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业界人士众口评说
开发商观点
土地革命:革掉关系革出效率——SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹:
土地主要通过招标、拍卖方式进入市场,而不是以往的协议方式进入市场,将大大提高房地产开发和市场建设的效率。对开发商来说,以往除了要讲究“拿地”的关系资源,还要去“协调”规划、立项、土地等部门,很多精力必须耗费在庞大复杂的中间环节中,这也成了北京房地产开发的一大特色。
实行土地招标、拍卖,可以说是一项重大的“土地革命”,土地最直接的与资本结合而不是与关系结合,提高了效率,同时有利境外资金的流入和国际化进程的加快,这对北京发展城市经济,成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。
透明地价盘整市场——北京万科房地产总经理张力:
此次政府推出的土地招标拍卖制度,对土地市场规范,无疑将起到很好的推动作用,具体来看,四环左右的土地将是今后实行招标拍卖的主力范围,透明的交易方式,将可杜绝黑幕交易。土地的级差地租,真正可以流入政府的口袋中,而以前的大量协议出让,则是让土地收入成为个人团体的收入,作为不可再生的国家最重要的资源,这是最大的浪费。
至于土地市场的走势,由于以前的人为炒作、社会游资大量涌入土地市场,无形中抬高了地价。那么在实行经营性用地一律由政府收口后,在一段时间内,土地供应会是减少的态势。因为在一段时间内,政府需要对土地现状进行整理,统一筹划,另外,从供求平衡的角度出发,政府也会杜绝以前的“超量供应”的无序状况,缩小供量。这样的话,土地市场可能就是水流偏小、货少价高的局面。
从土地挂牌后的成本构成看,一方面,动拆迁的费用、三通一平,由于是政府操作,那么居民的期望值较高,因此其动拆迁成本可能会走高;再一点,就是作为一项财政收入,政府对土地费用的期望值较高。这样的话,在土地招标的实际工作展开后,供需双方的对接是否顺畅,还有待观望。
从土地市场的供应走势看,四环以内的土地大部分将挂牌交易,这对于已争取到地块协议出让权,但尚未立项的开发商而言,当然是个打击,政府应视实际情况,具体情况具体处理。今后一段时间内备受关注的,将是五环至六环之间的第二条绿化隔离带,随着这个新绿化带的产生,将会产生一定规模的可协议出让土地。从北京的实际情况看采取协议出让的方式是有必要的,因为环境建设对于北京而言,是除了安定之外的最重要的问题,而如此巨大的工程,单靠政府财政解决是不现实的。当然除此之外,还有小城镇改造、危旧房改造、高科技项目,也将在允许协议出让范围内。
重大利益调整要慎重——华远集团总裁任志强:
减少土地协议的比例,增加挂牌、招标和拍卖的比例,将有利于房地产市场的规范发展。
关于协议出让,一种在一级市场上的协议,这当然要禁止,但是二级市场的土地协议则不该取消,因为土地的二次交易中,卖方已经交纳了土地转让金。所以政府一刀切,把所有的土地协议转让都取消是不合理的。
政府只有一次分配和转让土地的权利,在计划经济时,土地没有成本,土地是划拨的,不计算在成本之内,相当于预先拿走了土地的成本。现在要将土地“拿”走,是一项重大利益调整。
同时,还要弄清楚一个问题,土地入股是不是法律规定的,土地入股是不是协议的一种,如果土地不是协议的一种,那么开发商可以绕过协议这道坎。如果协议出让就等于土地入股。那么盖的房子多是办公楼。生产性入股也是经营的一种,所以就会造成很多说不清的矛盾。
如果完全取消土地协议,势必会造成房价的上涨,土地集中供应、调控市场的效果,有可能无法实现。一般而言,拍卖会造成房价的提高,造成虚假的市场。
有此人可能认为,一旦实施了取消土地协议,一些外地的开发商就会获利。但是实际上,本土的优势是任何时候都存在的。土地转让只是房地产运作中一个环节,人际关系比较熟的,仍有优势。
专家观点
拍卖务必与市场协调——中国房地产协会副会和兼秘书长顾支昌:
土地转让主要有三种方法,协议、招标、拍卖。现在北京主要是协议。以前中国的土地是通过划拨,无偿、无限期、无转让。而实行了土地转让后,“三无”变“三有”。这是很大的进步,但仍以协议的办法为主。
以协议的方法进行土地转让就会存在着暗箱操作,土地价格不知道,通过私人关系自行交易。不按市场规律办事,这是产生腐败的根源。如果一个开发商要买一块地,找到地主,地主要卖10万元一亩,开发商不同意,连续谈判,最后开发商说,让对方7万元卖给他,另外一万元就送给他了,这无疑是腐败的根源。
减少协议出让,增加挂牌、招标和拍卖的土地转让方式,这样便更透明,更公开,减少了腐败滋生的土壤。在规范市场这一方面,减少或者取消土地协议方向是正确的。
但是,由于土地的供应是多渠道的,牵涉到方方面面的因素和不同的利益分配,新政策实行起来有一定的难度。对于规范的开发商来说,是欢迎取消土地协议的,但是不规范的开发商则会排斥这种规定。所以在实行这一政策时,要充分考虑各种不利因素,做足准备工作,在土地转让中,主要使用招标的方法,因为拍卖容易造成地价的上涨。同时土地的供应量要与市场供应量相协调。这样,这项政策才可能真正达到预期的目的。
土地交易首重“公开”——中国土地协会名誉理事戚名琛:
对于经营性用地必须招标、拍卖或挂牌的规定,我原测上赞成。北京的土地流动从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变、透明化程度越来越高,这是我国城市土地使用制度进步一种表现,也是大势所趋,这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。
事实上,招标,拍卖和协议出让都是土地使用权出让的有效方式。现在之所以规定经营性用地必须招标、拍卖或挂牌,是因为协议出让存在一些问题,其中最大的问题是暗箱操作,自由度,价格不透明,不利于公平竞争,同时也因为我们的市场不成熟,土地所有权主体不成熟,比如究竟应该怎么算地价,现在的地价一笔糊涂帐。
目前,沿海一些城市的熟地批租搞得不错,北京市在以后的土地招标、拍卖过程中,也应尽量实行熟地批租,不要搞生地或净地批租,只有这样,土地的增值部分才能为政府所有。有一种看法认为,将生地做成熟地需要先期投入大量资金,而政府的城市建设资金不足,拿不出这笔钱来搞先期投入。如何解决这个问题?我的建议是,将生地开发成熟地这一过程,通过商业运作来解决,政府向城建商发包来做成熟地再转让。
我认为,政府要真正把土地管理好,关键是实现公开二字。不仅是应当拍卖的地拍卖,应当挂牌的地挂牌,而且,应当协议的地要协议,公开是关键,挂牌其实就是公开的协议。在国外,即使是双方协议出让土地,由于地价透明,双方讨价还价的余地就不大,成交价格基本是围绕着公告地价上下波动。如日本政府。每年1月1日公布城市的公告地价。
政府、开发商都要适应新规则——清华大学房地产研究所刘洪玉:
出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,将各类房地产开发经营用地统一纳入招标拍卖的轨道,进行公开交易,是中国土地使用制度改革历史上的一件具有里程碑意义的大事,也是大多数政府官员、研究所,房地产开发投资者长期期盼的,该规定的颁布实施,对规范国有土地使用权出让市场,提高市场运行的效率和透明度、改善市场竞争环境、降低在土地出让环节产生腐败行为的可能性等,均具有十分重要的意义。
《城市房地产管理法》第十二条规定,“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。”应该说,法律规定的很清楚,招标拍卖是国家鼓励的优于协议的土地使用权出让方式。然而,各城市土地使用权出让的实践表明,以招标拍卖方式出让的国有土地使用权数量,长期低于出让总量的5%。这里虽然有市场发育水平不高导致拍卖招标方式难以实现、政府对存量国有土地的控制能力较弱等原因,但最主要的,还是协议出让模式的行为惯性在作怪。
清华大学房地产研究所在1997年就与北京市有关部门进行了“北京市土地出让计划管理研究,”该研究报告指出,“科学的土地出让计划和规范的计划管理措施,既是提高政府调控房地产市场能力的重要手段,也是采用市场化程度高的招标拍卖方式的前提”。因为与协议方式相比,招标拍卖更加体现了政府在土地出让过程中的主导地位(协议方式经营是由企业主导和驱动的)。也就是说,协议通常是企业(或其所代表的“市场需求”)在推动政府,政府是被动的,这就很难起到政府调控市场的作用。反过来说,如果市场是通过招标拍卖方式由政府驱动,就需要政府有一个科学的土地出让计划和相应的计划管理手段,政府土地出让计划的科学性,要求该计划的制订,既要考虑政府调控市场近期、中期和长期目标,体现政府的住房政策和产业导向等,也要考虑房地产市场上的供求关系和价格水平。
清华大学房地产研究所在承担国家自然科学基金重点课题“房地产业与社会经济协调发展研究”的过程中,详细研究了世界研究经济一体化和中国加入世留组织后,外商直接投资进入中国房地产市场的可能性。该研究报告指出,“以协议方式获取土地使用权的做法常导致重要的土地获取环节不透明,令国外投资者无法准确判断其投资所承担的风险和回报,导致近年外商直接投资于房地产开发环节的资金逐年减少,将更大比例的资金转向置业投资和房地产服务业投资。”经常有人戏说我们的房地产市场是“有钱的找不到地,有地的找不到钱,没钱没地的人在做房地产”。因此,通过建立规范的国有土地使用权招标拍卖制度,让资本与土地直接见面,减少中间环节,提高市场运行效率,降低市场运行成本,既利于与“国际惯例接轨”,也利于打破传统的市场垄断格局,长长期的角度看,充分的市场竞争对降低房地产市场价格也会起到一定的积极作用。
当然,立即停止房地产开发经营用地的协议出让,对于目前按传统的协议出让模式进行前期准备工作的开发商来说,是痛苦的。因为在传统的协议出让模式下,许多开发商常常是尽量押后办理土地出让手续,当不办理该手续影响到项目后续的开工、甚至销售时,才到政府土地出让管理部门协议土地出让事宜,而此时开发商可能已经投入了大量的前期工作费用。例如,有些开发商可能已经向当前的土地使用者支付了部分土地转让费,有些开发商已经为前期规划设计方案投入了大量的资金等。因此,政府要妥善处理好属于过渡期间的问题,尽量减少政策变动给真正的开发商带来的政策风险。
另外,从协议出让为主,一下子过渡到招标拍卖出让,对政府主管部门来说也是一个巨大的挑战,因为它对政府的工作提出了更高的要求。工作态度要从过去被开发商推动的被动状态转变为积极主动的状态,要制定一系列透明的土地出让计划、招标拍卖程序和管理制度,原来属于开发商进行的土地前期规划、甚至土地开发工作要由政府或其委托的非盈利机构来承担,要逐步建立政府土地储备以形成政府真正调控市场的能力,要对每一宗拟出让的土地进行详细的分析测算以确定最高最佳的土地利用方式和土地价值,要针对拟出让地块的特点灵活选择招标或拍卖方式以提高工作效率、降低工作成本等。
“矫枉必须过正”,在处理有重大利益冲突的矛盾时,常常是非常有效的手段。虽然招标、拍卖、协议方式都是合法的土地出让方式,从理论上来说,三种方式分别适用于不同的环境条件,彼此之间也没有绝对的好坏之分。但就像停止住房实物分配和住房分配货币化彻底改变了传统的、用小步提租、成本价售房等措施永远也不可能长度改变的住房制度一样,停止协议出让房地产开发经营用地,从长远来看,是为中国土地市场的规范化迈出了历史性的一步。