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开发商仍处于主动地位
目前,商品房销售中,买卖双方经常就合同中的某些条款达不成一致意见,且出卖人经常以各种借口拒绝买受人的合理要求,并声称国家就是这样规定的。但是,由于买受人不懂法律,经常对出卖人的拒绝表现得很无奈。为此,本律师在此将出卖人目前的主要违法之处加以指出,供买受人参考。
商品房销售中违反《商品房销售管理办法》的4种情况
购房者在购房时不能签订物管协议
2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》(下称《办法》)第13条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是,实践中,商品房销售时,房地产开发企业即使选聘了物业管理企业的,在订立商品房买卖合同时,买受人中几乎没有一人能与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理协议。当买受人提出订立物业管理协议时,出卖人经常以各种借口拒绝,有的出卖人干脆就说:“法律规定是法律规定,我们公司就这样,不同意你别买……”但是,由于买受人不懂法律,不知道法律规定应该与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理协议,因此,房屋交付时,物业费涨价买受人也无话可说。
不约定公摊面积的变化
《办法》第21条规定:“按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”但是,实践中出卖人同样经常违反规定,只约定产权登记面积(建筑面积)与合同约定面积误差比绝对值是否超过3%时如何处理,但对套内建筑面积与公摊面积发生变化时如何处理则拒绝约定,并声称《商品房买卖合同》是国家制订的,因此,只能约定产权登记面积(建筑面积)与合同约定面积发生误差时如何处理。而买受人又不懂法律,且出卖人也不按照《商品房销售管理办法》第23条的规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》(预售商品房的),因此,买受人只好听之任之了。这一条不但是目前签约时最难商谈的条款,也是目前房地产发生纠纷时对买受人利益影响最大的条款。
不对宣传资料进行约定
《办法》第15条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”但是,实践中,出卖人很少同意对此加以约定。买受人如果提出异议,出卖人马上就会用“不同意你别买……”之类的话把你噎个跟头。
报送资料常常延期
《办法》第34条第2款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”但是,实践中,法定的60日经常变为60日以上,常见的有90日、180日,甚至还有365、720、1000日的。但是,如果此日期过长,不但与法律相悖,而且房屋或土地有可能被设定抵押,从而对买受人构成潜在的、更大的危险。
然而,令人遗憾的是,对上述违反法律规定的行为,《商品房销售管理办法》并未规定如何处罚。因此,出卖人也就有恃无恐,买受人也只好自认倒霉。