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“万千广厦蹊跷事,尽在茶楼杯盏间”,昨儿有人反映自己签合同时,带了一位律师一同前往,结果合同没有签成,原因是该律师认为应该将合同中的不可抗力说清楚,而开发商死活不同意,今天在下将购房者欧阳正明和律师兆丰一起请到茶楼来,同时邀请某房地产公司“懂事长”倪名来和大家一起聊聊他们为何没能签下合同,希望大家踊跃参加。不过还是那句老话:我们只讨论,不评论,所言纯系个人观点。
说书人:人常言“买卖自由”,三位今天没有做成生意,不知有什么感受?
倪:作为卖方,我们肯定尽力想使买卖做成,但有的是明知不能为的事情,所以也只好忍痛了。
欧阳:我的要求并不出格,只不过想充分行使我的知情权而已。
兆:作为一名法律工作者,我知道不可抗力条款的设定通常是作为开发商免责的首选条款,不过合同中有关条款太粗,所以我想约定一下。
倪:我承认兆律师在法律上的知识肯定比我懂得多,不过我们使用的政府监制的示范文本,并按里面规定来执行的,为免自己陷入不必要的麻烦,所以坚决按合同规定的执行。
(好,不愧是老江湖,以守为攻,颇见功力。)
欧阳:那你的“不可抗力”总该有个标准吧?
倪:有啊,我想政府应该有这样的规定吧?兆律师,对吧。
(绣球又发回到律师手中,真是不简单。兆丰刚端起茶杯抿了一口,听到这儿赶紧放下杯子接着说。)
兆:不错,根据《合同法》第117条规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
说书人:这就不太好把握了。
兆:不错,所以我提醒欧阳先生注意要细化此条款。
倪:但是,《商品房买卖合同》明确规定了:“遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起××日内告知买受人的”,并没有要求要写上明确的事件。
说书人:那兆律师认为应该对“不可抗力”怎样进行约束才能使消费者减少风险呢?
兆:目前一些开发商对“不可抗力”是这样解释的:1.人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件;2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误;3.非出卖人原因,而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施;4.其他非出卖人(开发商)所能控制的因素等等。不过这最后一句较有问题。
欧阳:你能说得具体一点吗?
兆:“非出卖人(开发商)所能控制(克服)的因素”的约定,是开发商对不可抗力的扩大解释。因为非开发商所能控制的因素是多种多样的,既包括属于不可抗力的范畴的国家、自然事件因素,也包括国家、政府依职权对违法建设、违法销售的查处行为及其他第三方责任的因素。
而开发商对于其他第三方责任因素造成合同不能履行或延迟履行的是不能作为不可抗力予以免责。因为根据《合同法》第121条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”
(说书人发现倪总的脸色比较难看,赶紧上来打圆场。)
说书人:好,各位稍停,先喝口茶润润喉咙。
(大家一起端起杯子,这时说书人终于可以发挥自己的特长了。)
说书人:此铁观音产于闽南安溪。你们瞧茶叶条索紧结,色泽乌润砂绿。在蒸发的水分中有一层白霜,还有淡淡的兰花香,同时入口顿觉满口生香,回味无穷。应该是“铁观音”中的极品了。`
倪:的确,我曾经去过闽南,那儿和广东一样十分讲究茶道,喝茶用小巧的功夫茶具品饮,先闻香,后尝味。后来,我还听说铁观音有健身美容的功效。
说书人:不错,倪总还真颇通茶道。
欧阳:倪总,其实我们购房人也并不是没事找茬儿,你想一套房子得花费我们几十年的积蓄,所以不得不小心一点,因为说句实话,如今房地产行业的诚信度实在让人放心不下。
倪:地产行业是有少数不令人满意,不过大多数公司还是在踏踏实实做事的。就像我们项目一样,严格按照国家规定,“五证齐全”方才售房,合同也基本按照示范文本的条款,同时还在会所、小区设施等方面做了大量的工作,许多房地产专业人士都在这儿买了房,可见这里房屋的品质。
欧阳:我当然也是看中这个小区各方面条件都不错,我不明白其实我们的要求并不过分,为何倪总那样坚持不签呢?
倪:这不是具体条款怎样的问题,我知道和你签了其实也没什么。不过,你要清楚,你签合同是个人行为,而我则代表公司行为,和你签订以后,会有更多的人来要求签这样那样的补充协议,咱们换位想想,你和兆律师在我这位置上是否会随便和个人增减什么条款呢?
(看着倪总一脸真诚,说书人心里感叹老总也是面上风光,实际也有好多难处。)
说书人:兆律师,关于“不可抗力”法律上有什么规定吗?
兆:有啊,《合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”根据上述法律规定:1.不可抗力事件是否发生,必须以在一定期限内提供的有关证明为据;2.构成不可抗力免责的条件,必须是遭受不可抗力影响的一方(开发商)履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。
倪:从这看来,法律规定得很清楚,假如真有事情发生,当然不是我们所希望的那样,不是还有司法机关来把关吗?为何非要在此事情上纠缠不清呢?
兆:也不完全这样,按照法律程序签订这些条款对您也不会构成多大的伤害。
倪:刚才我就说了,不仅是增加一两条条款的事情。何况刚才欧阳先生说如今开发商的诚信度不好,那消费者的诚信度就很高吗?关键是目前我国的房地产市场还不够成熟。
(说书人看这两方都有缓和的意思,但总在别着劲,于是便插上来。)
说书人:既然法律有规定,而且倪总也表示一切按国家规定办事,我觉得咱们买房人是不是也退一步,关键是能买到自己舒心的房子。
(说书人说完,看欧阳先生和倪总都没反对,知道双方已经默认,便提议大家为今天“广厦茶楼”为双方促成一笔交易干杯。众人表示赞同,欧阳还与倪总约定了下次签约的时间。)