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房产证是买房人真正取得房屋产权的象征,可目前要得到它并不容易。
房地产商和买房人在购房合同中大多不肯约定取得产权证的时间,只是按《示范文本》在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后______日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而此约定意味着“产权登记机关是否接受备案”则有不同解释,至于该条中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的 “规定期限”是什么?似乎也无从确定,因此该条下面约定的处理方法可以讲毫无意义。
根据建设部颁布的修改后的《城市房屋权属登记管理办法》(建设部第99号令),一个房屋从交付买房人使用到买房人取得产权证大约要4个多月时间,可惜在处理房地产纠纷案件时好像并没有人愿意认定这个时间。
出现办理房产证时间过长的问题,是否真像房地产商解释的由于办证机关办理时间太慢造成的?笔者不敢妄加评说。但笔者认为房地产商至少能控制自己报送产权登记备案材料的时间,而这个时间的延误主要是由房地产商的下列原因造成的:
1、房地产商没有取得土地使用证或没有补缴齐土地出让金;
2、房地产商没有完成竣工备案工作;
3、房地产商没有取得建筑面积实测数据;
4、房地产商将土地或房屋抵押给银行,没有完全赎回。
因此,买房人要想尽快真正得到自己的产权,在签购房合同时尽量将取得产权证的时间明确,做不到也最好将“出卖人应当在商品房交付使用后______日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”明确为“出卖人保证在商品房交付使用后______日内,和买受人共同到产权登记机关办理完产权过户手续。”或至少约定“出卖人保证在商品房交付使用后______日内,报送产权登记机关备案需由出卖人提供的资料符合产权登记机关备案要求,并完成报送工作。”同时在交房条件中明确约定房地产商须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”,减少影响办理产权证的不定因素。