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在本刊读者热线接听中,经常有读者询问购房过程中的相关法律,本期我们从中挑选了两个比较集中的问题,请律师予以解答。
了解格式条款
多数读者由于是初次购房,缺乏对一些政策、法规和专业知识的了解,在签订购房合 同时看到长长的格式条款,感觉比较被动。
我国法律明确规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款如果写明提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。提醒消费者,一旦签订了格式条款的合同也不必担心,在您的合法权益受到侵害时,法律还是会维护消费者的合法权益。
实测面积如何测量
关于实测面积的时间,买卖双方可以在合同中作出约定,一般是约定商品房达到交付使用条件后,双方进行验收交接时,所购商品房为住宅的,出卖人提供“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”以及实测面积数据。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买主有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
如果对出具实测面积数据的时间没有约定,依据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。由此可以看出,开发商在房屋权属登记之前就要具备实测面积数据,如果买卖双方没有约定交付实测面积的时间,可以依据房产办理的时间来约束开发商。