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SOLO精舍Vs荣丰2008 “迷你住宅”能否永远迷人
近期,随着绿景苑SOLO精舍和荣丰2008“非常男女”这两个小面积楼盘项目的热销,掀起了北京楼市的“迷你风暴”。这种在上海、深圳等地被统称为“单身公寓”或“青年公寓”的住宅品种,此番在京登陆有何市场背景?作为“迷你住宅”的两个范例——绿景苑SOLO和荣丰2008二期“非常男女”,在产品内涵上各有何过人之处?
市场空白迟早会填满,需求唤出“迷你住宅”。
早在几年前,上海就出现过这种小面积的酒店式公寓,而且是高档的外销公寓,这些公寓户型设计合理、装修标准高、物业管理一流,非常具有投资价值,且经得起市场考验。有些项目采用包租的方式,实现投资者和发展商的“双赢”。同南方相比,北京小面积物业的“姗姗来迟”则验证了京城房地产业正在真正走向市场化,从福利分房普遍追求大房子到因人而宜,由需求决定产品,小面积物业的出现降低了北京购房的门槛,弥补了住宅产品的一个空白,这不能不说是北京房地产市场的一大进步。关于小面积是“经济还是局促”,是“过渡还是永恒”的探讨还会继续下去,但这终究是市场需求的产物,“市场是检验产品的唯一标准”。
迷你≠小面积,两个迷你住宅有差异
SOLO位于东二环沿线,毗邻CBD区域,购房人中大部分为在此工作的年轻小白领;而西二环的荣丰“非常男女”紧邻COD中央行政区,相邻200多家大机关、大机构,吸引了众多的机关人群,甚至周边的高校学生。区域市场及购房人群的不同,使两个项目表现出明显的差异。
1、开发理念不同。
绿景苑SOLO:适应生活需求 采访中,绿景苑SOLO销售总监吴驷先生如此表述项目的定位:“一直以来很多发展商都标榜‘我的楼盘为购房人提供了一种如何如何的生活方式’,而我认为首先应该是房子去适应这种生活方式,SOLO精舍就是为了适应年轻购房者这种独立、新潮的生活方式……”荣丰2008“非常男女”:创造新生活方式(“创造”做特殊除理)
荣丰2008'非常男女”:创造新生活方式 荣丰2008'非常男女”楼书中的一段话基本概括了楼盘的开发思路:
“……“非常男女”让首次置业的年轻朋友有一个可张扬个性、又能轻松承付的居所,这就是我们创造的全新居住理念:Living Hotel完全产权酒店——一种居住方式,一种生活观念,一种人生态度。”
2、“硬件”差异:户型设计带来不同居住感受。
SOLO不离居家氛围。尽管SOLO的户型是由大面积户型修改所至,保留着传统住宅的“蛛丝马迹”:每层3单元,每单元1梯8户,每套单元显得中规中矩,但是各空间功能的“模糊性”使其带有“迷你住宅”的前卫特色。比如,其35.25平方米的户型,具备玄关、开放式厨房、小餐厅、卫生间、卧室等所有居住功能,空间弹性非常之大。虽然没有燃气,但安装了排油烟机,住户有需要时也可用电磁灶做饭,颇有居家气氛,毕竟这些年轻购房人还不至于前卫时尚至“不食自家烟火”。
“非常男女”追求HOTEL感觉。同SOLO相比,荣丰2008'非常男女”极力渲染户型的创造性,15.27-29.25平方米的主力户型没有单独设计厨房,也没有客厅,一个大屋子除了卫生间就是睡觉的地方,加上每层4梯39户的规划,在这儿与其说住“公寓”不如说是住“酒店”。当然,其面宽3.3-3.6米,中空外飘窗设计,室内卫生间采用磨砂玻璃隔断,空间倒也并不显得很局促;由于是精装修项目,发展商采用前卫、简约的装修风格,充分展现了小型物业的私密性和时尚感,弥补了人性化不足的缺憾。
3、“软件”差异:物管服务承载不同生活方式。
SOLO:兼顾居家温馨和酒店便利。由于SOLO的居住人群与绿景苑一期不同,对物业管理的要求也有所提高,因为定位在住宅上,SOLO的物业服务深入渗透到居家生活的每一个细节;同时考虑到年轻住户的生活需求和情感需求,物业管理必然也借鉴酒店管理的内涵,让住户体会居家的温馨和酒店的便利。
“非常男女”:尝试“完全酒店”服务模式。“诗化‘非常男女’的生活”是荣丰所追求的,它尝试的是一种完全产权酒店模式,不仅体现在户型设计上,其最大的卖点主要是共享服务,屋内是“可以上网、看书、幽会、睡觉”的家,大堂则是餐厅、洗衣房、美容院等功能齐全的公共客厅;星级酒店有的,它都有,且是低消费的,还可以提供酒店式管家服务,如保洁服务、送餐服务等;考虑到业主大多为无车族,这里除了原有的公交线路外,今年年底还将开通全天候地铁直通巴士,方便业主随时出行。这种时尚生活方式对购房的年轻人不吝是一个很大的诱惑和憧憬。
迷你住宅能否永远迷住你?
两个“迷你住宅”旺盛的人气,能否论证此类产品旺盛的市场前景?对此,丸子倒有几点质疑:
质疑一:从时尚到淘汰——超小面积物业的必经之路?阶梯性消费永远存在,不同的时代背景、不同的市场需求会应运而生不同的住宅产品,超小面积物业只是一种过渡性住宅产品,虽然永远存在这类消费群体,但随着城市化进程的加快和生活品质的不断提高,这些思想前卫、生活方式新潮的都市“飘族”对居住水平和居住品质的要求也会越来越高,几年之后,原先的小面积物业是否会因为户型设计、居住环境、物业管理和配套等多种原因而时尚色彩不再,只是简单满足居住的需求,并慢慢走向淘汰?国外不少单身公寓从“白领公寓到留学生公寓”的演变似乎应证了这一点。
质疑二:居住舒适度,一票否决“迷你住宅”?从某种角度而言,经济适用房的目标人群同小面积物业有相同之处,而国家对经济适用房的面积已有一定要求,从中可以看出“满足居住舒适度”始终是住宅市场的发展方向。“居者有其屋”当然是人人追求的,可人们没有必要为了拥有一处房屋而把自己困在非常狭小的空间内,在同样的经济能力下,租一间大一点的房屋充分享受生活也许才是一种好的选择。
质疑三:“迷你住宅”真的省钱吗?小面积物业的定位是针对这些追求独立生活空间的年轻人,吸引他们的是新潮的生活方式和不高的房价,但目前在售的超小物业基本都是期房,真正的居住感受并没有人尝试过,对此种生活方式的理解其实也是很模糊的。此外,星级酒店式的管理模式能否真正实现?酒店式的服务能否细致深入生活的每一个细节?购房人看中小物业的主要因素是价格低,但因为这种生活方式实际引发的不菲的生活成本能否为年轻住户接受和承担?这也许就是这类住宅产品定位和目标定位的矛盾之处吧。(上海丸子)