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注意物业管理内容
购房合同示范文本与过去北京市的购房契约有一个明显区别,就是没有了物业管理内容,是不是物业管理问题不重要呢?显然不是。有人把选房比做选妻,有一定道理。有恋爱时的冲动,同时也要考虑长期生活的现实,说70年物业管理费的支出是房款的2倍,笔者完全同意,如果考虑物价上涨指数应该远不只这个数。
由于物业管理和买房是两个范畴的事,所以建设部把物业管理内容从合同示范文本中取消,但同时又要求房地产商和买房人在签合同时必须签订前期物业管理协议(北京市要求必须签订《物业使用、管理、维修公约》),对此重要性笔者曾多次撰文强调,由于北京市国土房管局2002年4月24日已再次发出《关于加强“商品房物业管理公约”核准和监督管理工作的通知》已说得很清楚,笔者就不用再赘述了。
笔者在本文要提醒买房人的是目前没有明确规定的地下车库和会所问题,近年发生的多起物业纠纷都与此有关。
笔者认为要解决这个问题,首先要走出一个盲区:那就是一个小区有很多配套建筑,比如学校、商店、会所、地下车库等,这些配套只有在没有独立产权、进行公摊的情况下,买房人才拥有共有产权,反之,则由拥有产权的人所有,而不能“共产”。物业公司出租会所、地下车库的权力来自拥有产权的人的委托。
目前土地出让金不是按土地面积交,而是按容积率交,现在纠纷出在房地产商往往为不交或迟交地下车库部分的土地出让金,使得地下车库没有明确的产权人,使其出售或出租地下车库遭到非议。但房地产商补缴了地下车库的土地出让金(实际上房地产商出售的房子也经常是陆续补缴土地出让金的),按市场经济原则,房地产商只要不改变地下车库的用途,其它人很难干预。
同样,会所的面积按国家目前的规定是不允许公摊的,那么拥有会所产权的人,只要不改变用途,具体如何处置,使用人也很难对其进行约束。
因此买房人在购房时与房地产商在合同或补充协议中明确约定地下车库和会所的使用办法和收费标准非常重要,只听售楼人员宣传是口说无凭的,出现争议时,如果政府没有明文规定加以限制,打到法院赢官司的一定是拥有产权的人。