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房地产打头阵
在5月12日召开的“西部房地产论坛”上,重庆市副市长黄奇帆当场表态:“我们要为房地产业提供良好的发展环境,促使其成为重庆市的支柱产业。”
据了解,该市自去年以来,已经开始出台一系列房地产开发政策。今年,该市将进一步加强城市规划,加快小城镇规划的进度;加强专业规划,敦促地铁、轻轨工程的进展,为开发企业提供良好的外部环境;在用地政策上,重庆市将严格按规划批地,按计划批地,多招标少议标,多批熟地少批生地;同时规范二三级房地产市场,对乱打广告、不合理定价、不规范物签、不规范中介将予以严厉打击。此外,政府还将继续降低交易税费,简化交易手续。
重庆市政府表示,重庆将为开发企业争取良好的金融支持,在一至两年的时间,解决掉上世纪90年代遗留下来的近70个“烂尾楼”问题,“搞定”压在银行的约100亿贷款,为重庆开发企业争回良好的信用。
不少外地开发商叹道:“重庆的开发商是最幸福的,重庆的购房者也是最幸福的。”
重庆能否在“幸福”中完成自己的使命呢﹖重庆市房地局局长李英儒就此给房地产算了一笔账:如果以每年新建2000万平方米、每平方米1000元计算,全市每年投入约200亿元,这是一个庞大的内需市场,相关的建材、家电、家装等产业也将得到充足的发展空间,它将带动整个产业链的运转。
而在买方方面,重庆市民的消费能力也将逐年提高,未来的10年将是重庆房地产业的黄金时期。到那时,重庆的前面将冠以一个称谓:长江中上游的经济、贸易、金融中心。充满自信的黄奇帆副市长“鼓动”在座的开发商:“从现状来看,你会认为应该把房子建到上海去,建到北京去,如果你用前瞻、变化的眼光来看,你应该到重庆、到西部去做房地产。”
泡沫悲剧不会重演
在西部开发的大好形势面前,也有人忧心忡忡。
2001年末,重庆市商品房空置面积达484.48万平方米,同比增长14.8%,约占当年竣工面积的49%。去年该市的“新东福事件”更是让该市的房市跌人低谷。于是有人担心:大规模的开发,会不会重演上世纪90年代海南和北海的悲剧﹖
对此,国土资源部土地利用司副司长冷宏志分析认为:“海南和北海的悲剧起源于当地的发展政策不到位。如果海南推出具有吸引力的移民政策,商品房绝不会空置那么多如果北海坚持要把自己建成西南的出海口,也一定会引来大量的入力、物力、财力,绝不会出现大批的“烂尾楼”
重庆市副市长黄奇帆则直截了当地指出:“在发展市场经济的大好形势下,绝不能犯经验主义错误,历史绝不会简单重复。”
的确,当市场经济建设不断深化之时,中国的现状已是今非昔比了。
上世纪90年代,土地刚刚市场化,过度批地、乱批地、不招标、土地储备不足、规划不全等问题十分突出。开发企业能力有限,政府对开发的控制也不足,这些都导致了房地产开发市场的混乱。而现在,政府对于土地管理、规划等方面的能力已经得到了大幅提高。
中国建设银行房地产金融部总经理刘铁民则认为:“上世纪90年代中期的房产开发悲剧,其导演者是不健全的金融系统。”由于当时缺乏信用担保体系,开发商得到的是高息贷款,有的甚至是乱集资,一旦金融政策发生波动,比如清理“三金三乱”,房地产市场就会阵脚大乱。
而现在,我国已经建立了较完善的金融管理体系、信用及担保体系,无论是开发商,还是消费者,都能够得到合法的 资金来源。此外,开发企业目前已经90%以上实现了私有化,全国90%以上的开发项目为住宅。而在1992年至1997年间,90%以上的开发企业属国有企业,40%以上的开发项目为酒店、写字楼。
在不同的市场机制以及不同的开发环境下,所产生的结果肯定是不同的。只要国家在发展,人民的生活水平在提高,房地产业就不会走下坡路。
建设部原副部长宋春华表示,“我们已经解决了体制性、基础性的问题,房产泡沫的悲剧绝不会重演!”
王石:不到重庆开发,我可能会后悔
参加本次论坛的万科董事长王石认为,重庆房地产很有特色,即规划有山城特色,发展空间大,楼价偏低,土地价格也相对比较便宜,对外地的发展商来说是一个机会。虽然重庆的房地产市场发展较晚,但重庆有个别的楼盘相当优秀。他同时认为 ,房价高固然有问题,但重庆房价偏低带来的问题可能会更大。重庆房价偏低,而住房面积却不小的根本原因是集资建房较多,福利房、微利房无限扩大必然冲击正常的商品房市场。因为政府大量地减免地价税费,无法获得更多可持续发展的资金,短期内解决了住房问题,但以发展的眼光看,这样做的结果将导致城建资金缺乏,市政配套欠缺,城市功能很难提升。他说,政府应该更多地考虑到城市能否持续发展,能否持续地盈利,怎样满足真正的主流群体的需求。
在回答重庆房价过低带来的利润空间偏小、是否会成为影响王石到重庆投资的提问时,王石道:“是否决定到重庆开发,要看条件是否成熟,这其中包括万科自身的状况,当然和重庆的市场及政策更分不开,包括是否有合适的地块。听完市长的讲话,我对重庆的房地产前景有了更深刻的认识,我想说的是,万科对重庆有兴趣,但如果因为某种原因,万科两年内未能到重庆开发,我可能会后悔。”
不过,建设部科技司司长赖明在走访了重庆几个楼盘后提醒开发商:目前重庆市场上开发商建的房子盯着的都是有钱人阶层,当然,这并没有错,但另一个问题也是不容忽视的,那就是中低收入阶层可选择的房子很少,我们是不是可以多建些老百姓买得起的房子?关心一下社会的弱势群体,这是今天的开发商应该思考的一个问题。(何博)