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日前在华盛顿闭幕的西方七国财长和央行行长会议发表的联合声明宣布,以美国经济好转为契机,“世界经济正在恢复”。但对好转的主要动因竟是“火热的房产市场成为世界经济的火车头”无不感到惊奇万分。
房价上涨的杠杆作用
《经济学家》杂志最新公布的全球房屋价格指数显示,在过去一年的日子里,如果说还有哪些积极因素可以拯救世界经济于衰退水火之中的话,恐怕首先要算房地产市场了。去年在美国,尽管股价下跌,工业生产不景气,企业利润下滑以及投资锐减,但消费者的消费支出不仅未出现像人们想象的那样糟,而且还多少给人带来一些意外的惊喜。去年很多经济学家担心,股价下跌导致的财富损失将促使消费者减少支出。但是在股价下跌致使部分家庭感到财富减少的同时,房价上涨却让更多人感到财富增加了。一年来,房价上涨速度快于通货膨胀水平,在不少发达国家已成为普遍现象。美国房价平均上涨了9%,是历来住房实际价格上涨最快的一年。此外从英国、澳大利亚到法国和西班牙,甚至韩国等,住房实际价格都在以20世纪90年代初繁荣期以来最快的速度迅速攀升,英国上涨得更多,达到15%。扣除通货膨胀因素,美国和英国近期的房价指数上涨都创下了1988年以来的最高记录。此次大多数国家的房价上涨与以往的经济萧条期形成了鲜明对比,那时一些主要经济发达国家的房价都呈现出下跌趋势。在今年的经济复苏中,住房的作用远远大于给人们提供遮风避雨之处,它帮助整个世界经济走出了衰退。今年一季度美国的经济增长看来很可能达到4%的年率,欧洲和除日本以外的亚太地区也一样,对消费者和商业信心的调查证实经济正在回升。
房价升,内需旺
最近的调查表明,大多数国家的房价变化对消费支出的影响大于股价变化。美国耶鲁大学教授席勒等人发表的关于住宅价格和股价资产效果的研究报告显示,住宅价格如果上涨10%,那么消费支出就会增加0.6%。它比股价上升对消费的刺激效果更大。
房价上涨对经济的影响是多方面的,它不仅会主宰食品市场价格走势,而且还会严重影响到整个经济的循环周期。目前对大多数国家的大多数人来说,无论从哪个方面看房地产都是个人财产中最为重要的组成部分。据有关统计,美国家庭财富中房产价值要占到25%左右,而在西欧一些国家,这一比例更高,可达30%-40%。业内人士表示,即使像美国这样股票市场极为发达的国家,其家庭财富中房地产拥有量也是股票拥有量的4倍。
针对这种情况我们不难想象房地产市价上涨对整个经济走势的影响。当不动产价格大幅攀升时,那些拥有一定数量房产的家庭自然就有了增加消费支出的底气,借债消费的气魄也大增。美国去年股价大跌,但美国家庭消费支出不减,其原因显然就在于此。最近一项遍及14个国家消费者的调查发现,不动产价格变动对消费格局所形成的财富效应,要远远大于股价变动对个人消费格局的财富效应,其具体数值甚至在2倍以上。
房市兴旺带动美国国内消费的因素有多个:首先,人们搬家的次数较以前频繁了,从而会增加对家具电器等大件耐用品的消费;其次是较低的抵押贷款利率,美国30年期的房屋抵押贷款率已从去年5月份的8.6%逐步降到目前的6.9%,这促使许多房主纷纷将房子抵押出去,以增加手头可支配的资金;还有,较高的房价让房主觉得自己比较富有,从而更愿意也更放心地去花钱。比起由股价上涨所产生的“财富效应”对消费者的影响,这种“房价财富”有着广泛、坚实的基础。因为受股价涨跌所影响的消费者是美国的最富有阶层,这些极少数人中掌握了绝大部分股票,而对大多数美国人来说,房子才是其主要财产。所以,房产增值支撑起了美国消费者的购买力。
把房产当股票一样炒
由于较低的抵押贷款利率和股市投资失败的教训,美国人将钱和希望投入到不动产上。2000年3月以来,美国股市一直低迷,这就迫使投资者不得不更多地关注房地产市场。根据美国国家房产协会的统计数字,在华盛顿买卖房屋的收入已有10%以上的收益,全国房价平均上升了8%以上,都超过了股票收益。纳佛经济咨询中心认为:“在股市经受了低迷后,人们开始重新认识到投资不动产的乐趣,这也是使经济走出低谷的主要动力。”即使有些人并不出卖他们的房屋,但是房子的本身价值毕竟是升值了。美联储主席格林斯潘在此前曾谈到,这种房价上涨所带来的资产收益并不是虚而不现实的,不少经济学家由此推测,格老也许在暗示:美联储也许会采取措施尽可能地将房价再推高。不论今年美国经济复苏的强度如何,房屋价格的强势可能要维持一个阶段。除了消费者对美联储升息有可能放缓的良好预期外,近期美国政府采取的一些贸易保护主义政策也在促使房价持续攀升。美国总统布什上月宣布对钢材进口的紧急限制后,已经导致建筑用钢铁价格上涨至近年来的最高位。美国政府还打算对从加拿大进口的住宅用木材增收关税,如果按商务部认定的平均加收关税29%,那么平均每套住宅建设费用就将增加1500美元。
终究会冷淡有加
倘若眼下一些发达国家的房价继续像早些时候的速度不断上涨,那其攀升到历史上房价的最高峰也要不了多长时间。其间如西班牙、爱尔兰、挪威,房价已经开始飙升,据说这些国家的房价指数离历史上的顶峰记录也只不过一步之遥。对此一些经济学家站出来断言,房屋价格上涨很可能是近年来各国相继采取低利率政策,从而激起房地产市场泡沫所致。
曾因出版过《没有根据的狂热》一书而准确地预测到高技术泡沫将在2000年春天破灭的耶鲁大学席勒教授说:“明年在圣约瑟住宅价格可能下跌10%,在旧金山可能下降7%左右。如果在其他大城市房价也下跌,对美国经济会造成很大影响。”虽然迄今美国还未发生过像日本那样的房地产泡沫破灭,但是任何人都不能保证房价不会步网络技术类股票的后尘。 (草世木)