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面积纠纷已经成为购房者与开发商共同的挥之不去的痛,因此自去年以来,广州、深圳、上海、重庆等地纷纷推出了按套内建筑面积售房、按使用率售房等方式,对房地产界通行的按建筑面积售房的方式提出了挑战。与这些地方相比,北京是一块拒绝融化的冰,拒绝融化,一方面是因为冰本身的顽固,另一方面则是因为政策气候还不够温暖。虽然早在1996年,北京市就出台了《关于北京新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》,并且在2001年6月,建设部又发布了《商品房销售管理办法》,规定商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内使用面积或者建筑面积计价。但北京的购房者依然在面积的迷宫内被搞得晕头转向,按建筑面积售房仍然是这个市场的垄断法则。
终于,有人要动手打破坚冰了。日前,北京锋尚国际公寓提出按套内使用面积(即按套)卖房,成为最先投向这块坚冰的利石。
按使用面积售房成为近期北京楼市的焦点,5月19日,“六方对话,关注面积问题”在北京大学世纪讲堂举办,与会代表形成了针锋相对的两个阵营,中国消费者协会投诉事物部主任王前虎、隆安律师事务所律师秦兵理所当然地站在了提供按使用面积售房的锦绣大地房地产公司总经理张在东的一方,华远集团总裁任志强和红石实业公司总经理潘石屹则是不折不扣的反对派,秦兵认为,按建筑面积进行销售可以使开发商获得商业暴利,如果按使用面积进行销售,人人都可以测量,开发商在面积上面一点优势都没有了。而发展商让测量公司计算时宽松一点就可以,最终吃亏的只能是消费者。发展商可以在法律规定的3%的误差范围内欺骗购房者。
按使用面积售房似乎成为开发商的众矢之的,任志强从一开始就强调,建筑面积和使用面积从法律上没有任何差别,因为面积都不是由发展商计算,北京政府说按什么算我们就按什么算。潘石屹则将这种做法归结为“只看头不看自己屁股的鸵鸟行为”。购房者代表舒可心的看法更直截了当:使用面积售房是一次策划行为,是否能真正解决面积纠纷值得怀疑。
使销售更透明还是更隐蔽?
张在东:按使用面积售房,只是一种结算方式,更清楚更直观。卖房过程中间由于面积缩水而产生的纠纷,并不一定都是发展商造成的。我们按使用面积卖房的目的,一是把房子卖掉,因为我不想在面积问题上跟业主产生纠纷;二是确实为业主着想,使这个问题更透明,因为买卖双方都不想在这方面牵扯精力。
顾云昌:测量是很专业的技术,专业人员知道的东西非得让消费者知道,消费者就太累了。
王前虎:按使用面积卖房可以让购房者自己量,知道自己的房子有多大,这样知情权就保障了。实际上不管是套内面积还是建筑面积,老百姓不需要知道那么多。
秦兵:我觉得最关键的问题就是消费者的核实成本大大降低。
刘洪玉:卖房和买房存在信息不对称,怎么让老百姓更轻松地知道自己买的是什么东西,这是一个进步。
潘石屹:我觉得只用使用面积来做购房合同结算的依据就有点像瞎子摸像。实际上房子的面积不是发展商测量的,是由政府测绘大队去测量,错了也是测量误差,而不是发展商为了缺斤短两而去缺斤短两。业界不要把一个莫须有的问题过分放大。
我反对用使用面积来计量。法律规定三种方式都可以,可是我更倾向在以期房为主的北京市场按建筑面积销售。如果按使用面积来销售,就会使消费者和发展商只盯着面积而忽视了其他方面的问题,因为我们购买的不是单独的房子,大堂、电梯间、会所是房子的一部分,必须有公摊面积,按使用面积售房,这些因素是不是就可以不考虑了?如果我们按使用面积售房,发展商都想赚钱,他就会尽可能使楼道小一点,公共部分小一点。我们现在头都没抬起来,总是盯着面积,抬头一看没空间了,这是一个误导。你不能像鸵鸟一样只顾头不顾自己屁股。
任志强:我认为提倡用使用面积卖房没有任何意义。如果中国法律是按使用面积,我们就按使用面积,但你不能骗老百姓,否则知情权不但没有,而且被毁灭了。按使用面积卖房和按建筑面积卖房就象斤和公斤一样没有区别,同样会有问题发生,是偷换概念。
舒可心:按使用面积卖房,消费者确实很容易就能看出来房屋的建筑面积和使用面积到底有多大,但是合同里面还有建筑面积,这个建筑面积还是不能测量。购房者在买房时对发展商有猜忌,这是一种心理状况。我认为锋尚这个项目就是一个策划,目的是什么呢?在于减少今后销售中的矛盾。如果我买他的房子,我知道他在使用面积上一定不会骗我,但有可能在建筑面积上骗我。
张在东:我们在服务协议里标了建筑面积、套内建筑面积,同时还标了使用面积,关于建筑面积和套内使用面积我们请专业机构来测量。这么做的目的就是最后分摊完、你拿到房子的时候,如果使用面积小了,你可以很理直气壮的让发展商赔钱,因为我们得写的很清楚了,小于3%我们怎么赔,3%以上我们怎么赔。这样你买到手是你真正要用的房子面积,我们知道公摊面积共有产权问题,但是实际上你更关心的是买到家里的面积吃没吃亏。因为楼在这儿摆着,不会因为我们买了使用面积以后,我们把楼梯缩小了。
开发商反对“使用面积”售房理由
隆安律师事务所律师秦兵认为,发展商反对“使用面积”售房的理由有如下几点:法律没有规定按使用面积销售;产权登记是按建筑面积进行登记的;物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的;如果按使用面积进行销售,公摊的面积则认为消费者没有购买,就不能使用;标准合同没有写明;如果按使用面积购买房屋,则可能使开发商降低公摊面积的数量,使消费者居住环境受到影响。
发展商的上述理由是站不住脚的,理由是:
政府并没有在面积选择方式有禁止性的规定;可将建筑面积用于产权登记,以符合政府规定;收取物业费时,可以测算一个成本,然后按使用面积分摊;关于公摊面积,我国的《民法通则》明确了各项共用权利,虽然内容不是很丰富,但基本原则却能够对现在的法律事实进行解释;标准合同虽只提供了一个范本,但没有禁止大家签订补充合同,如果双方按使用面积销售,完全可以通过补充协议来完成;消费者不光购买使用面积,还要考虑到环境因素,降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。
按使用面积售房是否存在法律障碍?
王前虎:房子是卖给消费者的,怎么样让消费者买得明白,放心,只要法律没有禁止,我觉得都可以做。市场欢迎,为什么不做呢?
张在东:按使用面积来卖房,已经进步了一大块,我特别希望政府能够在法律规定上做一些调整,因为卖房子问题已经变成一个社会问题了,不把这个问题从法律法规上说清楚,问题会越来越严重。
秦兵:消费者与开发商之间关于面积的诉讼几乎天天都在发生,但最终大都以消费者败诉而告终;有人认为这与司法腐败有关,我认为不全是这样,很多诉讼从合同签订之日起就决定了消费者必然败诉,因为在买卖合同中已经确定了消费者的劣势地位,法官越是依法审理,消费者败诉的可能性越大。
建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本,我们称其为标准合同,其中规定了三种计量方式,一是建筑面积、二是套内建筑面积、三是套,可以说这三种计量方式都有巨大缺陷:其一、建筑面积无法保证消费者对公摊面积的知情权;其二、套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题,消费者知情权仍然可能落空;其三、按套销售更没有解决面积数量,只能适用于现房别墅。消费者最希望的按使用面积销售的愿望,在这份标准合同没有得到任何体现。
刘宏诚:套内建筑面积不等于使用面积,按使用面积卖房和按套卖房不是一回事。我国现在没有一部法律规定商品房必须按什么面积卖,但法规规定,商品房买卖合同要注明建筑面积和使用面积,现在合同上不注明使用面积可以说是违规。
任志强:在媒体的报道中,好象面积是问题的核心,解决面积问题就把所有问题解决了,这是对消费者最大的误导。国家要按什么办法执行我们就按什么办法执行,执行法律是对消费者最大的保护,如果不依法是对消费者最大的侵害。(王红月 侯勇)