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嘉宾观点
1、土地成本决定三四千元的房子集中在城市边缘
2、买三四千元商品房的多是年轻人和拆迁户
3、小区的外部环境建设,需要有关部门的通力合作
4、除了土地成本外,配套成本,一个是市政配套,一个是生活配套建设的不规范投入,也影响了房价的成本
三四千元一平方米的房子是月收入在三四千元的两口之家能够接受的商品房价;这个价格的房子,在北京以外的城市,也许能称得上是中高档房,但在北京,由于种种原因,这个价位的房子,只能被称做“经济商品房”。这些备受工薪阶层关注的经济商品房都是些怎样的产品?购买它的人群又是怎样的?本周,我们请业内人士和购房人进行了探讨。
■主持人:周宏
■嘉宾:
购房人:张伟
房地产专业人士:阚军
开发商: 城南家园董事长 苗宝忠御景山副总经理 王小孟
日月星城副总经理 韩险峰
柏林爱乐副总理 郭巧慧
■时间:6月9日14:00至16:30
■地点:北京青年报大厦2214会议室
■经济商品房是否低质
主持人:有人认为“一分价钱一分货”,单价不高的商品房是否意味着质量也相对差一些?
张伟:首先针对经济商品房是低质的说法,应该从房地产成本来进行分析,多层每平方米的成本最多四五百块钱,塔楼也就是一两千块钱,再加上土地的成本,基础设施等,我认为经济商品房可以用三四千块钱做得很好,我所买的房子就是这样的例子,中空玻璃、带电梯,在西红门的南边。
所以说从成本来分析,三四千块钱完全可以做很好的房子,现在三四千块钱的房子,主要的问题还是环境,以我买的宣颐家园来说,小区内部的环境很好,但是外部环境很差,靠开发商是很难做到的。基本上还是要靠政府来做。现在大家都觉得回龙观做得不错,还有天通苑等都不错,但是如果政府没有控制价格的话,是不可能以2000多元的价格买到的。
王小孟:北京市房价为什么这么高,最根本的原因还是北京市的土地成本太高了,我们做低价位、高品质的房子,是因为我们土地的成本比较低,然后根据老百姓的需要做一些精品的东西。
郭巧慧:经济商品房是不是等于低质房,我个人是持否定态度的。质有两个意思,一个是品质,一个是质量。我们举一个做衣服的例子,同样一个款式,低档料也可以做出很好的品质,好的料子也可能做不出好品质的东西。所以质是分为两块,不是说三四千块钱的房就是低质的东西。
三四千块钱的房,应该说是土地成本低一些,品质上说多高也不敢说,比如说绿地面积做好一些,但是小区路面就是水泥的,拉了毛,绿地做得品位好一些,但是树种也不一定是多好。还有比如说电梯,必须找耐用的,只能是重点部位做得好一些。
■经济商品房发展潜力巨大
主持人:据了解,三四千块钱的房子有比较大的需求,这样的房子在市场上会多起来吗?
王小孟:老百姓不管是有钱也好,没钱也好,都想买质优价廉的房子,也就是业内人士说的“性能价格比”较好的房子,这是消费心理。改革开放之初,曾经出现过一些暴发户比富、耀富的情况,但是随着人们消费心理的成熟,现在大家都不会这样了,就像现在大家都想开一个实用的车一样。
郭巧慧:经济商品房是不是会成为将来市场的主流,我的回答是肯定的。不管是北京,还是中国还是世界上,应该说中低收入在各个国家都是主流,那么经济商品房肯定也是主流,包括将来的投资,就北京而言,一定也是有投资价值的房子。我有自己住的房子,我有一点钱也去投资,应该说北京的商机也是最多的。
韩险峰:目前,住宅居住区在逐渐外移,城市的中心变成商务区或者是其他的功能区。以其他国家的经验来看,住宅也是往郊区移。随着房地产市场的发展,汽车的发展,我看郊区的房子也在逐渐地热起来。大家都可以看到,不管是通州地区还是大兴、石景山区等,如果解决了交通问题,我想郊区房子的发展还是很有潜力的。有些地区的交通还是比较方便的,但是车对于三四千块钱房子的销售是有很大促进作用的。原来包括经济适用房,北京市规划局规定是30%的车位,现在是50%了,商品房是百分之百,,有些设计甚至是一户两部车位了。再加上经济发展了,社会发展了,车的问题恐怕也不是问题了。
■推行精装房三四千元价位的怎么做
主持人:目前三四千元价位的房子大多是毛坯房,但有关部门推行精装房,让毛坯房逐步退出市场,这是否会影响到这一价位商品房的开发?
郭巧慧:之所以要推行精装房,可能是由于不能集中入住,入住后很长一段时间内都处于装修期。所以反映出毛坯房的问题比较多,如果楼卖得很好,集中入住了,好像毛坯房的问题不是很突出。
对于取消毛坯房,从北京市来说,没有硬性的推行,做精装房只是推荐而已,如果不做毛坯房,你做精品房,要想一步到位,将来个性化也很难体现。我们在国外了解到的情况,也是有专业的设计、专业的装饰公司,在开发商做完之后他们进入,应该说也是分几个环节来实现的。
■买三四千元商品房的多是年轻人
主持人:目前这种项目都处于城市边缘,投资价值如何体现?
张伟:可能是两个最大的购买群,一个是二三十岁的年轻人,参加工作几年要结婚买房子,一个是拆迁户比较多一些。
阚军:多少收入的人可以去购买经济商品房,我的理解是按照工薪阶层的标准来说,应该是月收入二千元人民币,按照低限来说,买房应该是家庭的共同收入4000元每月。如果每月能剩余一千元左右,我一年还可以节省下一万块钱左右,因为可能还要有别的开支。如果工作五年,两个人省吃俭用,有六万块钱的积蓄,有这种稳定收入的话,我认为还是可以在北京的城乡结合部,有一个能够让你上下班的房子,但要有几个良好心态,第一要牺牲买房的面积,第二要牺牲买房的品质,第三要牺牲上下班的时间,第四平常要在生活中牺牲自己的消费观念,第五要牺牲自己的面子和梦想。
■经济商品房有投资潜力吗?
主持人:如果说买CBD房子的人大多用来投资,那么,是否可以说,买城乡结合部三四千元的房子的人大部分是为自住?
苗宝忠:过去老说南城是下风下水,因为有一些大的污染源,比如说首钢等,整个刮到南城了。但是随着政府加大环保投资的力度,治理环保,还有随着申奥成功,污染企业要在2006或者2007年迁出,应该说南城将不再是下风下水的位置。还有就是南城的水质不好,硬度高,四环路没有通的时候,只能取地下水。
随着四环路的通车,带动水质的变化,密云水库的水贯通过来,要解决老百姓饮用水的问题。另外市政投资力度的加大,比如说京开路等,从这个角度来说,对南城发展起了比较大的促进作用。同时也会带动这一区域商品房的升值。所以说,这一区域的商品房既有自住优势也会有投资潜力。
■土地成本决定三四千元的房子
集中在城市边缘
韩险峰:在北京要想买三四千块钱的商品房,三环、四环以里是肯定找不到的,除非是二手房或其它特殊情况。在北京,三四千元价位的房只能在城市的边缘地区——城乡结合部。这一价位房子目前在北京东西南北都出现了,南城相对多一些。南城的位置,确实是决定市场价位的。可是这种价位在其他的省会城市,都可以买到很好的房子。
■经济商品房如何应对
经济适用房的竞争
主持人:经济适用房附近都会存在一些经济商品房,因为经济适用房是享受国家优惠政策的,从品质来说,可能跟商品房差不了多少,但是价格比周边的经济商品房要便宜很多,经济商品房要如何面对经济适用房的竞争呢?
韩险峰:经济适用房是政府行为,也就是计划经济的行为,主要体现在土地成本上,减免了很多税收,而且开发商利润不能超过3%,等于是政府定价。经济适用房的开发确实会对附近的商品房有一定的影响,但影响不会太大。因为购买群不一样,购买商品房的有的是做第二住宅的,或者郊区住宅的,就不存在竞争问题。
主持人:哪些因素影响经济商品房的发展?
韩险峰:除了土地成本外,配套成本,一个是市政配套,一个是生活配套,生活配套就是小学校、托儿所、医院等。这部分实际上也影响了房价的成本。市政配套就是水、暖、电、气、马路等。规划部门应该也清理一下文件,哪些合理哪些不合理,现在只是把审批改为备案了,规划区内的规划,千员指标还要不要……类似这样的事情,还是应该进行研究和调整的。另外,建一个学校是多少钱,还有锅炉房,现在都是小区自成体系,能不能搞一个集中的锅炉房,各项目都交点钱,就少占地了。
苗宝忠:北京市场的需求量是大的,但是存在一个问题,为什么处于城市边缘,城乡结合部和郊区的房子卖得并不好,这与交通问题不无关系。市政配套这一块,如果公交车、轻轨、地铁四通八达的话,住在哪里都无所谓了。北京市的城市化建设,包括基础设施建设,虽然说这几年加大了力度,但还是不够的。比如说一些城南项目所处的地方,距天安门直线距离只有9公里,但通的公交车仍然是月票无效的。这些因素都会影响经济商品房项目的发展。