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2001年底,重庆新东福花园老总携款潜逃;2002年1月,北京通天苑发生物管打人事件;2002年2月,深圳万科遭业主投诉;3月25日,本报记者采访中创物业被暴打……一时间,房地产“问题风暴”席卷全国,房地产显出狰狞面目。然而,我们极不情愿地看到,所有被猛烈抨击的问题,在房地产业中至今还没有任何改变,面对舆论和业主的狂风暴雨,房地产商也几乎没有受到任何处罚,毫发无伤!这到底是为什么?
一位资深房地产策划人李丁牗化名牘站出来向记者说出个中的一些原因:“几乎所有的房地产商,都是有着一定的‘背景’的人,从房地产在中国兴起的第一天起,黑幕就层出不穷,密不透风,生生不息……”
1.灰色基石:地皮
“我从来没有在正规渠道批到过地皮。”李丁说,“谁不想光明正大挣钱?实在是弄不到手。”
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定,房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮,但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了,他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人牗事发后畏罪自杀牘独自一人就把城区的土地卖光了。”
“一开始,我的报告总是被挑三拣四,批评得一无是处,不是达不到要求就是已经规划完毕,没地方了。三天两头修改,他们总能挑出毛病。最后,我弄懂了,找到国土局办公室的一个秘书,通过她牵线搭桥和局长见了一面,然后专门到他家里拜访了一次,地很快批下来,而且土地出让金可以先欠着,‘赚了钱再说’。”
记者:“没人查?”
李丁:“谁查,他能查自己吗?”
李丁说,只要贿金及时交上,至于国家的土地出让金,可以具体问题具体解决。“很多地方制定了若干土地优惠政策,至于如何优惠就看官员的脸色了。”
李丁特别提到他所供职的公司有个秘密账本,里面记录了所有见不得人的开销,“嫖娼费也记在里面,这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。”
权钱交易成了楼盘开发的第一块基石,由此衍生的地下土地交易市场,“在每个城市都存在,凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文,即使手头没有,他也会通过一些渠道弄到手。”
记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道,发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关,而所谓的阳光拍卖,“不到10%。”
据权威资料,1999年以前,90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞,他利用职权为女儿的皮包公司牗用9998元港币在香港注册牘批地3500亩,一转手,狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”
要是他没有倒台呢?
2.灰色财神:银行
记者:“多少钱可以操作一个楼盘?”
李丁:“一个号称总成本1亿元的楼盘,开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出,他们自有办法。”
拿到批文后,开发商开始到银行融资。为了鼓励投资,国家金融政策曾对房地产大幅倾斜,但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定,银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金,但“房地产商才没那么傻”。
“我们的成本和外界所了解的成本不一样,对于一个开发商,他们的实际成本主要由两部分组成,公关费和关系,二者缺一不可。”一房地产公司副总告诉记者,银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”,这是对开发商资质认定的一个重要指标,不允许向外透露,但“我们会先打听谁是经办人,然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标,并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样,我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。”
“这个环节最关键,一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是,搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证,签订虚假售房合同,然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
记者:“银行不会怀疑?”
李丁:“说句实话,所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但‘拿人家的手短’,只要能骗过国家,他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利,一般两年半就可以卖完。随着销售结束,这些见不得人的东西自然烟消云散。”
这不难解释,在还处于发展中国家的中国,开发商们敢让大量的楼盘空置,一点也不心疼。
“如果销售不理想怎么办?”“抵押给银行,按市价评估。”
据了解,西部某城市一银行支行行长和开发商串通一气疯狂贷款,短短几年,违规贷出资金几个亿。事发后,她迅速和开发商达成攻守同盟,补办抵押手续,对抵押楼盘高额评估,结果抵押的楼盘价值高于贷出资金,该行长毫发无伤!
其后果是:银行的呆账,房地产开发商欠款曾在其中占了24%,与之相比,老百姓按揭欠款只占了0.4%。
3.灰色脚手架:包工
记者:“地产质量问题根源何在?”
李丁:“说来话长。中国有2.6万多家房地产公司,但有建筑能力的有多少?我们主要是通过承包来修建楼盘。我们常常看到这样的模式:某楼盘由某知名设计院设计,由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看,这没什么问题。但是谁来承包,预算多少就有猫腻了。我们一般会层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的,我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外,一些官员也会推荐一些承包商,‘花花轿子人人抬’嘛!我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。”那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环,他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。这就是质量问题层出不穷的根源!”
由此可见,目前所看到的诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下伏笔,“这是必然结果,开发商和建筑公司都心知肚明。”
按规定,建筑施工必须请监理公司现场监理,“但目前的监理市场是买方市场,开发商占绝对主动权,监理公司形同虚设。而有关职能部门的例行检查不过是形式而已。你看到有因质量原因停工的报道吗?”李丁反问记者,顿了顿,“即使有也被摆平了。”
4.灰色轿夫:广告
楼盘开工后,开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排:上午接受某报记者采访,中午和某报房地产专刊主编吃饭,下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶,晚上则和某报副主编共进晚餐,“他们只有一个目的———广告。”
据一份媒体研究报告,2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上,相当多的报纸都有房地产专刊,“我们是他们的‘米饭班主’,他们敢说什么!”
媒体炒作的花样很多,“阳光、绿地、海景,污水四流的地方可以被说成天堂。”李丁说,“开发商都培养了一些记者,形成一个内部圈子,他们定期写吹捧新闻,制造概念。比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。”
在媒体与房地产商的合作中,最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。李丁说,明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量,一般而言,省级明星楼盘的标准是50万元,国家级明星楼盘的标准是200万元。“10个明星楼盘加上若干推荐楼盘,粗粗一算就是上千万纯利润!”冠名“明星楼盘”后,灰姑娘往往变成金凤凰。“昆明某楼盘参加明星楼盘评比前,几百套房子只销了70多套,评上‘明星楼盘’后,不到一个月只剩了几套,开发商脸都笑歪了。”而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭。
据调查,一个楼盘的广告投放量从50万元~500万元不等,占开发商实际投资的30%~40%。“现在的房地产公司太多,广告效果相对于几年前大打折扣,惟一的办法是加大广告投入。”从某种角度而言,房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。
5.灰色替罪羊:物业
记者:“炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题,开发商不怕法律惩治?”
李丁:“这些隐患是开发商挥之不去的阴影,物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期,这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。”
按常理,物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段,而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁说:“如果按正常程序运作,物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠,开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上,物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商故意混淆开发商和物管公司的关系,楼盘问题的实际责任承担人张冠李戴到了物管头上。”
记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道,发现物管和业主的冲突成了主流,而作为第一责任人的开发商却置身事外。“他们早开溜了!”
所有问题都在一系列暗箱运作中产生,业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时,会突然发现“居然找不到任何一方承担责任。只有受害者,没有肇事者。”
这就是房地产业的生存逻辑,让人不寒而栗。(杨昌作)