发展的重要组成部分。截止2000年底,全市已建成职工住宅2437.52万平方米,人均居住面积已达到13.6平方米。(大庆市房改办主任 李靖)